Investorov na Dubaji lákajú nulové dane, stabilné podnikateľské prostredie a len trojpercentná inflácia. Spoluzakladateľka spoločnosti TRIM Real Estate Mária Fuseková však upozorňuje, že napriek skvelým vyhliadkam nie sú všetky projekty automaticky úspešné. Záujemcovia by sa preto mali pripraviť na odlišné pravidlá fungovania trhu s nehnuteľnosťami a dôsledne zvážiť výber realitnej spoločnosti, s ktorou budú spolupracovať.
Rok 2022 bol pre Slovensko turbulentný. Zasiahli udalosti ako napríklad ukrajinský konflikt či inflácia aj dubajský trh s nehnuteľnosťami?
V Dubaji, respektíve v celých Spojených arabských emirátoch je situácia na rozdiel od Slovenska úplne opačná. Ceny energií a pohonných látok sú stabilné. Aj preto bol rok 2022 za posledných dvanásť rokov z pohľadu dopytu po nehnuteľnostiach vôbec najsilnejší. Len v Dubaji sa uskutočnilo viac ako 97-tisíc realitných transakcií.
- Podnikateľské prostredie v Dubaji
Mesto sa dokázalo za 70 rokov vypracovať na medzinárodnú metropolu, v ktorej funguje v súčasnosti tri a pol milióna obyvateľov. Len desať percent z tohto počtu tvoria domáci obyvatelia. Ročne Dubaj navštívi ďalších približne 15 miliónov ľudí a takmer každých desať rokov sa jeho populácia zdvojnásobí. Krajina vďaka svojej otvorenej vízovej politike podporuje investorov, talenty, vedcov či športovcov. Mesto sa vyznačuje kvalitnou občianskou vybavenosťou a vysokým stupňom bezpečnosti.
Údaje niektorých realitných portálov z leta 2022 ukazovali, že tamojšie ceny realít za štvorcový meter boli v niektorých prípadoch nižšie než v Bratislave. Platí to aj dnes?
Je rozdiel, či kupujete byt v centre Bratislavy alebo byt v Petržalke a rovnako to platí aj v Dubaji. Čim atraktívnejšia je lokalita a samotný projekt, tým vyššia je cena za štvorcový meter. Sú lokality, kde naozaj nájdete podobné cenové rozpätie ako v Bratislave, napríklad lokalita Jumeirah Village Circle alebo Arjan v rozmedzí 2 500 eur za štvorcový meter. Na druhej strane známa lokalita Palm Jumeirah vie ponúknuť aj nehnuteľnosti ako Royal Atlantis, kde sa priemerná cena pohybuje na úrovni 23-tisíc eur za štvorcový meter.
Čo záujemcov o investovanie do nehnuteľnosti najčastejšie motivuje?
Napriek tomu, že je Dubaj svetovou metropolou, jeho ceny nehnuteľností nedosiahli úroveň ostatných svetových metropol. Ide o veľmi atraktívnu kombináciu pre kapitalizáciu investície v rámci segmentu nehnuteľností. Súčasne Dubaj ponúka atraktívne daňové prostredie, v ktorom rezidenčné nehnuteľnosti majú nulovú daň z pridanej hodnoty a daň z príjmu. Znamená to, že ak klient kúpi nehnuteľnosť a o tri mesiace ju predá so ziskom, tak tento zisk sa nezdaňuje. Investorov, samozrejme, najviac zaujímajú možné výnosy z ich investície, ktoré sa radia v Dubaji medzi jedny z najvyšších na svete. Napríklad kapitalizácia v časti Business Bay pri dvojizbovom apartmáne dosiahla pri porovnaní prvého kvartálu v rokoch 2022 a 2023 rast 17 percentuálnych bodov.
Na aké rozdiely by sa slovenskí investori mali pripraviť?
Trh investičných nehnuteľností aj spustenie predaja projektu priamo od developera funguje úplne inak. Pri niektorých plánovaných predajoch sú napríklad známe len základné parametre, napríklad lokalita a veľkosť projektu. Na ich základe sa vytvorí nezáväzná platená rezervácia, v rámci ktorej však nie je známe, aký apartmán klient dostane. Viac detailov zvykne developer komunikovať napríklad večer pred oficiálnym spustením predaja. Napriek tomu sú projekty na základe predrezervácií často do niekoľkých hodín od ich začiatku vypredané.
- TRIM Real Estate
- Realitná agentúra s butikovým prístupom licencovaná v Spojených arabských emirátoch a so sídlom v Dubaji poskytuje predaj, kúpu a prenájom rezidenčných a komerčných nehnuteľností najmä v Dubaji, Abu Dhabi a Ras Al Khaimah.
Komunikuje takto každý developer?
Nie, často ide o odlišné scenáre. Preto má naša agentúra uzatvorené zmluvy s viac ako tridsiatimi developermi. Naše vlastné komunikačné kanály a priamy prístup do ich databáz nám umožňuje generovať pre klientov ponuky a rezervovať im apartmány priamo v systéme konkrétneho developera. Záujemcom tak vieme nielen odporučiť tú správnu nehnuteľnosť, ale aj pomôcť s celým procesom predaja.
Akým mýtom by Slováci v súvislosti s investovaním v Dubaji nemali veriť?
Klienti napríklad očakávajú, že si kúpia nehnuteľnosť pri mori za cenu ako v Petržalke. Ďalším mýtom je, že pri kúpe nehnuteľnosti získajú automaticky víza. Tak isto by si mali uvedomiť, že nie každý projekt či developer je pripravený na úspech. Preto je našou prvoradou úlohou pomôcť klientom, ktorí v Dubaji investujú po prvý raz, nastaviť reálne očakávania. Počas celej spolupráce majú k dispozícii naše znalosti o tomto trhu a jeho špecifikách.
Na čo by investori nemali pri svojich aktivitách zabúdať?
Kým sa ktokoľvek rozhodne investovať v Dubaji, mal by si overiť, či spoločnosť, ktorá mu nehnuteľnosť ponúka, disponuje potrebnou licenciou. Pomôže aj overenie jej referencií.
- Reality už dávno nie sú len na bývanie
Nehnuteľnosti sú v Dubaji často spojené s funkciou zážitku. Trendom sú takzvané wellness nehnuteľnosti, v ktorých klienti nájdu množstvo vodných prvkov, napríklad vodné rieky, umelé vlny či bazén so živým akváriom na dne. Štandardom sú posilňovne, nekonečné či strešné bazény, služby zážitkovej gastronómie i dažďový prales na hornom poschodí rezidenčnej budovy. Ďalším trendom sú značkové nehnuteľnosti, ktoré sa realizujú v spolupráci so svetovými dizajnérmi, šperkármi, ktorí premietajú svoj štýl do celej architektúry budovy vrátane interiéru.
Využívajú klienti takto získané nehnuteľnosti len ako ochranu pred infláciou alebo ich aj prenajímajú?
Naši klienti väčšinou svoje financie investujú do nových developerských nehnuteľností s cieľom dosiahnuť výnos z kapitalizácie počas ich držby a súčasne aj výnos z prenájmu. Na Slovensku evidujeme za rok 2022 infláciu vo výške 12,8 percenta. Na porovnanie, inflácia v Dubaji by nemala tento rok prekročiť tri percentá. Preto sa čoraz častejšie stretávame s klientmi, ktorí hľadajú bezpečný spôsob uloženia svojich peňazí so zaujímavým zhodnotením a smerujú svoje zdroje namiesto bánk do nehnuteľnosti.
Môžu investori získať aj trvalých nájomcov alebo si tieto byty prenajímajú skôr dovolenkári či ľudia na pracovných cestách?
V Dubaji existuje niekoľko modelov, ktoré sú zaužívané a fungujú podľa typu nehnuteľnosti a lokality. Prvým je štandardný dlhodobý nájom, ktorý trvá šesť mesiacov až rok. Nájom sa platí spravidla dopredu za celé obdobie. Zvyšovanie dlhodobých nájmov je v Dubaji regulované na základe trhového indexu rastu cien v sektore. Ďalšou formou, ktorá tu funguje veľmi dobre, sú krátkodobé prenájmy. Tu sú spravidla príjmy vyššie približne o dvadsať percent oproti dlhodobým prenájmom. Ich majitelia si väčšinou zazmluvnia spoločnosť, ktorá im zabezpečí kompletný servis od prenájmu cez komunikáciu so zákazníkmi až po starostlivosť o apartmán.
- Fungovanie realitného trhu v Dubaji
- Trh nehnuteľností je pod patronátom katastra nehnuteľností. Každý nový developerský projekt schvaľuje pred predajom regulačná agentúra, ktorá spadá priamo pod kataster nehnuteľností a jej cieľom je dohliadať na trh nehnuteľností v Dubaji. Kým developer spustí predaj, je povinný dať pre každý projekt vytvoriť unikátny bankový účet v spolupráci s deviatimi schválenými bankami v Spojených arabských emirátoch a tento účet spravuje práve regulačná autorita a slúži výhradne na financovanie daného projektu. Na účet sa zbierajú všetky financie, to znamená, že klient posiela peniaze nie developerovi, ale regulačnej autorite, ktorá postupne uvoľňuje developerovi financie podľa progresu výstavby. Posledné peniaze dostane developer až po dokončení a odovzdaní projektu.
Predpokladám, že komunitné bývanie Slováci veľmi nepoznajú.
Doma sa s ním klienti nestretnú. Ide o projekty, v rámci ktorých developer buduje celú mestskú infraštruktúru vrátane zelene, športových a detských ihrísk, parkov, oddychových zón, vodných lagún s pieskovou plážou, škôl, obchodných prevádzok a množstva ďalších služieb. Ide napríklad o oblasti ako Dubai Hills, Hartland, Mohammed Bin Rashid city, City Walk či Creek.
Čo ešte môžu investori v tejto oblasti očakávať?
Už prvý štvrťrok roku 2023 prekonal všetky rekordy z pohľadu predaja nehnuteľností v celej histórii Dubaja. Hodnota transakcií len za prvý kvartál prekročila obrat 89 miliárd emirátskych dirhamov, čo je v prepočte približne viac ako dve miliardy eur. Preto sa realisticky očakáva, že sa v tomto trende ponesie celý rok. Je naplánovaných niekoľko exkluzívnych projektov, na ktoré sa už dnes naši klienti pripravujú. Rozsiahly development sa spustil aj v oblastiach v okolí Abú Zabí či Rás al-Chajmá, čo sú perspektívne veľmi atraktívne pobrežné oblasti s naozaj veľkým investičným potenciálom.
- Mária Fuseková
- Spoluzakladateľka realitnej agentúry TRIM Real Estate má viac ako desaťročné skúsenosti z podnikania a business developmentu. Angažuje sa vo vlastných projektoch, kde okrem prenájmu kancelárskych priestorov zastrešuje aj vlastné developerské projekty.
