Prečo ste odišli zo Slovenska a čo vás motivovalo vrátiť sa?
Po 5-tich rokoch na financovaní nehnuteľností v banke, 5-tich rokov v realitnej poradenskej spoločnosti a 6tich rokov vedenia rezidenčných projektov v Pente bolo ostatné 3 ročné pôsobenie v Lincoln Property Company v Prahe a v Londýne prirodzeným vyvrcholením životnej fázy, ktorú myslím, že ľudia nazývajú kariéra. Späť na Slovensko ma priniesla rodina, ktorá sa po Covid pandémií už nechcela sťahovať do zahraničia. Presťahovali sme sa teda do Bratislavy a následne prišla otázka čo ďalej. Privátna platforma na ekvitné investovanie do realitných developerských projektov na Slovensku bolo niečo, čo tu v porovnaní so zahraničím v tejto forme chýbalo. Tak vznikla firma SYNAPSIS property ventures, ktorá v ostatnom roku už nakúpila dva projekty v Bratislave.
Na trhu existuje množstvo investičných spoločností, fondov alebo developerov načo bude ďalšia firma?
Veľmi dobrá otázka. Áno, na trhu je mnoho možností ako alebo s kým investovať do nehnuteľností, avšak väčšina z nich má podľa mňa zásadné chyby v dizajne investičnej štruktúry, ktoré vytvárajú riziká pre investorov.
To je celkom drzá odpoveď, čo sú teda tie spomínané chyby v dizajne investičnej štruktúry?
Chyby sú, bez poradia dôležitosti, tri: dlh prezlečený za vlastné zdroje, hodnota miešaná s peniazmi a chýbajúca koža na trhu.
Začnime prvým bodom, čo znamená dlh prezlečený za vlastné zdroje?
Mnoho investičných spoločností získava kapitál od investorov predajom dlhových produktov, ako napríklad predajom dlhopisov. Kapitál získaný z predaja týchto dlhových produktov následne investičný manažér investuje do projektu ako tzv. ekvitu, teda ako vlastné zdroje. Čo je strategický nezmysel, nakoľko každý dlh má svoju splatnosť ako aj cenu, väčšinou fixnú. Zatiaľ, čo ekvita alebo projekt čaká na výnos z exitu, napríklad z predaja projektu, ktorý je len zriedka fixný vo výške alebo v čase.
A v tom je problém?
Áno. Predstavte si, že na ľavej ruke máte dlhový kapitál získaný od investorov, ktorého cena každým dňom rastie. Bez ohľadu na to, či je vonku pekné počasie alebo nie. Zároveň, takto získaný dlhový kapitál má svoju presnú splatnosť, kedy ho musíte investorom vrátiť. No a potom, na pravej ruke máte projekt, ktorého hodnota je volatilná, mení sa v čase. A zároveň sa môže meniť aj čas realizácie exitu z projektu, teda čas realizácie zisku z projektu. Takéto dve ruky dokážete spojiť len ak veci idú tak ako čakáte v biznis pláne alebo lepšie. A to samozrejme v podnikaní v žiadnom prípade nie je pravidlo.
Čiže jednoducho povedané, mnohé investičné spoločnosti na trhu majú riziko, že nespoja fixný náklad s variabilným ziskom a to ešte v správnom čase?
Presne tak. Je to až tak primitívne jednoduché a časový rozmer ste trafili skvelo. Príklady máme doma, napríklad naše Arcy alebo aj v zahraničí, napríklad čínsky Zhongrong.
Ak je to tak jednoduché, prečo to potom mnohé spoločnosti robia?
Z jedného hlavného dôvodu: dlhový finančný produkt sa oveľa ľahšie predáva investorom. Pretože je ľahšie pochopiteľný pre kupujúcich, teda pre investorov. Totiž, mnohým spoločnostiam, a medzi nimi aj napríklad Arce, finančné produkty predávali alebo predávajú rôzni sprostredkovatelia, u ktorých máte šťastie ak nájdete takého, ktorý vám vie vypočítať zložený úrok. Nie to ešte vysvetliť ekvitnú, tzv. private equity investíciu.
Ako to teda investujete kapitál Vy?
Pracujeme len na základe privátnych ekvitných investícií nášho kapitálu a kapitálu našich investorov. Nepredávame dlhové finančné produkty. Poskytujeme investorom podiel na spoločnosti vlastniacej projekt. Jediným dlhom v našich projektoch je bankové financovanie od silných bánk a to ešte v konzervatívnom pomere k výške vlastných zdrojov nás všetkých investorov. Máme teda dizajn investičnej štruktúry oveľa konzervatívnejší ako mnoho iných investičných spoločností na trhu.
Poďme k druhému bodu, ktorý nazývate chybou dizajnu investičnej štruktúry a síce miešanie hodnoty s peniazmi. Čo tým myslíte?
Už od nepamäti ľudské tvory miešajú hodnotu s cenou alebo s peniazmi, teda s cashom. Hodnota je údaj stanovený osobou alebo kolektívom osôb, napríklad valuátorom, audítorom alebo čiastočne aj investičným manažérom. Cash je údaj stanovený jedinou autoritou, ktorá má môj ultimátny rešpekt. Trhom.
A v čom je teda problém?
Mnoho investičných spoločností vypočítava odmenu pre seba a svojich manažérov na základe hodnoty, nie reálnych peňazí. A to je podľa mňa morálny a podstatný agentúrny problém. Cash je cash. Čo je na účte to sa jednoducho počíta, bodka. Zatiaľ čo v prípade hodnoty dokáže investičný manažér, znaleckými posudkami, účtovnými operáciami a podobnými kreatívami usmerňovať výšku a časovanie rôznych zmien. Ako napríklad prezentáciu hodnotového výkonu fondu alebo aj výšku odmeny pre seba a svojich manažérov.
Takže Vy nepočítate hodnotu?
Nás a žiadneho z našich investorov nezaujíma nič iné ako reálne peniaze. SYNAPSIS získava podiel na zisku iba zo získaného profitu. Nemiešanie hodnoty s cashom má za výsledok dva veľmi dôležité body: oveľa väčšiu jednoduchosť pochopenia investície každým investorom; a na koniec ultimátnu transparentnosť voči každému členovi privátneho investičného klubu.
Čo znamená chýbajúca koža na trhu?
Spomínate si na dva predchádzajúce body? Dlh prezlečený za ekvitu a hodnota miešaná s cashom? Spojte si tieto dva body. Výsledkom bude, že mnohé investičné spoločnosti dokázali fungovať a rásť s minimálnymi dokonca v niektorých prípadoch aj takmer so žiadnymi vlastnými peniazmi vo svojich investíciách. A nemám na mysli kožu investičného manažéra ako spoločnosti na trhu. Mám namysli kožu konkrétnych ľudí od investičného manažéra na trhu. Každý člen projektového tímu, ktorý má kompetenciu urobiť rozhodnutie o projekte by mal mať kožu, vlastné peniaze, v projekte.
Takže si myslíte, že tieto body priviedli pády ako napríklad Arca?
Dlh prezlečený za ekvitu, hodnota miešaná s cashom a chýbajúca koža jednotlivcov od investičných manažérov spoločne s prirodzene sa vyskytujúcimi výkyvmi na trhu vytvárajú Arcy a budú vytvárať ďalšie Arcy.
Totiž mnoho takýchto spoločností v prípade vzniku dier v biznis pláne a vzniku potreby nového kapitálu reaguje takmer vždy rovnako. Povedia si, hej, získajme nový kapitál od investorov. Keďže však predávajú dlh, znamená to získajme nový dlh od investorov. Existujúci investori nechcú? Nič sa nedeje, predajme dlh novým investorom. Dlh sa zvyšuje, riziko projektu sa zvyšuje. Však nejakí tí investori sa vždy nájdu, alebo nie?
Na záver, aké rady by ste teda dali investorom pred investíciou do realitného projektu?
V podstate za tie roky môžem povedať, že sa zameriavam na dva body.
Prvý a jednoznačne najdôležitejší bod investičného rozhodovania v private equity je investičný manažér, tzv. general partner. Hľadajte general partnera s osobnou integritou, so schopnosťami riadiť projekt a s historickými výsledkami členov tímu.
Druhý bod je samotná investičná príležitosť. Príležitosť musí pre mňa splniť dve podmienky. Prvá podmienka: výnos je pri mojom investičnom rozhodovaní druhoradý. V prvom rade sa pozerám na to ako a hlavne z koho peňazí sa mi moja investícia vráti. Ako nastane môj exit z projektu? Až následne ma môže a musí zaujímať výnos z investície. A druhá moja podmienka: príležitosť musím pochopiť do 10 minút. Ak sa mi nedarí pochopiť investičnú príležitosť do 10 minút, alebo ak po strávení 10 minút mám viac otázok ako odpovedí, nie je to príležitosť pre mňa.
