Správne usudzujete, že ak chcete prenajať celú nehnuteľnosť musíte sa na tom ako spoluvlastníci dohodnúť v súlade s ust. § 139 Obč. zákonníka (ďalej iba "OZ"), nakoľko o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov.
Akú zmluvu so spoluvlastníkom
Pre riešenie zmluvného vzťahu so sestrou máte v podstate dve možnosti. Môžete uzatvoriť zmluvu o nájme vy ako prenajímateľ - podnikateľ a vaša sestra ako fyzická osoba-nepodnikateľ a nájomca/-ovia, teda zmluva bude uzatvorená priamo medzi vami ako prenajímateľmi a nájomcom či nájomcami.
Druhou možnosťou je, že sestra vás písomne splnomocní v súlade s ust. § 31 OZ na prenájom podielu na nehnuteľnosti a osobitnou zmluvou si dohodnete podmienky tohto prenájmu, cenu za prenájom a vzájomné vzťahy medzi vami, vrátane dohody o riešení investícií do nehnuteľnosti počas trvania zmluvného vzťahu, resp. ich vyporiadanie po ukončení zmluvného vzťahu.
Otázka výšky ceny za nájom podielu vašej sestry je vecou dohody, musí byť dohodnutá splatnosť nájomného a to bez ohľadu na úhradu nájmu zo strany nájomcu. Dohoda o cene za prenájom jej podielu by mala zohľadňovať to, že vy ako prenajímateľ-podnikateľ a budete mať viacej povinností s vybavovaním všetkých záležitostí v súvislosti s prenájmom.
Ide o to, že prenájom nehnuteľnosti neznamená len platbu za prenájom nehnuteľnosti ako stavby resp. jej priestorov, ale aj s tým súvisiace otázky platieb za dodávku médií (elektrina, voda, plyn, kúrenie), internet, poplatky za odvoz odpadu, daň z nehnuteľností. Tieto by mali byť v zmluve riešené oddelene od platby za nájom. Len poznamenávam, že zmluvný vzťah s dodávateľmi jednotlivých médií by mal mať uzatvorený priamo nájomca, aby v prípade nedoplatkov ste tieto nemuseli hradiť vy ako prenajímatelia.
Následne vy ako prenajímateľ-podnikateľ uzatvoríte zmluvu vo svojom mene a v zastúpení sestry priamo s nájomcom alebo nájomcami.
Vo všetkých prípadoch zmlúv je potrebné myslieť aj finančnú zábezpeku, na spísanie protokolov o prevzatí a odovzdaní nehnuteľnosti, resp. jej jednotlivých častí, odpočty médií, spísanie stavu nehnuteľnosti, ako aj fotodokumentáciu.
Účel nájmu
Ako podnikateľ nehnuteľnosť môžete prenajímať v zmysle živnostenského zákona v rámci voľnej živnosti (prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom, prenájom hnuteľných vecí - vnútorné zariadenie priestorov nehnuteľnosti). Sestre ako nepodnikateľovi vzniká vyššie spomínaná povinnosť registrácie na príslušnom daňovom úrade.
V otázke neuvádzate, či by išlo o nájom nehnuteľnosti na bývanie alebo ich účel využívania by boli nebytové priestory.
Bytové priestory
Pri nájme nehnuteľnosti na účely bývania je právna úprava obsiahnutá v ust. § 663 a nasl. OZ, ktorej nevýhodou je, že by vám mohla vzniknúť povinnosť poskytnúť bytovú náhradu v zákonom stanovených prípadoch.
Ďalšia možnosť je uzatvoriť zmluvu o nájme podľa ust. Zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, kde nájom je možný najviac na 6 rokov. Výhodou zmluvy podľa tohto zákona je, že v prípade ukončenia zmluvného vzťahu nájomca nemá nárok na bytovú náhradu, avšak je potrebné dodržať obsahové náležitosti zmluvy. Vaša sestra ako prenajímateľ musí splniť registračnú povinnosť na miestne príslušnom daňovom úrade, a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajme nehnuteľnosť (§ 49a zákona o dani z príjmov) a splnenie registračnej povinnosti je ste povinný preukázať nájomcovi (§ 3 zákona o krátkodobom nájme).
Nebytové priestory
Ak by išlo o nájom nehnuteľnosti na nebytové účely, tu platia ust. zákona č. 116/1990 Zb. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov. V tejto súvislosti upriamujeme pozornosť na ust. § 85 stavebného poriadku, podľa ktorého platí, že „stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení."
Preto v závislosti od druhu užívania nehnuteľnosti na nebytové účely odporúčame najskôr zistiť stavebno-technické podmienky a hygienické predpisy pre konkrétne užívanie priestorov, ako aj podmienky obce podľa § 4 ods. 3 zákona o obecnom zriadení , nakoľko obec sa vyjadruje k umiestneniu prevádzky na jej území. Ide o to, aby vaše finančné a vecné investície nevyšli nazmar pre nemožnosť splnenia niektorých podmienok užívania nehnuteľnosti na nebytové účely (napr. možnosti parkovania pre zákazníkov, zásobovanie prevádzky, prístupová cesta pre hasičov).
Odporúčanie
Odporúčam najprv zistiť a prehodnotiť celkovú situáciu z hľadiska účelu nájmu, potreby investícií, ich úhrady a vyrovnania vzhľadom na podielové spoluvlastníctvo a až následne riešiť zmluvné vzťahy.
Samotný zmluvný vzťah so sestrou ako podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti a nájomcom zverte radšej advokátovi, nakoľko vo vašom prípade síce ide o pomerne častú problematiku, ale zmluvný vzťah zasahuje do niekoľkých právnych odvetví (podielové spoluvlastníctvo, nájomná zmluva, dane, obec, stavebné a hygienické predpisy, daň z príjmu), na ktoré je dobré vopred pamätať. Predídete tak zbytočným rozporom v budúcnosti.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
