Správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet a hospodáriť s ich majetkom s odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy. To sú základné povinnosti, ktoré upravuje v § 8b ods. 1 a ods. 2 , písm. a) Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ZVBNP).
Zároveň platí, že pri obstarávaní služieb a tovaru je správca povinný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké sa dali dojednať v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný riadiť sa rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa. Rovnako správca zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome aj za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich z tohto zákona alebo zo zmluvy o výkone správy.
Postavenie správcu
Postavenie správcu je teda rovnaké, ako je postavenie príkazníka voči príkazcovi v zmysle §§ 724 a nasl. OZ; resp. mandatára voči mandantovi v zmysle §§ 566 a nasl. ObZ. Zmluvný vzťah medzi vlastníkmi bytového domu a správcom má povahu spotrebiteľskej zmluvy.
Základnou povinnosťou správcu je teda správa cudzej veci s odbornou starostlivosťou. Za porušenie tejto základnej povinnosti je správca voči vlastníkom spravovaného domu zodpovedný.
V zmysle uvedeného vzniká teda nárok spoluvlastníkov bytového domu na náhradu škody spôsobenej neodborným konaním správcu. Ide o občianskoprávny nárok, ktorý podlieha premlčaniu. Pokiaľ sa nepreukáže úmysel je objektívna premlčacia lehota 3 roky od vzniku škody a subjektívna 2 roky od zistenia, kto je za škodu zodpovedný (§ 106 OZ).
Trestnoprávna zodpovednosť
Konaním alebo nekonaním správcu môže byť založená aj trestnoprávna zodpovednosť, ak sa preukáže, že škoda bola spôsobená úmyselne. Za takej situácie prichádzajú do úvahy nasledovné trestné činy:
- Sprenevera podľa § 213 TZ,
- Porušovanie povinností pri správe cudzieho majetku podľa § 237 TZ,
- Poškodzovanie spotrebiteľa podľa § 269 TZ.
V súvislosti s uvedeným je potrebné zdôrazniť, že trestne zodpovednou môže byť len fyzická osoba. Správca, ktorým je pravdepodobne obchodná spoločnosť, teda nemôže byť trestne zodpovedný. To ale neznamená, že by takáto zodpovednosť nemohla vzniknúť niektorému z pracovníkov správcu, ktorý prijal rozhodnutie, resp. vykonal úkon, ktorý by mohol byť hodnotený ako trestný čin.
Otázku trestnosti nejakého konania posudzujú len orgány činné v trestnom konaní a určiť, že nejaké konanie je trestným činom môže len súd. V praxi sa preto podáva trestné oznámenie, čo je podnet orgánom činným v trestnom konaní o skutočnostiach, ktoré nasvedčujú tomu, že by mohol byť spáchaný niektorý z vyššie uvedených trestných činov (prečinov). Obvykle sa trestné oznámenie podáva na neznámeho páchateľa, nakoľko oznamovateľ nemôže vedieť, kto za právnickú osobu vykonal a/alebo rozhodol o označenom nedovolenom konaní.
Pokiaľ máte za to, že v danej veci mohlo dôjsť k páchaniu trestnej činnosti, mali by ste takéto skutočnosti oznámiť buď príslušnej okresnej prokuratúre alebo príslušnému okresnému riaditeľstvu PZ SR, odboru kriminálnej polície.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
