Základom úspešného investovania je transparentnosť, rokmi overená stratégia a kvalitný investičný produkt pod správcom, ktorý prekoná aj krízy. O unikátnom fonde, ktorý v jednej kríze vznikol a v druhej vynikol, hovorí Peter Grančič, riaditeľ fondu HB Reavis CE REIF. Investovanie podľa neho nie je len pre „vyvolených“ a Slováci si vedia veľmi dobre spočítať, čo sa im oplatí.
Fond CE REIF vznikol už pred desiatimi rokmi. Čo bolo cieľom jeho vzniku?
Myšlienka prišla približne rok a pol pred samotným vznikom – začiatkom roka 2009, teda po veľkej kríze v roku 2008. Povedali sme si, že je dobrý čas a príležitosť na nákup komerčných nehnuteľností. Boli najlacnejšie a existoval predpoklad, že ich cena bude iba rásť. Cieľom fondu bolo dlhodobo prinášať investorom kvalitný produkt pod správcom, ktorý sa oň vie postarať. Fond kapitalizuje na synergiách so skupinou HB Reavis v oblasti správy, vďaka čomu získavajú investori zaujímavý výnos. Na stratégii sa dodnes nič nezmenilo. Za desať rokov existencie a výnosnosti, ktorá sa pohybuje na úrovni takmer 10 percent za rok, sa ukázala ako správna.
Prečo ste sa v HB Reavis rozhodli pre tento krok?
Mali sme víziu vytvorenia samostatného biznisu, kde by investori vo fonde benefitovali zo synergie medzi HB Reavis a asset managementom. Bol to prirodzený vývoj a logický krok.
Čo sa za tých desať rokov existencie fondu zmenilo, respektíve, ako hodnotíte desaťročie existencie fondu?
Fond pokrýva obdobie od postkrízových rokov (kríza v roku 2008 – 2009) cez ozdravenie trhu až po pandémiu, ktorá ovplyvnila celé makroekonomické prostredie. CE REIF tieto výzvy zvládol, naši investori neprerobili ani v čase pandémie. Fond sa ukázal ako odolný, takže máme relevantné dôvody veriť našej stratégii naďalej.
CE REIF fond investuje do stojacich komerčných nehnuteľností, takmer plne prenajatých, čím investor na seba neberie developerské riziko. Zakladáme si na transparentnosti. Investor má prehľad, akým spôsobom s jeho investíciami narábame. To sú základné piliere našej stratégie, vďaka ktorej sme dosiahli dobré čísla aj počas pandémie – pravidelne vyplácame každoročné dividendy vo výške päť-šesť percent p. a. a priemerný ročný výnos máme na úrovni takmer desať percent p. a. Vlastnosťami a stratégiou je CE REIF na slovenskom trhu jedinečný.
Čo všetko je v portfóliu CE REIF?
Portfólio tvoria štyri kancelárske budovy a jedno nákupné centrum, ktoré má aktuálne lepší výkon než v čase pred pandémiou. Ide o 109-tisíc štvorcových metrov s trhovou hodnotou vo výške 345,6 milióna eur.
Portfólio je zdravo diverzifikované. Tvorí ho približne 200 nájomných zmlúv s priemernou dĺžkou trvania štyri roky, čo predstavuje stabilitu aj v dnešných časoch. Väčšina našich aktív je v zavedenej kancelárskej lokalite na Nivách, kde chceme byť dominantným hráčom a nevylučujeme posilnenie portfólia v tejto lokalite. Zároveň sa pozeráme na akvizície mimo Bratislavy. Uvažujeme o kancelárskych budovách v strednej Európe.
- Portfólio CE REIF fondu
• 5 nehnuteľností generujúcich príjem (4 kancelárske budovy a 1 nákupné centrum)
• Celkovo 109 000 štvorcových metrov v investičnom portfóliu
• Celková trhová hodnota nehnuteľností je 345,6 milióna eur
• Zdravo diverzifikované portfólio asi s 200 nájomnými zmluvami s priemernou dĺžkou trvania štyri roky
Cieľom fondu bolo získať do portfólia atraktívne, plne prenajaté, udržateľné komerčné nehnuteľnosti generujúce príjem v prémiových lokalitách Európy. Ktoré to sú? O ktoré je dnes najväčší záujem?
Fond má od začiatku mandát investovať do komerčných nehnuteľností v rámci strednej Európy, nedávno sme ho rozšírili na celú Európsku úniu, teda aj na západnú Európu, aby sme nasledovali stratégiu HB Reavis v lokalitách, kde developuje aktíva a má tím ľudí, ktorí ich vedia spravovať.
Čo sa týka atraktívnych lokalít, tam sa to líši v rámci segmentov aj Európy. V strednej Európe sú top kancelárske lokality v hlavných mestách a biznisových zónach, v západnej Európe bývajú vyhľadávané biznisové huby aj mimo hlavných miest. Pri obchodných centrách hrajú veľakrát dôležitú úlohu práve regionálne mestá.
Vnímame záujem veľkých inštitucionálnych aj menších investorov o trvalo udržateľné nehnuteľnosti vo všetkých segmentoch, teda aj v kancelárskom, aj v retailovom. Pandemické tlačenie peňazí tento trend posilní, ako to môžeme už vidieť v západnej Európe. Naším primárnym cieľom však vždy bolo a stále je kúpiť nehnuteľnosti, ktoré budeme môcť dlhodobo vlastniť a spravovať. Nenakupujeme s krátkodobými zámermi, vďaka čomu na investíciách investorom zarábame.
Je takéto investovanie len pre „vyvolených“? Respektíve pre akého investora je fond určený?
Určite nie je len pre „vyvolených“. Geograficky prevažujú investori zo Slovenska, no nájdete tu aj privátnych a inštitucionálnych investorov zo západnej Európy. CE REIF je na Slovensku klasifikovaný ako alternatívny investičný fond pre kvalifikovaných investorov. Individuálny investor musí prejsť testom vhodnosti.
Jedným z kritérií je minimálna investícia, ktorá aktuálne predstavuje 50-tisíc eur. Hoci do budúcna zvažujeme, či túto investičnú príležitosť priblížiť ešte širšiemu spektru investorov, dnes túto hranicu nepovažujeme za neprekonateľnú, najmä ak sa na to investor pozerá ako na zaujímavé dlhodobé a stabilné zhodnotenie kapitálu.
Majú Slováci záujem?
Slováci záujem o investovanie určite majú. Dôkazom je aj vyše 140 miliónov eur, ktoré majú u nás investované. Dokonca ani v rámci strednej a východnej Európy na tom nie sme vôbec zle.
Spočiatku sme ako investori trochu zdržanlivejší, ale v porovnaní so situáciou spred desiatich rokov, keď náš fond CE REIF vznikol, badať veľký rozdiel v uvažovaní investorov a vo vnímaní komerčných nehnuteľností ako investičného inštrumentu.
Stále síce treba ľudí edukovať, ale Slováci si vedia dobre spočítať, čo sa im oplatí
V západnej Európe je takýto inštrument pomerne bežný, u nás sa takéto vnímanie len udomácňuje. Nie je to však nič neprirodzené, keďže skúsenosti s finančnými trhmi sú tu podstatne kratšie.
Za toto obdobie aj Slováci zarobili a naučili sa zarábať (re)investovaním: u nás investori, ktorí sú s nami od spustenia fondu, za tento čas zarobili takmer sto percent investovaných peňazí. Vidíme, že sa pomaly mení aj celková finančná gramotnosť. Stále síce treba ľudí edukovať, ale Slováci si vedia dobre spočítať, čo sa im oplatí.
Kúpa nehnuteľností s cieľom investície je na Slovensku čoraz populárnejšia. Mnohí siahajú po stabilite realitných fondov. Sú naozaj stabilné?
Je rozdiel, či sa bavíme o rezidenčných nehnuteľnostiach alebo komerčných. Čo sa týka stability nájmov, je to totiž neporovnateľné. Ukázali to aj posledné dva roky, keď nájomné z rezidencií bolo tvrdo zasiahnuté.
Vzostup rezidenčného trhu môže do istej miery sanovať výpadok nájomného, aká je však udržateľnosť rastu, ukáže iba čas. Realitné fondy, ktoré sa predávajú na Slovensku, investujú do komerčných nehnuteľností. CE REIF svoju výkonnosť aj stabilitu uplynulé obdobie potvrdil, keď sme napriek všetkým turbulenciám na trhoch dividendu dokázali vyplácať.
A to aj vďaka tomu, že máme podpísané dlhodobé nájomné kontrakty s nadnárodnými aj lokálnymi spoločnosťami. Ani jeden z našich kancelárskych nájomcov neprestal platiť nájomné.
Každé investovanie je spojené s možným rizikom strát. Ako sa mu ubrániť?
Každý investor chce maximalizovať výnos s minimalizáciou rizík, čo sú dva protichodné parametre. Ak chce minimalizovať riziko strát, mal by investovať konzervatívnejšie a investovanie do komerčných nehnuteľností toto kritérium spĺňa.
Život je spojený s rozhodnutiami, ktoré nesú so sebou vždy nejaké riziká, v tom sa investovanie vo svojej podstate nelíši. Dôležité je však povedomie o rizikách, s ktorými je toto rozhodovanie spojené.
Informovanosť o produkte a edukácia je tá najlepšia cesta pre minimalizáciu rizík
Preto vždy investorom radíme, že každý by si mal sám zvážiť, aká miera rizika je preňho akceptovateľná a aká je už za tou pomyselnou čiarou, ktorú nechce prekročiť. V každom prípade by mal byť informovaný, ktoré riziká jednotlivé kroky prinášajú. Veríme, že transparentosť je základom zdravého investovania.
Našich investorov vždy plne informujeme, ktoré parametre má portfólio nášho fondu, aby si boli vedomí rizík spojených s investičným rozhodnutím. Bol by som opatrný pri investičných produktoch, kde investičný správca nie je ochotný transparentne informovať. Informovanosť o produkte a edukácia je tá najlepšia cesta pre minimalizáciu rizík.
Aká je optimálna dĺžka investície? Čo odporúčate?
Na optimálne zhodnotenie, respektíve maximalizovanie výnosov odporúčame strednodobý horizont, teda obdobie päť a viac rokov. Toto obdobie by malo investorom poskytnúť optimálny priestor na zhodnotenie ich investície. Ide zároveň o obdobie, ktoré by malo preklenúť krízy či iné cyklické vývoje na trhoch.
A čo priemerný ročný výnos? Celkový výnos?
CE REIF od svojho začiatku vykazuje celkový výnos na úrovni 9,7 percenta p. a, pričom priemerná ročná dividenda, ktorú investorom vyplácame v pravidelných kvartáloch, je medzi 5,5 až 6,5 percenta p. a.
Ako fond ovplyvnilo pandemické obdobie?
Fond vznikol po kríze v roku 2008, z ktorej vyrástol, a ukázal, že jeho stratégia bola dobre nastavená a vyskladaná. Potvrdilo sa to aj v tomto pandemickom období. Nestratili sme žiadne peniaze, vyplatili sme všetky dividendy, dokonca aj retailové aktívum, ktoré máme v portfóliu, vykazuje rekordné tržby po otvorení.
Život je spojený s rozhodnutiami, ktoré nesú so sebou vždy nejaké riziká, v tom sa investovanie vo svojej podstate nelíši
Čo sa týka kancelárskeho portfólia, ani tam sme nezaznamenali žiadne odstúpenie od zmluvy či prípady neplatenia, všetci naši nájomníci krízu prežili. Budúcnosť kancelárií sa nesie v duchu transformácie, prechodov na hybridné štýly práce a zmeny funkcií pracovných priestorov, ale kancelárie budú potrebné aj naďalej, čo dokazuje pokračujúci dopyt zo strany nájomcov.
- Peter Grančič
- Je riaditeľ fondu HB Reavis CE REIF. Od roku 2011 dohliada na portfólio fondu HB Reavis CE REIF, súvisiace operácie a vzťahy s investormi. Predtým pôsobil deväť rokov v divíziách investičného a korporátneho bankovníctva Citigroup, kde sa podieľal na významných regionálnych transakciách s poprednými globálnymi aj regionálnymi spoločnosťami.
Tento článok vznikol v spolupráci s komerčným partnerom. Redakcia nie je jeho autorom, ale obsah považuje za prínosný pre čitateľa.
