Investičnú skupinu, ktorá je na trhu s priemyselnými nehnuteľnosťami iba šesť rokov, ešte stále možno považovať za nováčika. Fond skupiny Arete, ktorého aktíva predala na začiatku roka, však mierou výnosov predčil všetkých konkurentov v segmente. Predaj balíka jedenástich priemyselných nehnuteľností v Čechách a na Slovensku sa navyše zaradil medzi najväčšie realitné transakcie roka. Na tunajšie pomery bola jeho stratégia predať všetko naraz nezvyčajná, má však svoju logiku a ďalšie ambície sú ešte vyššie, hovorí v rozhovore pre TREND Robert Ides, spoluzakladateľ skupiny Arete.
- V rozhovore sa dočítate:
- aké je pozadie jedného z najväčších predajov priemyselných parkov roka
- čím zhodnocuje priemyselnú nehnuteľnosť jej nájomník
- koľko peňazí je vhodné vložiť do alternatívnych investícií
- ako vnímajú Slovensko investori z Ázie
- prečo sa segmentu priemyslených nehnuteľností aj počas krízy darí rásť
Na začiatku roka ste stáli za obchodom v hodnote viac ako 113 miliónov eur. Austrálskej skupine Cromwell ste predali rozsiahly balík priemyselných hál. Aká bola stratégia za predajom všetkých aktív realitného fondu naraz?
Stratégiu, že budeme exitovať sme mali už v roku 2016, keď sme začínali fond začínali. Verím tomu, že nemožno vyplatiť investorov z reportovanej čiastky, ktorá sa nikdy nezlikvidnila predajom. Do toho momentu je to virtuálny prísľub. Stratégiu aj štruktúru fondu sme od začiatku koncipovali tak, aby sme ho mohli ponúknuť inštitucionálnym investorom. Koncipovali sme to na medzinárodný trh.
Ako ste s budovaním portfólia začali? Odkiaľ pochádzal prvotný kapitál na rozbeh fondu?
Začali sme s vlastným kapitálom z juhovýchodnej Ázie, nie z Čiech ani zo Slovenska. Trvalo asi rok, kým ma partner vôbec presvedčil otvoriť fond aj pre Česko a Slovensko. Pôvodne som do toho nechcel ísť, pretože to bol sofistikovaný produkt, ktorý mal jasnú periódu a nakupuje sa priebežne v priebehu celého päťročného cyklu.
Portfólio musí byť homogénne, inak ho nikto nekúpi. Preto napríklad naša stratégia bola nikdy nemiešať triedy nehnuteľností.
Prečo ste stanovili práve päťročný cyklus?
Sú to tri roky na umiestnenie kapitálu (placement equity), dva roky na development, stabilizáciu a optimalizáciu na to, aby sme to mohli začať ponúkať inštitucionálnym investorom. Všetky tie akvizície a financovanie boli robené s top firmami, pretože nám bolo jasné, že za protistranou tiež budú stáť top firmy. Nemôžete pustiť ovečky k vlkom, to jednoducho dlho nevydrží. Pri predaji sa robí kompletné due-diligence všetkých aktív. Preto ten nákup, držba aj predaj museli byť robené tak, aby prešli rizikovým modelom tých inštitucionálnych investorov a zodpovedali ich štandardom.
Snažili ste sa v danom čase nakúpiť čo najviac, alebo ste mali vopred predstavu o konečnej veľkosti portfólia?
Veľkosť portfólia sme cielili niekde okolo 150-miliónov eur. To definuje tzv. veľkosť vstupenky, čiže aká veľká bude kúpna cena a teda aký veľký musí byť ten hráč na protistrane. Cielili sme na zahraničné listované entity, fondy, alebo asset manažérov s garantovanou equitou na zabezpečenie portfólia, ktoré bude garantovať výnosy. Na to, čo robíme, sa všetci pozerajú cez tie industriálne parky, ale vo finále je to o peniazoch. Vo finále dá asset manažér alokáciu buď do akcií, do dlhopisov, alebo do equitných trhov, alebo do niečoho iného.
Akého veľkého hráča ste sa pri predaji portfólia snažili osloviť?
Z pohľadu asset manažmentu, teda rozloženia vlastných peňazí, existuje akési ideálne portfólio. Také agresívnejšie je napríklad v pomere 40-40-20, banky zvyknú byť konzervatívnejšie a využívať model 40-50-10. Ide o rozloženie medzi dlhopisy, akciové trhy a likvidné papiere, teda v podstate regulované trhy a alternatívy. Do alternatív spadá všetko vrátane private equity, nehnuteľností, čokoľvek, čo nie je investované na burze a nie je likvidné.
My sme ten produkt koncipovali tak, aby sme väčšiemu hráčovi zapadli do alternatív. Ich alokácia je, podľa veľkosti, niekde medzi pol a jeden a pol percenta. Tým, že veľkosť portfólia bola okolo 150 miliónov eur, cielili sme na firmy, ktoré majú pod správou okolo dvoch miliárd.
Investičná skupina Arete s novým výrobným a skladovacím areálom v Plzni
Prečo sú pre investorov v rámci alternatív zaujímavé práve priemyselné nehnuteľnosti?
To čo máme my je fyzické aktívum. Ak si vezmeme, že priemerná dĺžka nájmu je sedem rokov, tak na túto dobu je vlastne garantovaný výnos od bonitného nájomcu s medzinárodným ratingom. Je to ekvivalent dlhopisu, ktorý by ste si kúpili na päť rokov. Rozdiel je v tom, že dlhopis nemá istý stupeň volatility, ktorú tvorí realitný trh. Ten môže ísť hore aj dolu a je reflexiou množstva makro aj mikroekonomických parametrov. Naša stratégia bola správna. V našom prípade to šlo hore o 25 percent za tri roky.
Bol problém nájsť dostatočne veľkého investora na predaj celého balíka?
Takých hráčov je veľmi veľa, akurát, že nie v Čechách alebo na Slovensku. Cielili sme profilovo. To, či ten niekto by bol z Európy, alebo z Ázie, bolo úplne jedno. Každopádne, kapitál sa koncentruje primárne v Londýne, vo Švajčiarsku, v Amerike a v Singapure. Chceli sme, aby ten hráč bol veľký. Definovali sme si, koho chceme osloviť a boli sme prekvapení, aký veľký bol záujem.
Nehnuteľnosti nakoniec kúpila austrálska skupina Cromwell. Čo zavážilo z ich pohľadu?
Cromwell nám profilovo sedel, pretože má veľkosť približne 13 miliárd. Je to austrálska skupina, je listovaná na austrálskej burze, ale má aj 30 percentný podiel na REIT (Real Estate Investment Trust) na singapurskej burze a market-cap tejto entity je približne 2,6 miliardy. Veľkosťou aj geograficky im do toho naše portfólio zapadalo. Navyše je ide o jeden z mála fondov na singapurskej burze listovaný v eurách. Im sa teda oplatilo aj to, že celé naše portfólio bolo v eurách. Kúpou narástlo ich portfólio o približne sedem percent, pričom išlo o relatívne vyššiu kvalitu nehnuteľností, než dovtedy mali.
Pre nás je z pohľadu štruktúry portfólia dôležité aj to, v akých trhoch tí nájomcovia sú, aký je jich obchodný model.
Ako sa investori z Ázie pozerajú na portfólio lokalizované uprostred Európy?
Nebolo ľahké predať celé portfólio, z dôvodu geografie. My samozrejme vieme, že napríklad Slovensko je stabilné, ale analytici veľkých fondov majú S&P ratingy, rôzne makroekonomické dáta a Slovensko má z nejakého dôvodu rating iný než Česko, čím sa z pohľadu kupujúceho zvyšuje rizikový profil. Napríklad pre Poľsko je síce vyššie riziko, ako pre Česko, ale nižšie, ako pre Slovensko. Keď sme portfólio skladali, chceli sme aby bolo homogénne. Preto sme začlenili len Česko a Slovensko.
Navyše, to portfólio musí byť homogénne, inak ho nikto nekúpi. Preto napríklad naša stratégia bola nikdy nemiešať triedy nehnuteľností. Ak by tam bolo jedno nákupné centru, alebo kancelárska budova, tak to nikdy nepredáme.
Prvý fond ARETE ale pozostával práve z rezidenčných budov.
Bolo to potvrdenie konceptu, dôkaz, že to vieme. Neboli tam peniaze investorov, ktorých by sme nepoznali alebo kohokoľvek iného, len naše. Cieľom bolo otestovať si ako funguje legislatíva, ako funguje regulátor Česká národná banka. Chceli sme vyskúšať celý proces od A po Z. Od založenia, cez vklad peňazí, reporting, predaj a vymazanie z registra ČNB. Nikto so zdravým rozumom by nezaložil fond, ak si to nevyskúšal sám na sebe.
Kežmarské haly s nemeckým vývojovým centrom zmenili majiteľa
Už v predchádzajúcom fonde ste mali okrem hotových hál aj pozemky. To nie je miešanie?
Keď sme predávali to portfólio, mali sme v ňom viac ako 70-tisíc metrov štvorcových pozemkov, ale už so stavebným povolením. Preto za ne bol niekto ochotný zaplatiť viac, lebo vedel, že na nich môže expandovať. Špekulatívne však nekupujeme pozemky vôbec. V ňom je riziko, ktoré nie sme ochotní ani len komunikovať investorom ako teoretickú možnosť. Nechceme miešať rizikovosť. Ľudia nám veria, pretože ten fond má nejaký rizikový profil. Ja osobne verím, že tieto riziká nemožno miešať, len aby sa zvyšoval potenciálny výnos. Rovnako to môže spôsobiť potenciálne aj stratu.
Je niečo iné robiť development na základe garantovanej budúcej nájomnej zmluvy. Ak staviate na mieru pre niekoho, s kým budete mať nájomnú zmluvu napríklad na desať rokov, to nie je špekulácia. Ale snažiť sa niekoho nájsť len tak na kus pozemku, ešte k tomu bez povolení, to je nezmysel.
Akú rolu hrajú vo vašej stratégii nájomcovia?
My v podstate vlastníme nehnuteľnosť, v ktorej fundamentálne sú konkrétni nájomcovia. Pre nás je z pohľadu štruktúry portfólia dôležité aj to, v akých trhoch tí nájomcovia sú, aký je jich obchodný model. V predchádzajúcom fonde sme mali napríklad expozíciu na automotive len 17 percent. Pretože ak nejaký segment trhu začne mať problémy, je to stále len jeden segment. Ak to preženiem, ak by automotive úplne kľakol a my by sme v ňom mali expozíciu päťdesiat percent, tak by sme mali problém. Tá štruktúra a to riziko sa neskladá len z toho, kde tá budova fyzicky stojí, ale aj kto v nej je a aký má biznis. V postcovidovej dobe sa javí ako kľúčová odolnosť a udržateľnosť biznisu nájomcu v turbulentnom období.
Je pre vás dôležité predať celé portfólio naraz?
Ponuka bola iba jedna pre celé portfóliou, nie samostatná pre každú budovu v ňom. Niektorí kupujúci chceli napríklad kúpiť len českú časť. My sme to ale predávali ako balík, taká bola stratégia fondu. Akonáhle by niekto nechcel čo i len jednu jeho časť, tadiaľ cesta neviedla. Nemali by sme s tým zvyškom čo robiť a ak by nám ostali aktíva, nemohli by sme vyplatiť investorov. Princípom bol fond s jasným, uzavretým investičným cyklom, jasnou dĺžkou a exitom. Celé sa to predá, všetci sa vyplatia a potom sa vymaže z registra.
Je to bežný postup?
Existujú tu fondy, ktoré robia private equity, teda kupujú a reštrukturalizujú firmy, nie nehnuteľnosti. A tie sa predávajú. Ale neexistuje tu realitný fond, ktorý by predával celé portfólio naraz, v tom sme jedineční. Existujú tu perpetuitné fondy, ktoré vždy niečo predajú, ale nikdy nie všetko. V zahraničí je to bežné, ale tu je to stále zriedkavý postup.
Aktuálne už máte otvorený tretí fond. V čom sa líši od predchádzajúcich?
Líši sa tým, že cieli na iný typ kupujúceho. Opäť inštitucionálneho, ale omnoho väčšieho. To portfóliu chceme dostať počas zhruba rovnakého päťročného životného cyklu niekam na úroveň pol miliardy eur. Tentokrát nám to ide rýchlejšie. Tým, že sme niečo sľúbili, vydržali päť rokov a následne sľub splnili, sme získali určitú kredibilitu.
Vedeli sme, že ak uspejeme s prvým fondom, tak ďalší budeme stavať veľmi podobne, ale vo väčšom. S trochu iným rizikovým profilom. Rozbeh akvizícií pre nový fond skomplikovala nemožnosť cestovať. Nakupovať nehnuteľnosti cez videohovor nejde. Ale už máme za sebou tri akvizície a niekoľko rozpracovaných developerských projektov. Na Slovensku sme v januári kúpili od nemeckej firmy Hengstler vývojové centrum v Kežmarku, ďalšie dva projekty sú v Čechách. Nejde pritom o žiadne oportunistické portfólio, kedy postavíte halu a dúfate, že do nej niekto príde, alebo že kúpite pôdu a budete dúfať, že tam raz niekto postaví diaľnicu. Naše portfólio bude konzervatívnejšie.
Dokážete postaviť pol miliardové portfólio len z nehnuteľností v Čechách a na Slovensku?
Ak budeme agresívnejší v akvizíciách tak áno. Pretože tá stratégia je postavená na exit. Ak trh nejako definuje kúpnu cenu, tak výstupná cena bude každopádne lepšia. Samozrejme, za predpokladu, že táto časť trhu nespadne. Keby sme do toho vtiahli nejaký ďalší trh, tak to bude určite trh s S&P ratingom lepším, ako majú tieto dva. Takže Nemecko alebo Rakúsko. Musí to byť tiež lokalita, ktorá nie je príliš ďaleko a je možné ju manažovať. Príležitostí je dosť.
Asset manažéri robia veľké realokácie v rámci portfólií a utekajú z dlhopisov, pretože výnosy z nich sú pod reálnou infláciou.
Viete odhadnúť, koľko nehnuteľností budete na naplnenie fondu potrebovať?
Máme stanovené nejaké limity, finančné aj geografické. Ťažko to určiť presne, záleží od príležitostí. Niečo môže byť menšie, niečo väčšie. Ale nechceme prekročiť tých zhruba sedemdesiat miliónov na akvizíciu. Ani jeden asset v portfóliu by nemal mať viac, ako sedem až osem percent celkovej hodnoty.
S potenciálnymi záujemcami hovoríme už teraz. Približne tri roky pred exitom je potrebné presne nastaviť, ako bude vyzerať. Keďže cieľ je päťsto miliónov a nechceme mať expozíciu na bankovom financovaní viac ako päťdesiat percent, tak hovoríme o niekom, kto bude mať dostatočnú silu a aspoň tých tristo miliónov eur v hotovosti.
Fondy Arete sú otvorené len pre kvalifikovaných investorov. Čo to znamená a prečo volíte túto stratégiu?
Sústredíme sa na investora, ktorý je skúsený, má vlastný pohľad na svoje portfólio a vie koľko má alokovať do toho, čo robíme my. Naša investícia je ideálna, ak je v rozmedzí päť až desať percent ich portfólia. Človek, ktorý nevie čo robí, by vložil aj polovicu. U nás je minimálna investícia vo výške 200-tisíc eur, teda investori sú ľudia s portfóliom zhruba tri milióny. My sme v portfóliu nelikvidná zložka. Ľudia, ktorí tomu veľmi nerozumejú, majú argumenty, že päť rokov je príliš dlho. Lenže v realitách sa nedá zarobiť za rok, preto mu nesmie prekážať, že na päť rokov sú tie peniaze zafixované.
Ako predpokladáte, že sa bude ďalej vyvíjať trh s priemyselnými nehnuteľnosťami v tomto regióne?
Čechy a Slovensko majú historicky pomer príspevku priemyslu do HDP ešte väčší, ako Nemecko. Na Slovensku sa centralizoval automotive, pričom dodávateľské reťazce sa skracujú a budú skracovať. Doteraz tu bula obrovská závislosť na Ázii a myslím si, že tie európske firmy s výrobou tu, sa budú snažiť mať minimálne viac dodávateľov naraz. Nemecké firmy budú chcieť aspoň čiastočne vytlačiť to, čo dnes draho a neskoro prichádza z Číny. Pretože ak sa zopakuje to, čo sa stalo pri pandémii, výroba bude opäť úplne ochromená. Tá kríza nebola preto, že by ľudia nechceli nakupovať, ale preto, že nebolo čo predávať. Takže som si istý, že to porastie.
Sú na tento rast v kríze dostatočné prostriedky?
Veľkí hráči začínajú čoraz viac investovať do industriálneho sektora. Ten nikdy nebol z architektonického pohľadu sexi. Ani dnes nie je, ale je stabilný a na rozdiel od hotelov či kancelárií to zarába. Asset manažéri robia veľké realokácie v rámci portfólií a utekajú z dlhopisov, pretože výnosy z nich sú pod reálnou infláciou. Ten segment sa teší veľkému záujmu nie len zahraničného kapitálu.
