Zárobok z predaja nehnuteľnosti sa podľa zákona o dani z príjmov pokladá za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti a patrí medzi ostatné príjmy. Zapisuje sa do formulára typu B, do oddielu Vlll, na riadok číslo 2 do tabuľky číslo 3. Vľavo sa zapisuje príjem a vpravo výdavky.

O zdanení príjmu rozhoduje jeho výška. Povinnosť podať daňové priznanie za rok 2013 má ten, kto vlani zarobil spolu viac ako 1 867,97 eura. Ak by mal daňovník iba tento príjem, nemôže si v priznaní uplatniť nezdaniteľnú sumu, keďže príjem z predaja nehnuteľnosti je pasívnym príjmom. Ak by išlo o kombináciu príjmu zo zamestnania a a z predaja bytu, na nezdaniteľnú sumu daňovník nárok má ale len z príjmov zo zamestnania.

Kedy sa nezdaňuje

Zárobok z predaja nehnuteľnosti môže byť od dane oslobodený.

Daň sa neplatí v takýchto prípadoch:

  • z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) po uplynutí 5 rokov odo dňa  jej  nadobudnutia
  • z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením)  v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov)
  • z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z majetku
  • príjem z predaja nehnuteľnosti (bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov) nadobudnutej do vlastníctva najneskôr do 31. 12. 2010 a ak zároveň v nej mal trvalý pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom
  • z predaja nehnuteľnosti vydanej v rámci reštitučných zákonov

Ak sa  nehnuteľnosť prevádza na základe kúpnej, darovacej alebo zámennej zmluvy,  vlastníctvo sa nadobúda vkladom do katastra  nehnuteľností. Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa. Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí vlastníctvo sa nadobúda  dňom právoplatnosti rozhodnutia. 

Čo môže byť výdavkom

Výdavkom môže byť kúpna cena nehnuteľnosti. Pri zdedenej nehnuteľnosti je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia. Určí ju znalecký posudok, alebo je uvedená v rozhodnutí o dedičstve.

Pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné určiť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie. V prípade, ak by bol oslobodený, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania napríklad znaleckým posudkom alebo ohodnotenie v darovacej zmluve. V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva).

Do výdavkov možno dať aj poplatok za znalecký posudok, náklady za služby realitnej kancelárie, ak sa predáva cez ňu. Ak daňovník byt rekonštruoval, započítať možno aj peniaze na rekonštrukciu.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou

Jozef predal vlani byt aj chatu. Byt kúpil ešte v roku 2011 a chatu vlastní od roku 2003. Do daňového priznania dá len príjem z predaja bytu, keďže chatu vlastní viac ako 5 rokov a preto je príjem z predaja oslobodený od dane.  

Peter vlani predal byt, ktorý vlastní od roku 2009. V byte má trvalý pobyt od toho roku. Keďže byt nadobudol do 31.12. 2010 a mal v ňom aj trvalý pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom, môže postupovať podľa prechodného ustanovenia zákona o dani z príjmov a uplatniť oslobodenie príjmu. Príjem z predaja bytu je oslobodený od dane, a do priznania ho nedáva.

Karol v roku 2009 kúpil byt za 80 000 eur. V roku 2010 ho zrekonštruoval za 7 000 eur. Nemal v ňom trvalý pobyt. V roku 2013 byt predal za 100 000 eur. Takýto príjem musí zdaniť. Byt totiž nevlastnil 5 rokov a nemal v ňom ani trvalý pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom a tak nemôže využiť prechodné ustanovenie v zákone. V priznaní si môže uplatniť ako výdavky kúpnu cenu bytu 80 000 eur a výdavky na jeho rekonštrukciu 7 000 eur. Zdaní rozdiel, teda sumu 13 000 eur. Na dani zaplatí 2 470 eur.

Zdedená nehnuteľnosť

Ak sa predáva nehnuteľnosť zdedená v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia, vnuci) príjem z  predaja je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov). Príjem z  predaja nehnuteľnosti získanej dedením v nepriamom rade (napríklad po sestre, bratovi, ujovi) by bol oslobodený od dane až po piatich rokoch od dňa, kedy dedič nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva.

Príklad: V marci 2013 daňovník predal pozemok, ktorý zdedil v decembri 2010 po smrti otca (dedenie v priamom rade). Otec daňovníka (poručiteľ) kúpil pozemok v decembri roku 2004. Príjem z predaja pozemku je oslobodený od dane, pretože od nadobudnutia pozemku poručiteľom (otcom) do predaja pozemku daňovníkom uplynulo viac ako päť rokov.

Zdroj: Finančná správa

Darovaná nehnuteľnosť

Ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej by v čase darovania bol príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane, výdavkom bude cena nehnuteľnosti v čase jej nadobudnutia v znaleckom posudku.

Ak by však v čase darovania nehnuteľnosti darca nespĺňal podmienku oslobodenia, výdavkom by bola obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu. 

Nehnuteľnosť na hypotéku

Milan predáva byt, ktorý si kúpil na hypotéku v roku 2012. Keďže ho nemal vo vlastníctve 5 rokov, musí podať daňové priznanie. Do výdavkov si môže dať Milan aj úroky z hypotéky, tiež poplatok za zrušenie úverovej zmluvy alebo poplatky za predčasné splatenie úveru, vedenie úverového účtu, zriadenie záložného práva.

Nehnuteľnosť v obchodnom majetku

Iná situácia je, ak predáva nehnuteľnosť podnikateľ. Využíva ju na podnikanie a má ju v obchodnom majetku. Ak ju predá, príjem z jej predaja musí zdaniť. Do výdavkov dá zostatkovú cenu nehnuteľnosti. Uplatniť môže aj prípadnú stratu z predaja.

Ak by nehnuteľnosť využíval na podnikanie len sčasti, príjmy z jej predaja sa zahrnú do základu dane v takom pomere, v akom ju využíval na podnikanie. 

Ak podnikateľ nehnuteľnosť preradí z obchodného majetku do osobného užívania  a k predaju došlo do piatich rokov od jej vyradenia, príjem nie je oslobodený od dane.

Bezpodielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti

Ak nehnuteľnosť predajú manželia, ktorí ju vlastnia spoločne, príjem z predaja si môžu manželia rozdeliť na polovicu ale aj inak. V tom istom pomere si potom rozdelia aj výdavky.

Pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve, ktorá je v obchodnom  majetku a využívajú ju v podnikaní, sa príjem z  predaja  rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú v podnikaní. V rovnakom pomere sa delia aj daňové výdavky. Nehnuteľnosť môže zahrnúť do obchodného majetku len jeden z manželov.

Príklad: V roku 2013 manželia predali byt, v ktorom nemali trvalý pobyt a ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2010 kúpou za 40 000 eur. Byt predali v roku 2013 za 60 000 eur. Manželia sa dohodli, že celý príjem z predaja bytu zdaní manželka. Do daňového priznania dá príjmy z predaja bytu 60 000 eur a výdavky 40 000 eur.

Zdroj: Finančná správa

Predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve

Ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo viacerých daňovníkov, potom sa spoločne dosiahnuté príjmy z jej predaja a spoločne vynaložené výdavky zahŕňajú do základu dane podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov.

Predaj rozostavanej stavby

Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa posudzujú samostatne. a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je dohodnutá jedna cena. Ak sa teda predáva pozemok, na ktorom je umiestnená stavba, oslobodenie príjmov od dane sa posudzuje samostatne za pozemok a samostatne za stavbu.

Je tiež dôležité, či rozostavaná stavba je zapísaná v katastri nehnuteľností. Ak je v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je zápis do katastra nehnuteľností. Príjem z predaja takejto rozostavanej stavby sa zdaňuje. Rozostavaná stavba evidovaná v katastri je od dane oslobodená po piatich rokov od jej zápisu do katastra.

Ak sa predáva rozostavaná stavba, ktorá nie je zapísaná v katastri nehnuteľností,  ide o príjem z predaja majetku a ten patrí medzi ostatné príjmy, ktorý sa v daňovom priznaní uvádza v riadku iné príjmy. Za výdavok sa považuje nákup materiálu.

Príklad na vyplnenie daňového priznania

Michal je zamestnanec a okrem toho mal aj príjem z predaja bytu. V práci zarobil 15 000, na sociálnych odvodoch odviedol 1 410 eur, do zdravotnej poisťovne mu zamestnávateľ strhol 600 eur. Na dani zaplatil 1 745,40 eura. V roku 2012 kúpil byt za 80 000 eur. Vlani byt predal za 100 000 eur. Michal je ženatý. Príjem z predaja bytu si manželia rozdelia na polovicu, každý si dá do priznania 50 000 eur. Takto si podelia aj výdavky, každý si uplatní 40 000 eur. Z príjmu z predaja bytu budú musieť obaja zaplatiť zdravotný odvod 14 % zo základu dane.

I. Oddiel - Údaje o daňovníkovi

Riadok 1: Uvedie tu svoje rodné číslo. Krížikom vyznačí, že ide o riadne daňové priznanie za rok 2013. Potom vyplní meno, priezvisko a adresu trvalého pobytu daňovníka.

V. Oddiel - Výpočet základu dane z príjmov zo závislej činnosti 

Riadok 34: v tomto riadku uvedie svoje príjmy zo závislej činnosti od zamestnávateľa 15 000 eur

Riadok 35: zapíše, koľko zaplatil na sociálnom a zdravotnom poistení, teda sumu 2 010 eur (1 410 eur + 600 eur)

Riadok 36: tu si vypočíta základ dane zo zamestnania. Je to rozdiel príjmov zo zamestnania na riadku 34 a zaplateného poistného na riadku 35. Zapíše sumu 12 990  eur (15 000 eur - 2 010 eur)

VIII. Oddiel - Výpočet základu dane 

Riadok 2 v tabuľke číslo 3: Na riadok 2 v stĺpci číslo 1 príjmy uvedie sumu 50 000 eur a v stĺpci číslo 2 výdavky 40 000 eur.

Riadok 14: tu opíše do stĺpca číslo 1 príjmy 50 000 eur a do stĺpca číslo 2 výdavky 40 000 eur.

Riadok 56: v tomto riadku uvedie sumu príjmov z predaja nehnuteľnosti z riadku 14 tabuľky číslo 3 - sumu 50 000 eur

Riadok 57: tu zapíše výdavky na obstaranie nehnuteľnosti z riadku 14 tabuľky číslo 3 -sumu 40 000 eur

Riadok 58: v tomto riadku si vypočíta základ dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti ako rozdiel príjmov z riadku 56 a výdavkov z riadku 57. Zapíše sumu 10 000 eur (50 000 eur - 40 000 eur)

IX. Oddiel - Odpočet daňovej straty

Riadok 68: do tohto riadku uvedie číslo z riadku 58, teda sumu 10 000 eur.

Riadok 70: odpíše sumu z riadku 68, 10 000 eur

X. Oddiel - Výpočet dane podľa § 15 zákona

V tomto oddiele vypočíta daňový základ zo závislej činnosti, ktorý sa znižuje o nezdaniteľné časti základu dane a základ dane z príjmov z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. O nezdaniteľné časti základu dane je možné znížiť len základ dane z tzv. aktívnych príjmov podľa § 5 a podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.

Riadok 72: zapíše základ dane z príjmov zo závislej činnosti, odpíše sumu z riadku 36, to je 12 990 eur

Riadok 73: uvádza sa tu nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka. Základ dane je 22 990  eur (12 990 + 10 000) a je vyšší ako 100-násobok sumy životného minima platného k 1. januáru 2013 (194,58 x 100 = 19 458). Bude preto musieť vypočítať nezdaniteľnú časť. Je to rozdiel 44,2-násobku životného minima (44,2 x 194,58 = 8600,436 eura) a jednej štvrtiny základu dane (22 990 / 4 = 5 747,50 eura). Nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka je suma 2 852,94 eura (8 600,436 - 5 747,50 = 2 852, 936) (zaokrúhľuje sa na eurocenty nahor).

Riadok 76: je súčtovým riadkom pre všetky nezdaniteľné časti základu dane z riadkov 73 až 75. V našom prípade je to rovnaká suma ako na riadku 73 - 2 852,94 eura

Riadok 77: na tomto riadku dostávame už základ dane z príjmov zo závislej činnosti znížený o nezdaniteľné časti základu dane z riadku 76, výsledkom je suma 10 137, 06 eura (12 990 eur - 2 852,94 eura)

Riadok 78: tu sa vypočíta už celkový základ dane zo všetkých príjmov daňovníka, v našom prípade ako súčet čiastkových základov dane zo závislej činnosti a z ostatných príjmov. Je to súčet súm z riadkov 77 a 70, čo je spolu 20 137,06 eura (10 137,06 eura + 10 000 eur)

Riadok 79: vypočítame daň z príjmov zo základu dane z predchádzajúceho riadku ako 19 % z 20 137,06 eura, čo je 3 826,04 eura (zaokrúhľuje sa na eurocenty nadol)

Riadok 88: opíše sumu daňovej povinnosti 3 826,04 eura  z riadku 79

Riadok 92: opíšeme sumu daňovej povinnosti 3 826,04 eura z riadku 88

Riadok 94: zapíše daň 3 826,04 eura

Riadok 102: uvedie sumu preddavkov na daň, ktoré mu zrazil z príjmu jeho zamestnávateľ (riadok 5 z potvrdenia o príjmoch fyzickej osoby zo závislej činnosti). V našom prípade je to suma 1 745,40 eura

Riadky 108 a 109: pokračujeme výpočtom, ktorého výsledok bude daň na úhradu alebo daňový preplatok. Postupuje sa podľa návodu uvedeného v riadku 108, respektíve 109. V našom prípade od daňovej povinnosti 3 826,04 eura v riadku 92 odpočíta úhrn zrazených preddavkov 1 745,40 eura. Výsledkom je daň na úhradu vo výške 2 080, 64 eura. Výsledok je kladné číslo, preto sa uvádza na riadku 108.

XIII. Oddiel - Vyhlásenie o poukázaní podielu zaplatenej dane z príjmov fyzickej osoby

Riadky 120 a 121: Tento oddiel slúži na poukázanie 2 % alebo 3 % zaplatenej dane. Ak sa daňovník nerozhodne poukázať podiel zaplatenej dane, vyznačí krížikom, že "neuplatňujem postup podľa § 50 zákona." Ak chce darovať 2 %, vyplní údaje o prijímateľovi v riadkoch 121. Výška tejto dane sa uvedie v riadku 120 a vypočíta sa ako 2 % zo sumy z riadku 94, v našom prípade je to 76,52 eura (2 % z 3 826,04 eura) (zaokrúhľuje sa na eurocenty nadol). Daňovník sa musí podpísať na vyznačené miesto.

XIV. Oddiel - Miesto na osobitné záznamy daňovníka

Tu zapíše údaje požadované pod tabuľkou č. 3 v súvislosti s predajom bytu, preto zaškrtne políčko "Uvádzam osobitné záznamy." V priestore pre osobitné záznamy uvedie informácie o manželke, keďže mal s ňou spoločný príjem z predaja nehnuteľnosti. Zapíše meno a priezvisko manželky, jej adresu, rodné číslo, celkové spoločne dosiahnuté príjmy a vynaložené výdavky, podiel príjmov a výdavkov pripadajúci na manželku.

Riadok 122: uvedie počet príloh k daňovému priznaniu. K priznaniu priloží potvrdenie o príjmoch zo zamestnania. Do počtu príloh (3) sa započítajú aj obe prílohy na strane dvanásť a trinásť daňového priznania. Potom ešte v tomto oddiele uvedie dátum a podpíše sa.