Investičná skupina WOOD & Company exceluje schopnosťou nachádzať a vyberať také príležitosti, ktoré prinášajú investorom trvalé hodnoty. Viac ako tri desaťročia skúseností a úspechov ju radia medzi lídrov na trhu. V poslednom období vo verejnosti rezonuje najmä nákup obchodného centra Aupark, no spoločnosť je známa aj lukratívnymi investíciami do súdnych sporov či odpadového hospodárstva, ale aj ďalších ziskových aktivít a fondov, napríklad developmentu rezidenčného bývania.
Angažovali ste sa v Auparku. Prezradíte o tej transakcii viac? Čo je jej zmyslom a akú máte ďalej víziu?
Transakcia neprebiehala ľahko. Približne trikrát sa obchod neuskutočnil, pretože nedošlo k dohode. Nakoniec sa však podarilo transakciu zrealizovať, pričom ide o realitnú transakciu roka 2021, najmä vzhľadom na jej veľkosť a význam. Nie je totiž každodennou záležitosťou, aby sa predávalo najväčšie, najlepšie nákupné centrum na Slovensku, ktoré je navyše vo vlastníctve nadnárodnej spoločnosti ako Unibail-Rodamco-Westfield.
Aké výzvy ste počas procesu museli prekonať?
Celá transakcia prebehla počas obdobia pandémie, keď mnohí predpovedali, že kamenné obchody vrátane nákupných centier sú už minulosťou a že online nakupovanie ich úplne nahradí. Napriek náročným podmienkam sa nám transakciu podarilo uzavrieť, a v septembri sme ju úspešne dokončili. S URW sme sa dohodli, že Aupark odkúpime v niekoľkých fázach počas troch rokov a celá transakcia bola nakoniec tento rok zavŕšená. Všetko, čo sme si s URW dohodli, bolo naplnené – oni dostali svoje peniaze, a my, spolu s našimi klientmi a klientmi Tatra Asset Managementu, sme dnes hrdými vlastníkmi Aupark Shopping centra v Bratislave.
Zmenilo sa niečo na vašom pohľade na obchodné centrá? Vidíte ten segment pozitívnejšie alebo ste k nemu možno trošku skeptickejší?
Keď to porovnám s kanceláriami, určite sú nákupné centrá zložitejším mechanizmom. Počet nájomcov je oveľa vyšší, od veľkých hráčov až po malé prevádzky, s ktorými je potrebné rovnako komunikovať, a ktoré sú dôležité pre fungovanie centra. Čo nás prekvapilo minulý rok, bolo to, ako dokázali nájomcovia relatívne rýchlo zakomponovať rast inflácie do svojich tržieb. To sme si všimli hlavne v Českej republike, kde sme s predstihom zaznamenali, že vyššia inflácia, ktorá dominovala minulý rok, sa premietla do cien a tržieb. Tento fakt sa následne odrazil aj na výkonnosti nášho fondu zameraného na nákupné centrá, ktorý dosiahol veľmi pekné zhodnotenie, takmer štrnásť percent v eurách.
Vaša filozofia aj počas pandémie bola, že online predaj nákupné centrá nenahradí. Mali ste pravdu, no je dnes v tejto súvislosti niečo iné?
Áno, potvrdilo sa, čo sme tvrdili od začiatku – nákupné centrá majú svoje miesto a online predaje ich nevytlačia. Naopak, najviac z tejto situácie profitujú tí nájomcovia, ktorí majú aj online predaj, pretože veľa ľudí si príde tovar vyzdvihnúť do nákupného centra. Vyskúšajú si dva kúsky, jeden si vezmú, druhý nechajú a prípadne si vezmú niečo iné. Takže táto stratégia sa ukázala ako správna. Taktiež sa potvrdilo, že takéto nákupné centrum je pre investorov zaujímavá investícia. Očakávaný výnos na úrovni osem až desať percent ročne sa nám darí voči investorom dlhodobo plniť, a naše očakávania sa do veľkej miery napĺňajú.
Môžete povedať viac o štruktúre vašich fondov, respektíve celkovej držby nehnuteľností? V akých sektoroch, ako a kde ste rozložení? Čo je vašou prioritou a prečo?
V oblasti realít sme dnes pomerne širokospektrálne zameraní. Naše investície by som rozdelil do dvoch hlavných skupín. Prvá časť sa sústreďuje na investície do už postavených nehnuteľností. V tomto segmente máme tri fondy: jeden zameraný na kancelárske priestory, druhý na maloobchodné centrá a samostatný fond pre Aupark. Druhou skupinou sú fondy, ktoré sa orientujú na výstavbu nehnuteľností. Tu máme fond, ktorý investuje do výstavby logistických centier v strednej a východnej Európe. Začali sme v Poľsku a Českej republike, pričom uvažujeme o rozšírení do ďalších krajín, kde logistické centrá a ľahký priemysel majú perspektívu a budúcnosť. V poslednom období sme sa začali viac zameriavať aj na rezidenčný development, teda výstavbu bytov. V rámci tohto segmentu máme už päť fondov, ktoré investujú do bytových projektov v Bratislave, Trenčíne a Prahe. Každý z týchto sektorov – či už ide o postavené nehnuteľnosti, alebo tie, ktoré sú vo výstavbe – je určený pre rôzny typ investora a prináša odlišné riziká a výnosy.
Niektoré spoločnosti sa snažia držať všetky aktíva, ktoré postavia a profitujú z nich. Je to aj váš prípad?
Naša stratégia je trochu odlišná. Vo všetkých troch fondoch – Office, Retail a Aupark – sme nakupovali nehnuteľnosti od tretej strany. To znamená, že sme neboli developermi týchto nehnuteľností, ale vždy sme kupovali od takzvaných motivovaných predávajúcich. Často išlo o niekoho, kto potreboval nehnuteľnosť predať, napríklad z dôvodu úverových záväzkov, alebo to boli prípady, keď predajcovia opúšťali tento región, alebo potrebovali rýchly prísun hotovosti a pre nás to boli zaujímavé nehnuteľnosti, vhodné do nášho portfólia.
Čomu pripisujete úspešnosť vašich fondov?
Vždy sme kupovali nehnuteľnosti strategicky a nebrali sme každú budovu, ktorá sa na trhu objavila. Často sme sa v tendroch nepresadili, pretože sme ponúkli nižšiu cenu, zatiaľ čo iní kupujúci boli ochotní zaplatiť viac. Práve preto sú výsledky našich fondov také dobré – veľkú časť zisku dosahujeme už pri nákupe. Ak nehnuteľnosť kúpite dobre, následná situácia na trhu sa vás dotýka menej, pretože máte vytvorený vankúš, ktorý drží hodnotu nehnuteľnosti v bezpečnej zóne.
Vy však nielen nakupujete, ale ste od začiatku súčasťou developerských projektov.
Čo sa týka developerských projektov, musím zdôrazniť, že nie sme developerom, ale sme finančným investorom, ktorý zastupuje našich klientov. Naši klienti si uvedomujú situáciu na Slovensku a v Česku, kde je v niektorých lokalitách nedostatok bytov. Existujú developeri, ktorí majú schopnosti, inžinierske zázemie a know-how potrebné na výstavbu týchto bytov. My sa s takýmito developermi spájame a teší nás, keď sú súčasťou projektu aj oni. Príkladom je projekt Slnečnice, kde sme sa pri jednej etape dohodli na spolupráci s tvorcom a developerom celej zóny a našim partnerom Cresco. Ďalším príkladom je Millhaus, ktorý vzniká spolu s Immocapom, a podobné spolupráce prebiehajú aj v Prahe, kde rovnako rokujeme o projekte s najväčším slovenským developerom, spoločnosťou Cresco.
Ako viete zaručiť, že developer postaví dielo kvalitne a načas?
Našou filozofiou je byť na jednej lodi s developerom, čo znamená, že developer má v projekte finančné záujmy rovnako ako my. To nám zabezpečuje, že developer má motiváciu postaviť projekt v primeranej kvalite, za dobrú cenu a s úspešným nájmom. Napríklad v logistike spolupracujeme so spoločnosťou 7R, ktorá je jedným z významných developerov logistických centier v severnej Európe a má v našom projekte 15-percentný podiel. Dôležitým aspektom je, aby klienti videli, že developerovi záleží na tom, aby bol projekt kvalitne zrealizovaný, aby lízingový tím našiel nájomcov a aby všetko fungovalo tak, ako má. Po dokončení výstavby, či už ide o byty alebo logistické centrá, ich následne predávame investorom alebo klientom.
Podľa mojich pozorovaní na finančných trhoch uplatňujete taký ten buffettovský prístup. Kúpim aktíva, ktoré sú lacné, podhodnotené a majú potenciál dlhodobej držby. Platí to aj pri nehnuteľnostiach?
Je to DNA Woodu: nesnažiť sa kupovať niečo, čo je extrémne atraktívne a „sexi“, ale skôr sa zamerať na to, za akú cenu to kupujete. Ak niečo kúpite za dobrú cenu, potom je potenciál a výnos oveľa zaujímavejší, než keď investujete do niečoho, čo je dnes veľmi atraktívne, ale často už preplatené a s veľkým záujmom kupcov. Preto sa radšej pozeráme po takých „sivých myškách“, z ktorých sa následne môžu stať veľmi zaujímavé investičné príležitosti.
Príležitostí však nie je tak veľa. Dokážu pokryť váš dopyt či kapitál, ktorý máte? Je aj toto dôvod, prečo idete do rezidenčných nehnuteľností?
My sme sa zúčastnili na viacerých tendroch, ktoré sa v poslednom čase realizovali v Bratislave, mali sme ambíciu niečo kúpiť, čo nám napokon nevyšlo. Preto sme si povedali, že keďže záujem klientov o tento segment existuje, bolo by rozumné spojiť sa s niekým, kto tomu rozumie, má potrebné know-how a je renomovanou firmou. Preto spolupracujeme s partnermi, ktorí majú za sebou úspešnú históriu. Takto môžeme vytvoriť kvalitný tandem, ktorý prinesie našim klientom výnosy očakávané od tohto typu investovania. Tento prístup je veľmi konkurenčný oproti tomu, keď sa niekto rozhodne sám investovať do developerských projektov, ako sú bytovky či individuálna bytová výstavba. Pre investorov je však tento spôsob jednoduchší, pretože sa nemusia zaoberať všetkou prácou okolo projektu – o to sa postará náš tím, ktorý celý projekt zastrešuje.
Synergia obozretného investora a dobrého developera určite má hodnotu. Otázka je, do ktorých segmentov ísť? Hovoríte, že pre vás sú v súčasnosti lákavé rezidencie, a to napriek pomerne vysokým úrokom, starnúcej populácii a ďalším prekážkam?
Myslíme si, že dopyt po nových bytoch v Bratislave tu ešte nejaký čas bude. Keď sa pozrieme na Prahu, tam sa stavia ešte menej a celý proces je oveľa komplikovanejší ako v Bratislave, takže aj tam vidíme veľký potenciál. Neberieme to však tak, že by sme silou-mocou vytvárali nejakú developerskú divíziu. Skôr vnímame príležitosť, kde vieme developerovi poskytnúť možnosť spolupráce so silným a skúseným finančným partnerom, vďaka ktorému vie developer rýchlejšie expandovať, diverzifikovať portfólio svojich projektov, a zároveň môže zúžitkovať aj pridanú hodnotu nášho know-how, predovšetkým vo finančných, právnych a transakčných otázkach. Možno o dva alebo tri roky budeme investovať do developmentu niečoho úplne iného alebo nájdeme nový segment, ktorý bude zaujímavý. Nie sme v tomto smere striktne vyhranení a situáciu na trhu stále monitorujeme. Podľa vývoja sa zariadime. Dnes však vidíme, že developerské projekty v oblasti rezidencií nám dávajú hlavu a pätu.
Okrem realít sa venujete aj viacerým ďalším segmentom. Prezradíte, v ktorých iných príležitostiach realizujete projekty pre investorov?
Keď sa pozrieme napríklad na oblasť venture a private equity, darí sa nám pomerne dobre rozširovať aktivity v oblasti odpadového hospodárstva. Máme Waste Management Fund, pod ktorý spadajú naše „odpadárske“ aktivity, napríklad v KOSIT-e a ewia (dcérska spoločnosť KOSIT-u zameriavajúca sa na aktivity v oblasti energetického zhodnocovania odpadov). Vidíme v tom veľký potenciál, najmä vďaka systematickému rastu, ktorý kombinujeme s akvizíciami. Dnes je KOSIT druhá najväčšia spoločnosť na slovenskom trhu vo svojom segmente a veríme, že v blízkej budúcnosti sa dostaneme na prvé miesto a budeme ďalej expandovať nielen na Slovensku, ale aj v zahraničí. Tento biznis možno nie je na prvý pohľad atraktívny – ide o riešenie zvozu odpadov, skládok a energetického zhodnocovania odpadu – ale je to veľmi zaujímavá príležitosť, pretože takýchto investičných možností v tomto segmente nebýva veľa. Ak sa pozrieme na porovnateľné firmy obchodované na burzách, často ide o stabilné spoločnosti, ktoré vyplácajú zaujímavé dividendy. To ich robí atraktívnymi pre investorov, ako je napríklad Warren Buffett, ktorý hľadá stabilné, dividendovo orientované firmy v necyklickom biznise. Okrem toho ponúkame aj dlhopisové investície. V spolupráci s našimi českými partnermi prinášame na trh dlhopisy pre konzervatívnejších investorov, ktorí preferujú pevný výnos a nechcú čakať roky na výsledky budovania firmy. Hľadajú pravidelný príjem z investícií, čo je pre nich vhodná možnosť. Takže príležitostí je pomerne veľa, záleží len od preferencií, investičného horizontu a apetítu každého investora, aby si vybral to, čo mu najviac vyhovuje z našej ponuky.
Povedali ste venture capital, aj keď ide o druhú najväčšiu firmu v oblasti na Slovensku. Je to pre KOSIT ešte správne označenie?
Akcie, ktoré nie sú verejne obchodované zaraďujem medzi alternatívne investície, do kategórie venture a private equity. Na rozdiel od akcií, ktoré sú prijaté na obchodovanie na burzách, kde cena akcie stanovená trhom na základe a dopytu, tieto investície sú oceňované inými metrikami a ich likvidita je obmedzená. KOSIT je na svoj segment rýchlo rastúcou privátnou spoločnosťou, takže jej zaradenie do kategórie venture a private equity je z môjho pohľadu opodstatnené.
Máte aj nejaké iné formy private equity zaujímavé pre ľudí alebo niečo podobné?
Máme dva fondy. Jeden investuje do pohľadávok na Kube, čo je dosť exotická investícia. Tento fond riadi človek, ktorý na Kube žije už 30 rokov a venuje sa zahraničnému obchodu. Prostredníctvom neho prechádza značná časť kubánskeho importu. Fond založil bývalý majiteľ spoločnosti Wood & Company Richard Wood spolu s Williamom Whiteom, ktorý tento fond na Kube manažuje. Fond má ambíciu dosahovať výnos okolo jedno percento mesačne, čo sa mu dlhodobo darilo. Problém nastal počas začiatku vojny na Ukrajine, keďže kubánske banky boli napojené na ruské banky a fond zaznamenal pokles okolo 30 percent. Dnes je však fond späť na svojich pôvodných číslach, zlikvidoval stratu a vytvorili sa opravné položky na niektoré pohľadávky, ktoré zrejme nebudú nedobytné. Veríme, že v blízkej budúcnosti dosiahneme úplné obnovenie fondu, ktorý nazývam fond absolútneho výnosu, pretože nekoreluje s bežnými trhmi.
Druhý fond investuje do pohľadávok zo súdnych sporov. V súčasnosti ešte nemáme výsledky, pretože čakáme na mimosúdne vyrovnanie s kartelovými účastníkmi. Veríme, že manažérom fondu sa podarí kauzy úspešne uzavrieť, očakávame výnos pre investorov na úrovni dvanásť až pätnásť percent per annum.
To sú však pomerne rizikové investície, ktoré nie sú pre každého. Môžete povedať viac o konzervatívnejších dlhopisových investíciách, ktoré viete ponúknuť?
Investorom vieme ponúknuť napríklad investovanie do ETF, čo sú fondy, ktoré investujú do širokospektrálnych portfólií emitentov, či už ide o bezpečné štátne alebo korporátne dlhopisy. Druhou cestou je dlhopisové financovanie, kde máme relatívne veľa dopytov od klientov, a následný predaj týchto dlhopisov. Zo stoviek oslovení realizujeme približne tri až štyri emisie ročne. Na výber emitentov máme prísne kritériá. Prvým kľúčovým faktorom je, aby bol dlhopis viazaný na konkrétny projekt s jasne definovaným podnikateľským plánom, z ktorého bude dlhopis splácaný, vrátane kupónu a hlavného dlhu. Napríklad sa získa stavebné povolenie alebo príde bankové financovanie.
Druhým dôležitým faktorom je, kto si požičiava – veľmi starostlivo skúmame históriu a reputáciu emitenta. Tretím faktorom je zabezpečenie dlhopisu. V prípade, že sa niečo pokazí, musí mať investor zaistenú ochranu. Ideálne je, ak je dlhopis seniorný, má prednosť pred inými typmi dlhového financovania a zároveň je krytý majetkom. Aj keď týchto dlhopisových príležitostí nebýva veľa, tie, ktoré máme, sú vysoko kvalitné a ponúkajú zaujímavé výnosy. V súčasnosti sa výnosy pohybujú na úrovni šesť až sedem percent ročne, a to pri dlhopisovom financovaní s horizontom štyroch až piatich rokov.
Môže aj konzervatívny investor siahnuť po rizikovejších typoch investícií?
Áno, dôležité je však aj to, aký podiel tvoria v celkovom portfóliu. Dokážem si predstaviť, že aj konzervatívny investor môže mať v portfóliu jedno alebo dve percentá kryptomien, ak má dlhodobý investičný horizont. Každý produkt, ktorý ponúkame, môže byť vhodný pre dynamického aj konzervatívneho investora, záleží len na tom, aký podiel mu v portfóliu prisúdia. Myslím si, že investori by mali premýšľať práve týmto spôsobom – neexistuje zlý produkt, záleží len na tom, koľko doňho investujú. Ako často hovorím, pri investovaní môžete spraviť iba dve chyby: buď do niečoho investujete príliš veľa, alebo príliš málo.
Hovorili sme sa aj o privátnom dlhu. Robíte niečo také?
Do istej miery všetky dlhopisy, o ktorých hovoríme, sú formou privátneho dlhu, pretože tieto dlhopisy nie sú kótované ani obchodované na burze. Často ide o firmy, ktoré získavajú financovanie prostredníctvom zmenky, zmluvy o pôžičke alebo cez dlhopis. Z môjho pohľadu ide o privátny dlh, ktorý je zvyčajne prístupný investorom s väčším objemom majetku. Pre retailových investorov sú regulácie oveľa prísnejšie, zatiaľ čo investori s vyššími finančnými prostriedkami a väčšími skúsenosťami sú schopní lepšie posudzovať riziká a sú si vedomí toho, že ide o pôžičku firme, ktorá nie je verejne obchodovaná.
