Viac centralizovať a zdaňovať. Matovičova hra o daň z nehnuteľností sa roztáča

Nikto nevie, ako bude vyzerať, ale už rok sa o nej hovorí. Daňová reforma je stále zahalená rúškom tajomstva. Vznikajú tiež otázky, či vôbec nejaký jej plán existuje, lebo odpovede rezortu financií k tejto téme nie sú buď žiadne, alebo len také nemastné-neslané.

Táto téma zaujíma najmä tých, ktorí vlastnia nehnuteľnosť a platia z nej daň. Tá by mala byť po novom určovaná podľa hodnotového princípu, nie podľa rozlohy, ako je to v súčasnosti. To, ako štát chce túto novinku nastaviť, nedá mnohým spávať.

Teória chaosu štátu

Rezort financií pod vedením ministra financií Igora Matoviča niečo naznačil už v pláne obnovy, ktorý bol zaslaný koncom apríla do Bruselu. Kým v priemernej krajine EÚ v roku 2019 predstavovali výnosy z majetkových daní 1,6 percenta hrubého domáceho produktu (HDP), na Slovensku to bolo len 0,401 percenta. 

Do roku 2024 by sme mali dosiahnuť priemer výnosov krajín V3 – teda Česka (v r. 2019: 0,428 % HDP), Maďarska (v r. 2019: 0,954 % HDP) a Poľska (v r. 2019: 1,275 0 HDP). Do roku  2030 si vláda pod vedením Eduarda Hegera naplánovala dosiahnuť priemer krajín V4 (1,6 percenta HDP).

Podčiarknuté a sčítané – daň pôjde nahor, otázne je, ako budú po novom nastavené jej parametre. Rezort v dokumente, ktorý TREND získal, naznačuje bližšie svoje predstavy, ktoré vedú k jasným zámerom – všetko centralizovať, pravidlá nejako namixovať, obrať mestá o právomoci, dostať viac financií do štátnej kasy, ľudí i firmy lepšie zdaniť.

Bude to však zabalené do pekných sľubov o napredovaní našej krajiny a o krajšom Slovensku. Čím viac chaosu, tým „lepšie“, za to sa schová neschopnosť štátu zvládať tieto nové procesy. Odhadovanie akýchsi trhových cien navyše vytvára riziko omylov a zvýšenie „nespravodlivosti“ zdanenia oproti súčasnému stavu. A je už známy aj termín, kedy chce štát pristúpiť k tejto novinke, a tým je zdaňovacie obdobie 2023.

Paradoxy chystanej reformy

Paradoxom týchto čias je, že pravidlá bude nastavovať minister financií, ktorý je podľa svojho majetkového priznania prakticky bezdomovec a úplne nemajetný. Nič nevlastní, za nič nezodpovedá, okrem štátu. Ani za svoj rodinný rozpočet. Všetko zo súkromného majetku pred vstupom do politiky „prezieravo“ prepísal na manželku. Je to opak transparentnosti, za ktorú bojoval pred voľbami, ale rozhodnutie o vyššom zdanení majetku iných bude mať v rukách práve on.

Svoje zámery týkajúce sa dane z nehnuteľností rezort financií zatiaľ komunikuje len s niektorými subjektami. Napríklad s Národnou asociáciou realitných kancelárií Slovenska (NARKS) kvôli získaniu dátových výstupov z cenových máp. Cenové databázy predstavujú celé súbory dát, tie je potrebné spracovať a posúdiť v kvalitnej analýze, upozorňuje Ján Palenčár, prezident NARKS.

„Cenu nehnuteľností ovplyvňujú viaceré faktory a konkrétne charakteristiky. Evidované dáta sú kvalitné, ale nehnuteľnosti ako komodita nie sú úplne rovnorodé. Treba zabezpečiť ich kvalitnú analýzu,“ objasňuje pre TREND.

Rezort financií tiež spolupracuje s Úradom geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) SR ohľadom online údajov o stave nehnuteľného fondu a aktuálnych vlastníckych vzťahoch. Podklady získava i zo Štatistického úradu (ŠÚ) SR kvôli výstupom z tohtoročného elektronického sčítania domov a bytov na Slovensku.

Plány robené na kolene

Zámer vlády je teda viac-menej jasný. Aktivity štát koncentruje na to, aby určil správny základ dane z nehnuteľností, z ktorého sa bude vychádzať a stanovil základnú sadzbu dane s možným progresívnym zdanením. To znamená, akými matematickými postupmi zabezpečí hromadné oceňovanie domov a bytov na Slovensku, uvádza sa v získanom dokumente. Teoreticky by bohatší mali platiť vyššie dane, sociálne slabší nižšie, ale ako bude reforma skutočne vyzerať, je zatiaľ veľkým otáznikom.

„Štát zatiaľ neuviedol, aký kľúč k zisteniu hodnoty konkrétnej nehnuteľnosti, zvolí. Je isté, že lokalita, výmera či vek nehnuteľnosti nebudú dostatočné pre spravodlivé určenie výšky dane,“ podotýka pre TREND Attila Mészáros, predseda Realitnej únie SR.

Bežní ľudia už dnes pochybujú o tom, že sa nové zdaňovanie rezortu podarí nastaviť spravodlivo. Pochybnosti vznikali napríklad aj počas celej pandémie, kedy štát pravidelne zlyhával, nevedel pracovať so zozbieranými dátami, nevyužíval vhodné technológie, do ktorých predtým investoval milióny eur.

Tiež nenastavil správne predikcie a chýbala i komunikácia s dátovými analytikmi či odborníkmi z praxe. To je riziko, ktoré visí ako Damoklov meč aj nad daňou z nehnuteľností. História sa zrejme, žiaľ, zopakuje.

Všetko do bodky centralizovať

Ďalej sa majú v rezorte pod vedením I. Matoviča preberať aj kompetencie miest a obcí. Tiež tam chcú zvážiť, či bude lepší centrálny výber daní, ktorý by bol zrejme v kompetencii rezortu, alebo skôr lokálny proces, ako je to v súčasnosti. Otázne je aj to, kde skončia vybrané peniaze a ako ich štát prerozdelí.

Podľa názoru Radovana Ďuranu z Inštitútu ekonomických a spoločenských analýz (INESS) je badať snahu vládnych politikov získať opäť kontrolu nad daňou z nehnuteľností. V tom je veľké riziko obmedzenia decentralizácie.

„Som fanúšikom decentralizácie a bol by som rád, keby sa pokračovalo v prenose právomocí a zodpovednosti na samosprávy. Tie by mali tak nielen viac právomocí, ale aj viac možností ovplyvňovať svoje daňové zaťaženie,“ dodáva R. Ďurana pre TREND.

Mestá a obce by tiež podľa jeho názoru mohli dostať napríklad právomoc určovať časť dane z príjmov firiem či spotrebných daní. Mali by to byť samosprávy, vystavené priamej spätnej väzbe voličov, ktoré sa rozhodnú o daňovom mixe. To však zrejme rezort nepripustí, keďže finančné opraty rád drží vo vlastných rukách a podporuje centralizáciu procesov štátom.

Avšak môže mať veľký problém napríklad s rozdrobenosťou krajiny a nastavením správnych parametrov. Na Slovensku je približne 3-tisíc obcí a len výnimočne v nich existujú jasne zadefinované „lepšie“ a „horšie“ štvrte ako na západe. V praxi bude zmapovanie „skutočných“ cien predstavovať pre štát poriadny problém. S výnimkou veľkých sídlisk, kde sa obchodujú homogénne nehnuteľnosti, je transakcií v niektorých lokalitách Slovenska pomerne málo a navyše sú veľmi rôznorodé.

Samosprávy tiež už dlhšiu dobu varujú, že zmena daňového mixu sa môže dotknúť aj takzvanej strednej či nižšej triedy, nielen bohatých. Najmä v prípadoch, ak si nehnuteľnosť ľudia kúpili už dávno a časom sa zvýšila jej hodnota. Iní zase majú nízky príjem, ale lukratívne nehnuteľnosti majú vďaka dedičstvu, reštitúciám alebo jednoducho preto, že ich štvrť v meste sa zaradila medzi bohatšie.

Výnimky potvrdzujúce pravidlo

Pri určení dane z nehnuteľnosti sa v rezorte financií majú zobrať do úvahy sociálne vplyvy podľa jednotlivých skupín daňovníkov. Teda, tak sa píše na papieri. Avšak z praxe je jasné, že výnimiek bude minimum, ak vôbec nejaké. Je známa totiž filozofia súčasného ministra financií i jeho predchodcu E: Hegera, že rušiť sa v rámci chystanej daňovej reformy majú všetky daňové i odvodové výnimky.

Zdaňovanie nehnuteľností treba v prvom rade zjednotiť a zjednodušiť, myslí si Silvia Hallová, daňová partnerka poradenskej spoločnosti Grant Thornton. Tvrdí, že aj keď obciam prirodzene patrí podiel z vybranej dane, daň z nehnuteľností by mali vyberať centrálne daňové úrady, nie obce. „Princíp zdaňovania na základe aktuálnej trhovej hodnoty je akceptovateľný za podmienky, že pre súkromné vlastníctvo bytov a domov, v ktorých majitelia trvalo bývajú, budú stanovené veľkorysé nezdaniteľné sumy,“ tvrdí S. Hallová.

Sociálny status vlastníka nehnuteľnosti tiež nemusí korešpondovať s hodnotou jeho domu či bytu v danej lokalite. Ak niekto žije v nehnuteľnosti s vyššou hodnotou, automaticky to neznamená, že jeho príjmy sú vysoké, a teda zvládne platiť aj vysokú daň z nehnuteľností.

Nie je luxus ako luxus

Zásadnou výzvou vyššieho zdanenia bude, aby sa zohľadnilo vlastníctvo nehnuteľnosti na Slovensku ako nutnosť, podotýka Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko. „Predpokladám, že vláda si uvedomuje, že byt či dom, v ktorom rodina trvalo býva, nie sú luxusom, ale nevyhnutnosťou.“

Preto bude kľúčové správne nastaviť dôležité parametre, ako je napríklad už avizovaná výška nezdaniteľnej sumy pri prvej nehnuteľnosti, ktorá by ako luxus skutočne definovala len nadštandardné nehnuteľnosti, či druhé a ďalšie byty a domy vo vlastníctve. Toto bude najväčšou výzvou celej reformy dane z nehnuteľností, ktorá musí byť funkčná pre celé Slovensko a zároveň musí zabrániť pocitu diskriminácie medzi regiónmi.

Otázne je, ako sa k vyššej dani z nehnuteľností postavia koaliční partneri. Tí zatiaľ riešia svoje vlastné starosti v pridelených rezortoch a k tejto téme sa zatiaľ nevyjadrujú. Keď budú poznať podrobnosti, možno už nebudú mať veľký priestor na to, aby situáciu zásadným spôsobom zvrátili.

Je pomaly štandardom, že o dôležitých reformách sa z úst ministra financií dozvedajú na poslednú chvíľu. Mnohé legislatívne návrhy neslávne končia v skrátenom legislatívnom konaní, ktorý sa často na takéto účely vládou E. Hegera zneužíva.

Parlament počas tohto volebného obdobia prijal do začiatku mája na návrh vlády 68 zo 143 zákonov v superrýchlom režime. Je to viac ako dvojnásobok toho, čo predchádzajúca vláda stihla za celé volebné obdobie.

Faktom ostáva, že ani po zvýšení dane z nehnuteľností na akúsi „férovejšiu“ nebudú verejné výdavky kvalitnejšie, ani daňový systém spravodlivejší. Získa na tom hlavne štát, ktorý veselo pokračuje vo svojom deficitnom hospodárení.  Celkové výdavky štátneho rozpočtu budú tento rok vyššie až o 3,74 miliardy eur a dosiahnu tak 27,6 miliardy eur. A niekto to raz bude musieť zaplatiť...