Ceny nehnuteľností mierne stúpajú s výnimkou niekoľkých regiónov. Podľa Realitného barometra, ktorý sleduje ceny bytov v krajských mestách, sa hodnota nehnuteľností vracia na úroveň z novembra 2022.
Zatiaľ čo úroky na hypotékach môžu klesať, novým faktorom, ktorý môže vstúpiť do cenotvorby bytov v ďalších rokoch je aj vyššia DPH. Tá by posilnila trend rastu cien nehnuteľností a ešte viac developerom zúži priestor na prípadné zľavy. V ankete TREND odpovedali zástupcovia bratislavských developerských spoločností.
1. Aký dopad bude mať zvýšenie DPH vplyv na realitný trh a budúcu cenotvorbu?
Michal Hájek, šéf marketingu a PR v spoločnosti Corwing SK
Už samotný princíp DPH je postavený na tom, že daň zaplatí konečný spotrebiteľ v cene výrobku. Ide o príjem štátu, nie toho, kto daný výrobok či službu predáva. Vyššia DPH tak logicky zvýši koncovú cenu nehnuteľností, ktoré budú prichádzať v budúcnosti na trh. Aktuálne v prostredí rastúcich nákladov (napríklad aj kvôli zdaneniu finančných transakcií) nevidíme priestor na to, aby rast DPH dokázali firmy z realitného sektora absorbovať v maržiach.
Daniel Suchý, hovorca JTRE
Na samotnú cenotvorbu pri našich projektoch to nebude mať vplyv, ale zákazníci pri každej splátke za byt platia vždy aktuálne platnú sadzbu dane z pridanej hodnoty. Zjednodušene povedané cena bez DPH sa nemení, ale zvýši sa zaplatená DPH. Napríklad ak teraz klient podpíše zmluvu o budúcej zmluve, kde je dojednané, že po jej podpise zaplatí 20 percent z kúpnej ceny bytu, z tejto splátky zaplatí v súčasnosti platnú sadzbu DPH vo výška 20 percent.
Zvyšných 80 percent kúpnej ceny platí po právoplatnej kolaudácii a ak v tom čase bude platiť iná sadzba DPH, či už vyššia alebo nižšia, bude platiť už túto zmenenú sadzbu DPH. Teda podľa prezentovaného návrhu 23 percent. Zvýšenie sadzby DPH neprispieva k zlepšovaniu dostupnosti bývania. Pritom väčšina krajín EÚ má na bytovú výstavbu zníženú sadzbu DPH.
Michal Rehák, obchodný riaditeľ rezidenčných projektov, Penta Real Estate
Zvýšenie DPH sa určite proporcionálne premietne do budúcich cien nehnuteľností. My ako developer uvažujeme primárne v cenách bez DPH, tak na strane obstarania, ako aj na strane predaja. Pri aktuálnej výške nákladov nevidíme priestor vysporiadať sa so zvýšenou DPH iným spôsobom, ako premietnutím do konečnej ceny nehnuteľnosti. Preto k cenám bez DPH dopočítame takú sadbu, aká bude zákonom určená.
Juraj Duška, konateľ VI GROUP
Je zrejmé, že navýšenie DPH o 3% na bytovú výstavbu bude na konci dňa znášať konečný užívateľ. Vnímame to ako nesystémové opatrenie, ktoré ďalej znižuje dostupnosť bývania, čím sa znižuje dopyt po novostavbách a následne môže viesť k spomaleniu bytovej výstavby. Paradoxne, vyššia DPH môže mať za následok nižšie daňové príjmy štátu.
Namiesto zvyšovania daňovej záťaže na bývanie by sme ocenili, keby sa vláda inšpirovala väčšinou európskych krajín a znížila DPH na bytovú výstavbu. Ide o investíciu do budúcnosti, ktorá podporí ekonomiku a zvýši dostupnosť bývania pre širšiu skupinu obyvateľstva. Uvádzame príklad Českej republiky, kde platí znížená sadzba DPH 12 percent, čo dokazuje, že takéto opatrenie je v rámci EÚ bežné a efektívne.
Martin Marko, obchodný riaditeľ Immocap
Náš prístup k tvorbe cien zostáva rovnaký, ale musíme akceptovať zvýšenú sadzbu DPH. V praxi to znamená, že ceny bytov vzrastú priamo úmerne novej sadzbe dane z pridanej hodnoty. Na trhu s kancelárskymi priestormi nová sadzba dane nebude hrať významnú rolu.
2. Možno očakávať dodatočné úpravy v cenách realizovaných stavieb/bytov?
Michal Hájek: Na slovenskom trhu nemáme aktuálne v predaji žiaden nový projekt. Tie nasledujúce budú logicky zohľadňovať daňovú legislatívu platnú v čase, keď sa na trh dostanú.
Daniel Suchý: Ceny samotných bytov, pivničných kobiek alebo parkovacích miest bez DPH sa nezmenia, zmení sa iba sadzba DPH na danú časť kúpnej ceny.
Michal Rehák: Môžeme predpokladať, že áno, najmä pri už dokončených stavbách, respektíve stavbách v pokročilom štádiu výstavby, kde nie je priestor k optimalizácii nákladov na výstavbu.
Juraj Duška: Áno, je vysoko pravdepodobné, že zvýšenie DPH bude mať priamy dopad na konečné ceny.
Martin Marko: Snažíme sa nastavovať ceny tak, aby boli trhové a konkurencieschopné. Atraktivita na trhu je jeden z parametrov, ktoré pri tvorbe cien zohľadňujeme. Zákazník by teda dodatočné úpravy pocítiť nemal.
3. Plánujete v takom prípade aplikovať dodatky k existujúcim zmluvám?
Daniel Suchý: Nebude to potrebné, pretože cena bytu je v zmluvách uvedená bez DPH plus aktuálne platná DPH. Klient pri každej splátke vždy platí aktuálne platnú sadzbu dane.
Michal Rehák: Momentálne máme v predaji dokončené projekty, kde táto potreba nevzniká, pretože každý predaj ide rovno na kúpnu zmluvu. DPH bude aplikovaná vždy v aktuálne platnej výške v zmysle legislatívy.
Juraj Duška: Neplánujeme podpisovať dodatky, keďže v existujúcich zmluvách máme uvádzanú cenu podľa toho ako nám určuje zákon tj. bez DPH, pričom samotná DPH a jej výška je stanovená zákonom. Celá výška DPH je čisto príjem štátu a po jej úhrade klientom ju odvádzame do štátnej pokladnice.
Martin Marko: Naše zmluvy a zmluvné vzťahy sú nastavené veľmi transparentne, čo znamená, že uvádzame sumu bez DPH a aktuálnu sadzbu dane z pridanej hodnoty. Žiadne dodatky teda nie sú potrebné. Našim zákazníkom vieme ponúknuť aj viaceré individuálne riešenia, ktoré môžu pomôcť pri hľadaní optimálneho modelu financovania v novej situácii. Zvýšenú sadzbu DPH teda nevnímame ako prekážku, ale skôr ako šancu ukázať naše kvalitné služby aj v oblasti financovania a hľadania individuálnych riešení.
4. Na čo by sa mali pripraviť súčasní zazmluvnení klienti a prípadne budúci záujemcovia?
Michal Hájek: Vyšší výber akejkoľvek dane naviazanej na spotrebu logicky znamená, že produkt, ktorý je ňou zaťažený, zdražie. A to najmä v prípade, ak dané vyššie zdanenie nie je kompenzované napríklad zjednodušením povoľovania, zjednodušením výstavby, skrátka zjednodušením regulácie, ktorá by zrýchlila a tým pádom aj zlacnila prípravu nových projektov, z ktorých ceny sa následne DPH počíta.
Daniel Suchý: Klientom, ktorí podpíšu zmluvu o budúcej zmluve, garantujeme cenu bez DPH a neaplikujeme žiadne dodatočné zvýšenie, ako napríklad inflačná doložka. Avšak vplyvy zmien daňovej legislatívy sa do cien nepochybne premietnu. Klienti sa môžu pred zvýšením DPH čiastočne chrániť napríklad tým, že si v zmluve o budúcej zmluve dohodnú vyššiu prvú splátku so súčasnou DPH.
Michal Rehák: Všetci klienti v projektoch s termínom dokončenia po zmene sadzby DPH by sa mali pozrieť na to, ako majú definovanú kúpnu cenu a čo ich na záver čaká. Predpokladáme, že vo väčšine prípadov bude sadzba DPH definovaná podľa aktuálnej platnej sadzby v danom čase, kde je smerodajný dátum podpisu kúpnej zmluvy nie ZoBZ. To môže mať dopad na finálnu cenu, za ktorú nehnuteľnosť nadobudnú. V prípade hypotekárneho financovania nehnuteľnosti, môže dôjsť k rozdielu medzi schválenou výškou hypotekárneho úveru a zvyšnou časťou kúpnej ceny, ktorú bude musieť klient uhradiť z vlastných zdrojov.
Juraj Duška: Zvýšenie DPH v stavebníctve bude mať významný dopad na všetkých účastníkov stavebného procesu, predovšetkým na klientov, ktorí si budujú alebo kupujú nehnuteľnosť. Najpravdepodobnejším scenárom pre kupujúcich je zvýšenie konečnej ceny stavby alebo bytu.
Martin Marko: Odporúčame všetkým budúcim záujemcom kúpu nehnuteľnosti neodkladať na neskôr. Ceny nehnuteľností na bratislavskom trhu stabilne rastú aj bez ohľadu na aktuálnu výšku DPH a kvalitná nehnuteľnosť je dnes tiež výborná investičná príležitosť.
Ďalšie dôležité správy
