Pri predaji nehnuteľnosti je potrebné dodržať predkupné právo spoluvlastníkov pozemku. Ide o tzv. zákonné predkupné právo. Upravuje ho ustanovenie § 140 OZ, podľa ktorého majú spoluvlastníci predkupné právo, ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel. To neplatí, ak ide o spoluvlastnícky podiel blízkej osoby. Uvedené ustanovenie predstavuje obmedzenie zmluvnej voľnosti spoluvlastníka.
Zákonné predkupné právo sa vzťahuje na spoluvlastníctvo k predmetu a zaťažuje každého spoluvlastníka, ktorý sa v budúcnosti rozhodne previesť svoj podiel. Vzniká momentom vzniku spoluvlastníctva k veci.
Treba dať ponuku
Ak sa spoluvlastník rozhodne predať alebo inak previesť svoj podiel, je povinný ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí mať písomnú formu a musí sa v nej uviesť cena spoluvlastníckeho podielu a čas, do ktorej má byť návrh prijatý.
Ak spoluvlastník neprijme ponuku, jeho predkupné právo zanikne (§ 606 OZ), bez ohľadu na dôvod prečo ponuku neprijal. Predkupné právo sa uplatňuje iba jeden krát.
Ak si spoluvlastníci nedohodli inú lehotu, pri nehnuteľnostiach platí dvojmesačná lehota, ktorá začína plynúť dňom doručenia výzvy na uplatnenie predkupného práva. Po uplynutí lehoty, vzniká prevodcovi právo na prevod previesť podiel na tretiu osobu.
V prípade nerešpektovania predkupného práva sa oprávnený môže domáhať svojho predkupného práva, žalobou na príslušnom súde, vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe ktorá začne plynúť odo dňa, keď oprávnený mohol svoje predkupné právo vykonať po prvý krát.
Tiež je potrebné skúmať, či nejde o pozemkové spoločenstvo, teda o spoločnú nehnuteľnosť podľa osobitného zákona.
Ak chcete predať svoj podiel na pozemku, najprv musíte písomne ponúknuť každému zo spoluvlastníkov, či nechcú využiť svoje predkupné právo. Keďže medzi spoluvlastníkmi sú aj vaši súrodenci, teda blízke osoby a vy by ste sa dohodli s jedným z nich, nie je nutné zasielať ponuku na využitie predkupného práva.
Obmedzenia pri prevode pôdy
Aby odpoveď bola úplná, vo Vašom prípade je nutné poukázať na špecifikum poľnohospodárskej pôdy. V roku 2014 bol prijatý zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku.
Zákon zaviedol obmedzenia, ktoré sa týkajú najmä prevodu, teda predaja, kúpy, darovania alebo zámeny takýchto pozemkov. Legislatívny zámer bol uprednostniť pri kúpe pozemkov miestnych poľnohospodárov, u ktorých je predpoklad, že nebudú meniť poľnohospodársky charakter pôdy, teda vynímať pôdu z fondu.
Poľnohospodársky pozemok už nie je možné previesť na kohokoľvek. Nadobúdateľ musí mať na území Slovenskej republiky trvalý pobyt alebo sídlo najmenej 10 rokov a musí vykonávať poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky pred dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku.
Nadobúdateľom môže byť aj fyzická osoba, ktorá vykonáva najmenej tri roky pred dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku poľnohospodársku výrobu v pracovnom pomere, v obdobnom pracovnom vzťahu alebo v inom pracovnoprávnom vzťahu u osoby, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie.
Prevod bez komplikácií
Bez toho, aby ste museli absolvovať náročnejšiu ponukovú procedúru, môžete poľnohospodársky pozemok previesť bez obmedzení do vlastníctva:
- osobe, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky pred dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza
- spoluvlastníkovi poľnohospodárskeho pozemku,
- blízkej osobe podľa § 116 Občianskeho zákonníka a osobe príbuznej podľa § 117 Občianskeho zákonníka.
Iný kupca, iný postup
Ak by ste si však našli iného záujemcu, ktorý by chcel váš podiel na poľnohospodárskej pôde kúpiť, budete musieť podstúpiť pomerne komplikovaný proces. V prvom rade, ste ako prevádzajúca povinná zverejniť ponuku na prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku najmenej na 15 dní v registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, ktorý je na internetovej stránke Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky a zároveň musíte túto ponuku zverejniť v rovnakom čase aj na úradnej tabuli v obci, kde sa poľnohospodársky pozemok nachádza. Zverejnenie je bezplatné.
Ak sa nájde osoba, ktorá spĺňa stanovené podmienky nadobudnutia a dôjde aj k dohode o podmienkach zmluvy, je následne potrebné požiadať okresný úrad, v ktorého obvode je poľnohospodársky pozemok evidovaný, aby vydal kupujúcemu osvedčenie o splnení podmienok nadobudnutia pozemku. Osvedčenie je podkladom pre vklad do katastra. Ak takéto osvedčenie nebudete mať, kataster konanie preruší a ak ho v stanovenej lehote nedoložíte, konanie zastaví a nehnuteľnosť neprevedie.
Vo svojej otázke spomínate nájomcu. Predpokladám, že taký nájomca by mohol spĺňať predpoklady na odkúpenie poľnohospodárskeho pozemku bez vyššie uvedeného procesu.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
