Výstavba logistických nehnuteľností prešla za posledné roky veľkými zmenami. Ovplyvnili ju technické inovácie,tlak verejnosti aj požiadavky na ekológiu. Logistické centrá pôjdu s dobou aj naďalej.
Ich rozmachu, zdá sa, súčasnosť praje. Hoci je dobrý čas na expandovanie, rásť treba s rozumom a tak, aby kvalita neutrpela na úkor kvantity, hovorí Michal Bubán zo spoločnosti GO ASSET.
Spoločnosť GO ASSET je na realitnom trhu už štrnásť rokov. Ako sa počas daného obdobia zmenila táto sféra biznisu a s ňou aj firma?
Hlavné sídlo GO ASSET je v Rakúsku, od založenia spoločnosti však pôsobíme aj na Slovensku. Ako rakúska developerská firma sme tu začínali tesne po vstupe Slovenska do Európskej únie. Sústredili sme sa najmä na výstavbu retailových parkov, o ktoré bol vtedy medzi nájomcami aj investormi veľký záujem. Zároveň sme postavili jedno z prvých multitenantových logistických centier na Slovensku LOG CENTER Nové Mesto nad Váhom. Pred piatimi rokmi sme sa strategicky rozhodli, že sa sústredíme už len na logistické a priemyselné budovy. Ukázalo sa, že to bol správny krok. Ešte viac sa to potvrdilo v tomto roku pod vplyvom koronavírusu. Zo všetkých typov nehnuteľností sú najodolnejšie proti aktuálnej kríze a poklesu hodnoty práve logistické a industriálne investície, pri ktorých na rozdiel od iných aktív pokles nenastal.
Ste zahraničná firma. Plánujete ďalší rozvoj? Podmienky sú, zdá sa, priaznivé.
Svoje pôsobenie v zahraničí sme naposledy rozšírili pred dvoma rokmi, keď sme vstúpili na slovinský trh. Do ďalších krajín chceme expandovať len veľmi opatrne. Naším cieľom je byť radšej významným hráčom na menších trhoch, kde sa cítime doma. Tak môžeme zaručiť lepšiu kvalitu pre klientov, ktorí sa k nám radi vracajú s novým dopytom. Teší nás, že je to tak v prípade rodinných firiem, ako aj nadnárodných koncernov.
Je práca so zahraničnými logistickými realitami iná za hranicami než u nás na Slovensku alebo sú podmienky na tento biznis viac-menej všade rovnaké?
Samotná výstavba logistických budov je naprieč krajinami stredoeurópskeho regiónu z časového aj technického hľadiska v podstate rovnaká. Rozdiel je v iných aspektoch developmentu. Napríklad v dostupnosti či cene pozemkov, v dĺžke schvaľovacích procesov, nákladoch na výstavbu či v diverzite a dopyte klientov. Napríklad v Rakúsku sú drahé pozemky aj vyššie stavebné náklady, no schvaľovacie procesy sú často oveľa kratšie než na Slovensku. Na druhej strane rakúsky priemysel, ktorý stojí najmä na silných rodinných firmách, produkuje oveľa menší dopyt po nájomných logistických plochách, keďže rodinné firmy si skladovanie riešia väčšinou cestou vlastných investícií na vlastných pozemkoch. Naopak, na Slovensku je veľa medzinárodných
priemyselných firiem, ktoré vytvárajú dopyt po logistických priestoroch na prenájom. Štandardne ide o prenájom na päť až sedem rokov.
Venujete sa viacerým druhom logistických nehnuteľností. Ako sa vyvíjajú? Ako na logistické aktíva vplýva moderná doba, technológie, digitalizácia a ďalšie inovácie?
Medzi naše úspešné produkty patria veľké logistické centrá „na zelenej lúke“, ktoré staviame pod značkou LOG CENTER. Ide o viacfázové projekty, ktoré sú určené na prenájom pre viacerých nájomcov z rôznych odvetví. Tieto na prvý pohľad vždy rovnako vyzerajúce „big boxy“ prešli v posledných rokoch veľkou zmenou, ktorú spôsobili neustále sa vyvíjajúce požiadavky zo strany koncových používateľov.
Oveľa väčší dôraz sa dnes kladie na flexibilitu využitia logistických priestorov, čo sa prejavuje napríklad na zvýšenej nosnosti podlahy alebo na svetlej výške haly, často s cieľom umožniť umiestnenie automatizovaných zariadení a robotických prvkov. Dostupnosť vysokorýchlostného internetu kdekoľvek v hale sa stala
samozrejmosťou.
Ďalším súčasným trendom je dôraz na ekológiu. Či už vo forme udržateľnosti použitých materiálov a vybavenia, alebo vytvorením možnosti inštalovať fotovoltické zariadenia na strechu budovy. V súčasnosti, keď extrémne narastá online predaj, sa čoraz dôležitejším pilierom logistiky stávajú last mile distribučné centrá. Na základe našich skúseností s výstavbou takýchto centier pre významných retailerov v Rakúsku vieme, že najdôležitejší faktor dobrej city logistiky je umiestnenie last mile centra čo najbližšie ku koncovému zákazníkovi. Nejde pritom iba o to, aby bola zásielka čo najskôr a čo najlacnejšie doručená.
Do popredia sa dostáva aj ekológia a stopa CO2 spojená s najazdenými kilometrami. Vybavenie všetkých parkovacích miest pre dodávky elektrickými nabíjačkami je preto v last mile centrách, ktoré realizujeme, medzičasom takisto štandardom.
Na Slovensku ste zrealizovali niekoľ ko neprehliadnuteľných projektov. Ktorý je najnovší?
V Kostolných Kračanoch v okrese Dunajská Streda sme postavili logistické centrum s výmerou 56-tisíc štvorcových metrov pre nemeckého klienta, ktorý vo veľkej miere využíva miestny intermodálny kontajnerový terminál. Ten umožňuje dovoz tovaru vlakom zo všetkých významných európskych prístavov. Zo skladu pri Dunajskej Strede tovar distribuuje do viacerých krajín strednej Európy. Budovu sme postavili vo veľmi vysokom štandarde vrátane zelenej certifikácie DGNB Gold a vytvorili sme tak skvelý investičný produkt, ktorý sme nakoniec úspešne predali londýnskemu realitnému fondu.
Nový LOG CENTER R7 vyrastie v dunajskostredskom regióne. Prečo tam?
Už pri realizácii ostatného projektu sme si uvedomili, že tento región skrýva veľký potenciál a môže sa stať logistickým centrom s medzinárodným dosahom. Leží priamo na osi Praha – Viedeň/Bratislava – Budapešť, pričom napojenie na medzinárodnú diaľničnú sieť sa v tomto roku významne zlepšilo po otvorení novej diaľnice R7 a mosta cez Dunaj v Komárne. Dôležité európske metropoly Viedeň, Budapešť a Bratislava sú vzdialené maximálne 150 kilometrov.
Významnú úlohu zohráva aj existujúci kontajnerový terminál a v neposlednom rade dostupnosť pracovnej sily, ktorá je tu oveľa lepšia než v iných logistických lokalitách na západe Slovenska. Náš nový LOG CENTER R7 ponúkne klientom už v lete v roku 2021 všetky spomínané výhody s variabilitou plôch od trido 60-tisíc štvorcových metrov.Výstavbu začíname ešte v tomto roku.
Spomínali sme už, akými zmenami prešli logistické nehnuteľnosti. Ako sa dajú tieto stavby ešte vylepšiť? Dá sa to vôbec?
Myslím, že v budúcnosti sa bude aj pri logistických nehnuteľnostiach klásť čoraz väčší dôraz na udržateľnosť a ekológiu. Tento trend príde jednak zo strany užívateľov budov, ktorých tlačí verejná mienka a koncoví zákazníci, ako aj zo strany developerov, ktorí sa budú snažiť čoraz viac realizovať zelené opatrenia, keďže mnohé takéto opatrenia dávajú v súčasnosti nielen marketingový, ale už aj ekonomický zmysel.
Aká je vízia firmy GO ASSET a jej ciele?
Naša vízia ostáva už roky nezmenená: byť flexibilnou firmou, ktorá úspešne realizuje veľké a náročné projekty pre spokojnosť svojich klientov.
- Michal Bubán (40)
- Head of development v spoločnosti GO ASSET. Vyštudoval medzinárodný podnikový manažment na Viedenskej univerzite. Po skončení školy pôsobil päť rokov v oblasti financií, najmä v spoločnosti PricewaterhouseCoopers. Od roku 2007 sa naplno venuje oblasti realít, predovšetkým developmentu a asset manažmentu komerčných nehnuteľností v regióne CEE. Takmer dvadsať rokov žil v zahraničí, pohyboval sa v Rakúsku, Moskve, Bukurešti a v Sofii. Dnes žije spolu s rodinou v Bratislave, odkiaľ riadi slovenskú pobočku GO ASSET a developerské projekty vo viacerých krajinách regiónu.
