Manželia kúpili v roku 2012 byt na hypotéku. Teraz ho chcú predať. Byt prerobili. Vlastnia ho len dva roky, budú platiť z príjmu z jeho predaja daň? Čo si môžu dať do nákladov pri zdaňovaní príjmu ? Takýto problém riešia najmä mladí ľudia, ktorí si založili rodinu a potrebujú väčší byt. Sú v súčasnej legislatíve nejaké možnosti ako minimalizovať daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti?

Čo si môžu manželia započítať do výdavkov - aj úroky z hypotéky či poplatok za schválenie hypotéky? Ako  môžu ušetriť na daniach? A budú z príjmu z predaja platiť aj zdravotné odvody?

Zdaniť alebo nie?

Keďže manželia byt predávajú po dvoch rokoch, príjem z jeho predaja (v zákone o dani z príjmov ide o príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti) budú musieť zdaniť. Ak by ho vlastnili päť rokov, tento príjem by bol od dane oslobodený.  

V zákone o dani z príjmov je vymenovaných viacero podmienok, kedy štát odpúšťa zdanenie príjmu z predaja bytu, domu či pozemku.

Od dane je oslobodený príjem:

  • ak sa dom alebo byt predal po uplynutí 5 rokov odo dňa  ich nadobudnutia
  • z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti do vlastníctva alebo spoluvlastníctva
  • z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku  
  • z predaja nehnuteľnosti (bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane  súvisiacich pozemkov) nadobudnutej do vlastníctva najneskôr do 31. 12. 2010 a ak zároveň v nej mal trvalý pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom

Manželia budú musieť príjem z predaja bytu na hypotéku zdaniť v daňovom priznaní. Podľa zákona ak príjem z predaja nehnuteľnosti presiahne za zdaňovacie obdobie roku 2014 polovicu základnej nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka, teda sumu 1 901,67 eura, daňovník musí  podať daňové priznanie k dani  z príjmov fyzickej osoby na tlačive typu B.

Takýto príjem sa zaraďuje medzi ostatné príjmy. V priznaní zapíše príjem z predaja nehnuteľnosti a výdavky do VIII. oddielu daňového priznania,  do tabuľky číslo 3, na riadok číslo 2. Vyplní stĺpec číslo 1 Príjmy a stĺpec číslo 2 Výdavky.

Čo do výdavkov

Ak predávate byt, ktorí ste si kúpili na hypotéku, do nákladov si môžete dať všetky výdavky, ktoré ste preukázateľne vynaložili na kúpu bytu. Patria sem aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní respektíve hypotekárnych úverov. Započítať si môžete aj poplatok, ktorý ste platili banke za schválenie hypotéky alebo za jej zrušenie. Ak by ste úver na byt splatili predčasne a banka vám to spoplatní, tak isto si to môžete započítať.

Rovnako si môžete do nákladov dať zriadenie záložného práva, správny poplatok katastru za vklad bytu do katastra či poplatok za inzerciu na predaj bytu. Nezabudnite tiež na poplatok za vedenie úverového účtu, ktorý ste každý mesiac platili banke.

Ak budete mať vyššie výdavky ako príjem z predaja bytu, nemôžete v priznaní vykázať stratu. Ak by mal manžel len príjem z predaja bytu, nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo na manželku.

Pri príjmoch z prevodu nehnuteľnosti môže byť výdavkom

  • pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena
  • pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom napríklad cena na základe znaleckého posudku, cena uvedená v rozhodnutí o dedičstve
  • ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena  v čase darovania určená napríklad znaleckým posudkom, alebo ohodnotenie v darovacej zmluve. V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva
  • ak ide o byt v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena 
  • výdavkom sú tiež peniaze na zhodnotenie, opravu a údržbu bytu vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom
  • výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii

Zdroj: Finančná správa

Zaplatíte aj zdravotné odvody

Ak ste podali daňové priznanie k príjmu z predaja bytu a myslíte si, že tým sa aj skončili vaše povinnosti, ste na omyle. Daňový úrad vaše daňové priznanie posunie zdravotnej poisťovni a tá vás po zdravotnom zúčtovaní môže prekvapiť informáciou o nedoplatku na zdravotných odvodoch.

Podľa zákona o zdravotnom poistení sa totiž zdravotné poistenie (14 percent) musí platiť aj z takzvaných ostatných príjmov, medzi ktoré patrí aj príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Vymeriavacím základom pri výpočte odvodov bude váš daňový základ.

Ročné zúčtovanie poistného zdravotná poisťovňa musí urobiť do 30. septembra. Ak zdravotná poisťovňa zistí, že máte nedoplatok na poistnom, pošle vám výkaz nedoplatkov, kde okrem iného uvedie aj sumu dlžného poistného, ktorú máte zaplatiť. Zdravotnej poisťovni musíte nedoplatok zaplatiť najneskôr do 45 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti výkazu.

Predaj nehnuteľnosti kúpenej na hypotéku

1. Ak daňovník predáva nehnuteľnosť na hypotekárny úver, a to do 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, takýto príjem sa považuje za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti (§ 8 ods. 1 písm. b) zákona) a daňová povinnosť sa vysporiada podaním daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby na tlačive typu B.

2. Je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie bytu. Medzi tieto výdavky je možné zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní respektíve hypotekárne úvery, ktoré sú poskytované výlučne za účelom kúpy nehnuteľností.

3. Za uznané daňové výdavky predávanej nehnuteľnosti možno považovať aj napríklad poplatky za zrušenie úverovej zmluvy alebo poplatky za predčasné splatenie úveru, vedenie úverového účtu, zriadenie záložného práva.

Pozor na novinku: Podľa novely zákona o dani z príjmov (je práve v parlamente) pri zdaňovaní príjmu z predaja bytu či domu (príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti) si daňovník už bude môcť uplatniť do daňových výdavkov aj poplatok za prevod členských práv a povinností spojených v členstvom v bytovom družstve ako aj úroky z hypotekárneho alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti. 

Príklad zdanenia príjmu z predaja bytu

Tento rok ste predali nehnuteľnosť za 120-tisíc eur. Byt ste kúpili v roku 2012 za 100 000 eur. Vymenili ste v ňom podlahy za  6 000 eur. Na inzerciu predaja v novinách ste zaplatili 100 eur.

Výpočet:
120 000 - 100 000 - 6 000 - 100 = 13 000 eur
Suma 13 000 eur je základom dane, z  ktorého zaplatíte 19 % daň z príjmov a zároveň z tejto istej sumy budete musieť zaplatiť zdravotné odvody 14 %. Teda váš zisk z predaja bude nižší až o 33 percent. Na dani zaplatíte 2 470 eur a na odvodoch 1 820 eur, čo je spolu 4 290 eur.

Seriál Daňové a odvodové tipy pripravujeme v odborníčkou na dane, odvody a účtovníctvo zo spoločnosti LUCRA team Danou Tonkovičovou.