Prosím o radu ohľadom Zmluvy o prevode bytu a nebytového priestoru, uzavretej podľa Občianskeho zákonníka. Ide o kúpu bytu v novostavbe priamo od stavebníka. V zmluve je v rozpore s Občianskym zákonníkom uvedené:
- Kupujúci vyhlasujú, že im je známy technický stav Bytu a jeho vybavenia, ako aj stav spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva Bytového domu, poznajú ich z osobnej obhliadky a Predmet prevodu kupujú ako stojí a leží.
- Zmluvné strany sa dohodli, že Predávajúci týmto postupuje na Kupujúcich všetky práva zo záruk vzťahujúce sa k Predmetu prevodu, čo Kupujúci podpisom tejto Zmluvy potvrdzujú. Kupujúci zároveň berú na vedomie, že 24-mesačná záručná doba začala plynúť odo dňa vydania právoplatného kolaudačného rozhodnutia k Bytovému domu, ale záruky na výrobky a technológie začali plynúť odo dňa ich zabudovania. Kupujúci sú oprávnení uplatniť si opravu vád Predmetu prevodu voči dodávateľovi stavby Bytového domu alebo ustanoviť Správcu za svojho zástupcu.
Môžem si reklamáciu vád v záruke napriek uvedenému uplatniť podľa Občianskeho zákonníka priamo u predajcu?
O postupe pri reklamácii vád rozhoduje typ zmluvy a zmluvné dojednania. V prípade kúpnej zmluvy má zodpovednosť za vady predávajúci, v prípade zmluvy o dielo, je za vady zodpovedný zhotoviteľ.
Podľa toho, čo uvádzate, ide v danom prípade o kúpnu zmluvu. Podľa príslušných ustanovení občianskeho zákonníka sa práva zo zodpovednosti za vady uplatňujú u predávajúceho, čiže v danom prípade u developera, s ktorým ste podpísali kúpnu zmluvu. Predmetné ustanovenie v kúpnej zmluve: „Kupujúci sú oprávnení uplatniť si opravu vád Predmetu prevodu voči dodávateľovi stavby Bytového domu alebo ustanoviť Správcu za svojho zástupcu“ Vás oprávňuje uplatniť si vady bytu u dodávateľa stavby.
Kúpna zmluva ďalej stanovuje, že „Kupujúci .... predmet prevodu kupujú ako stojí a leží“, čo znamená, že vy ako kupujúci sa vzdávate zákonných nárokov zo zodpovednosti za vady voči predávajúcemu, t.j. že nebudete oprávnený žiadať odstránenie vád, ak sa nejaké vyskytnú. Tým sa ako kupujúci dostávate do nevýhodnej pozície a preto by sme takúto zmluvu neodporúčali uzavrieť a jednať s developerom ohľadom úpravy zmluvných podmienok. Nazdávame sa, že je prirodzenou povinnosťou developera prevziať zodpovednosť minimálne za stavebné a stavebno-technické časti bytu, spoločné časti, spoločné zariadenia a príslušenstvo bytového domu.
V prípade, ak uzatvárate zmluvu ako spotrebiteľ, platí, že zmluva nesmie obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (tzv. neprijateľné zmluvné podmienky). Uvedené sa však nevzťahuje na podmienky, ktoré boli individuálne dojednané, t.j. pri ktorých ste mali možnosť ovplyvniť ich obsah (typickým príkladom podmienok, ktoré sa nepovažujú za individuálne dojednané sú formulárové zmluvy telefónnych operátorov). Aj keď by predmetné ustanovenie, podľa ktorého kupujete byt ako stojí a leží z pohľadu spotrebiteľského práva mohlo byť posúdené ako neplatné, za účelom vyhnutia sa sporom s developerom v prípade, ak sa vady vyskytnú, odporúčame kúpnu zmluvu s predmetným ustanovením neuzavrieť a ponechať zodpovednosť za vady v súlade s príslušnými ustanoveniami občianskeho zákonníka na predávajúcom.
Autorka pôsobí ako advokátska koncipientka v advokátskej kancelárii bnt.
Autorka odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
Ilustračné foto na titulke - Maňo Štrauch
