Problematiku nájmu bytov upravená vo svojich ustanoveniach Občiansky zákonník ("OZ") a Zákona o krátkodobom nájme bytu ("ZoKNB"). V nadväznosti na položenú otázku vysvetlíme rozdiely.
Zmluva o nájme podľa Občianskeho zákonníka
V prípade uzatvorenia zmluvy o nájme podľa OZ vzniká nájom bytu nájomnou zmluvou. Prenajímateľ ňou prenecháva nájomcovi byt do užívania za nájomné, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
Nájom bytu je chránený, čo znamená, že ak nedôjde k dohode o skončení nájmu, možno ho vypovedať len zo zákonných dôvodov uvedených v § 711 OZ. Dôvod výpovede musí byť vo výpovedi skutkovo vymedzený tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná; dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.
Prenajímateľ bytu je oprávnený dať výpoveď len z dôvodov uvedených v ust. § 711 OZ a v závislosti od dôvodu výpovede je daná aj povinnosť prenajímateľovi zabezpečiť bytovú náhradu od náhradného bytu až prístrešie, prípadne bez bytovej náhrady.
Výpovedné dôvody dané OZ nie je možné rozširovať a výpovednú dobu, ktorá je zo zákona tri mesiace, teda dohodou účastníkov zmluvy možno určiť len dlhšiu, nie kratšiu (§ 710 OZ).
Všeobecne platí, že ak OZ neustanovuje inak, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Spoloční nájomcovia majú právo len na jednu bytovú náhradu (náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie) (§ 712c OZ).
Bytovú náhradu má zabezpečiť ten, v prospech koho sa byt. Ak teda prenajímateľ zabezpečí bytovú náhradu, nájomca, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia o jej zabezpečení; ak zmluvu o bytovej náhrade bezdôvodne neuzavrie, jeho nárok na bytovú náhradu zanikne.
Ako sme už uviedli, ak je zmluva uzatvorená podľa ust. OZ, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada.
Špeciálne v prípade, ak členmi domácnosti nájomcu sú maloleté deti, na ktoré sa v otázke pýtate, a malo by dôjsť ku skončeniu nájmu výpoveďou zo strany prenajímateľa z dôvodu, že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa namiesto náhradného ubytovania náhradný byt avšak aj mimo obce, v ktorej sa nachádza vypratávaný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Vzdialenosť náhradného bytu musí však umožniť dennú dochádzku do práce.
Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu užívania bytu na iné účely ako bývanie nájomca, ako aj v prípade zmluvy uzatvorenej na dobu určitú nájomca nemá právo na bytovú náhradu.
Osobitný zákon o bytových náhradách aj v týchto prípadoch ustanovuje, že nájomca má právo na bytovú náhradu a to v prípade, ak nájom bytu skončil pred uplynutím dohodnutej doby z dôvodu, že byt bez zavinenia nájomcu nie je možné ďalej užívať alebo ak ide o služobný byt alebo o byt osobitného určenia a nájomca pred jeho užívaním ukončil užívanie iného bytu.
Krátkodobý nájom bytu
Krátkodobým nájmom bytu sa rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa ZoKNB a spĺňa náležitosti § 3 a na základe ktorej, nájom bytu vrátane jeho predĺžení, trvá najviac šesť rokov.
Nájomná zmluva musí mať povinne písomnú formu, zmluvné strany si musia poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie a musí obsahovať údaje podľa ust. cit. zákona, vrátane vyhlásenia nájomcu, že si je vedomý tej skutočnosti, že zmluva sa uzaviera podľa ZoKNB.
Aby sa nájomný vzťah riadil ustanoveniami cit. zákona musia byť splnené podmienky v ňom uvedené, vrátane preukázania registrácie prenajímateľa u príslušného správcu dane a to nájomcovi.
Ak prenajímateľ nesplní povinnosť registrácie podľa zákona o dani z príjmov, spravuje sa nájom bytu ustanoveniami ZoKNB okrem výpovedných dôvodov zo strany prenajímateľa, jeho možnosti odstúpiť od zmluvy a možnosti uplatniť neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu uplatniť na súde.
Po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa pre zmluvný vzťah následne použijú ust. OZ v tom, že prenajímateľ môže dať výpoveď len z dôvodov uvedených v ust. § 711 OZ so skutkovým vymedzením výpovede a možnosťou nájomcu napadnúť neplatnosť výpovede na súde do 3 mesiacov od doručenia výpovede s tým, že účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.
Podstatným je to, že po skončení nájmu podľa ZoKNB je nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak.
Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok podľa § 5 ods.1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie.
Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu, prípadne aj iné hnuteľné veci nájomcu, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie jeho pohľadávok podľa zákona.
Zákon o krátkodobom nájme bytu v ust. § 10 ods.2 vyslovene stanovuje, že na nájom podľa cit. zákona sa nevzťahujú ust. Občianskeho zákonníka o bytových náhradách.
Odporúčanie
Zmluvná voľnosť použitia ustanovení OZ alebo ZoKNB je daná, okrem výnimiek uvedených v ust. § 1 ods. 2 ZoKNB (byty vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov, družstevných bytov).
Je vecou obozretnosti účastníkov zmluvného vzťahu, prenajímateľa a nájomcu, ktorým zákonom podriadia úpravu ich práv a povinností pri nájme bytu ak je daná možnosť voľby výberu zákona.
Ak by sme vychádzali z otázky, kedy by sa jednalo o nájom bytu rodine s malými deťmi, možno uzavrieť, že z pohľadu prenajímateľa je lepšie uzavrieť nájomnú zmluvu podľa ZoKNB s možnosťou jej predĺženia maximálne na 6 rokov, kedy vyslovene podľa zákona nie je daná povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu, čo bolo tiež účelom prijatia tohto zákona.
Na druhej strane z pohľadu nájomcu je lepšie uzatvoriť nájomnú zmluvu podľa ust. Obč. zákonníka, nakoľko OZ dáva jemu a členom jeho domácnosti väčšiu právnu ochranu, zvlášť v prípade maloletých detí.
V tejto súvislosti je veľmi dôležité podotknúť, že v súdnej praxi existujú aj právne názory, podľa ktorých nie je možné vypratať nájomcu, ktorý býva v byte s maloletými deťmi, ak by takýmto vyprataním mohlo dôjsť k ohrozeniu ich zdravého vývinu, či by mal byť ohrozený ich záujem. Ide však o extrémne situácie, kedy by sa mali deti ocitnúť takpovediac na ulici.
Možno odporučiť zmluvu uzatvárať s obozretnosťou, preverením účastníkov zmluvy (zamestnanie, dôvody skončenia predchádzajúcich nájmov), s uvedením všetkých spolužijúcich osôb na strane nájomcu, preverením prenajímateľa vrátane preukázania jeho registrácie u príslušného správcu dane, prípadne oprávnenia na podnikanie podľa živnostenského zákona. Ak je toto potrebné, dojednaním zmluvných podmienok tak, aby bola daná ochrana ako pre prenajímateľa v prípade skončenia nájmu a to napr. možnosťou dohodnutia peňažnej zábezpeky, prípadne spísanie notárskej zápisnice ako exekučného titulu v prípade, že nájomca dobrovoľne neuvoľní byt po skončení nájmu, prípadne dojednanie zmluvnej pokuty pre prípad neplnenia povinností zo strany nájomcu. Niekedy aj len hrozba realizácie sankcií dohodnutých v nájomnej zmluve podľa zákona je dostatočnou zárukou, že k porušovaniu povinností zo zmluvy nedôjde.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
