Za neobsadenú nehnuteľnosť vyššia daň. V Rakúsku hotová vec, na Slovensku neurčitý zámer vlády

Problémy s nedostatkom voľných nehnuteľností na realitnom trhu riešia mnohé európske štáty. Trápia ich najmä tisíce prázdnych domov či bytov, v ktorých dlhodobo nikto nebýva. Najnovšie sa snaží v tomto smere zakročiť Rakúsko, pričom je možné, že Slovensko ho môže neskôr nasledovať. To možno „vyčítať“ aj z aktuálneho programového vyhlásenia vlády.

Dopyt po nehnuteľnostiach vyhnal ceny v posledných rokoch do závratných výšok, takže vlastné bývanie sa stalo pre mnohých záujemcov nedostupné. A zároveň zdraželo aj nájomné. Spolková vláda v Rakúsku sa najnovšie začína zameriavať na neobsadené byty. Ich majiteľov chce prinútiť k tomu, aby voľné nehnuteľnosti ponúkli na prenájom, prípadne ich predali a prispeli tak k ich väčšej dostupnosti na realitnom trhu.

Rozhodovať o tom majú spolkové krajiny samy. Viedeň by takúto možnosť uvítala, uvádza portál idnes.cz. Hospodárska komora rakúskeho hlavného mesta odhaduje, že medzi rokmi 2018 až 2025 sa len vo Viedni dokončí okolo 34-tisíc bytov, v ktorých ale nikto hneď bývať nezačne.  

Zaťažiť neobývané nehnuteľnosti vyššou daňou či poplatkami nie je novinka. K takémuto kroku pristúpil napríklad kanadský Vancouver. Daň z neobývaných nehnuteľností tam zaviedli pred siedmimi rokmi. Predstavuje tri percentá z odhadovanej trhovej ceny bytu.

K dlhodobému zlacneniu bytov to síce neviedlo, mesto vďaka tomu ale počas štyroch rokov znížilo asi o tretinu počet nehnuteľností, ktoré zostávajú prázdne. Vancouver taktiež za rovnakú dobu vybral na dani 115,3 milióna kanadských dolárov, ktoré použil na rozvoj projektov dostupného bývania, uvádza portál hn.cz.

Chýbajú komplexné dáta

Neobsadené nehnuteľnosti prispievajú k väčšej nedostupnosti bývania pre bežných obyvateľov, pretože ešte viac obmedzujú už aj tak nedostatočnú ponuku bytov na trhu.

Slovenskí analytici majú na novú daň v Rakúsku vlastný pohľad. „Nápad rakúskej vlády zaťažiť neobsadené byty vyššími poplatkami má svoju logiku. Na uvedenie do praxe je to však málo. Najskôr treba zistiť, ktoré byty sú prázdne. Keďže takéto overenie nemusí byť jednoduché, ľahko sa môže stať, že zámer zostane iba na papieri,“ hovorí pre TREND Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR.

Svoj pohľad ponúka ďalší odborník. „Nie som zástancom umelých regulácii trhových mechanizmov,“ podotýka pre TREND Branislav Čuri, realitný maklér FinGO recloud. Investície do bytov a domov sú podľa neho dobrým a bezpečným uložením peňazí.

„Keď raz niekto nechce byt prenajímať alebo ho predať, tak má na to právo. Nemyslím si, že by mal byť za to trestaný v podobe nejakých vyšších poplatkov oproti ostatným,“ spresnil. Ak chce napríklad štát dostať do obehu viac nehnuteľností, dá sa to podľa neho dosiahnuť hoci výstavbou nových bytov, napríklad štátnych alebo štátom podporovaných. Prípadne odporúča zamerať sa na nehnuteľnosti, ktoré sa nevyužívajú a chátrajú, kde by mohlo byť zvýšenie poplatkov namieste.

Podobné problémy rieši aj susedné Česko. Podľa posledného sčítania obyvateľov Českého štatistického úradu v roku 2021 tam bolo 860-tisíc neobývaných bytov, čo však nemusí automaticky znamenať prázdnu nehnuteľnosť. Zhruba 70 percent neobývaných bytov sa nachádza v rodinných domoch, zvyšok v bytových domoch.

Ako vlani uviedol pre portál seznamzprávy.cz Martin Lux, sociológ a ekonóm Akadémie vied ČR, situácii na českom realitnom trhu by pomohlo špeciálne zvýšenie dane z nehnuteľnosti. Týkalo by sa najmä tých, ktorí držia vo vlastníctve práve dlhodobo neobývané byty.

 „Ľudia jednoducho musia túto daň pocítiť. Za to, že držia prázdny byt a používajú ho iba ako investičné aktívum, musia zaplatiť niečo navyše. V situácii vysokých cien, keď sa mladí ľudia nemôžu k bytom vôbec dostať a na druhej strane niekto drží nevyužívané prázdne byty alebo ich používa na krátkodobé prenájmy typu Airbnb, to nie je správne,“ uviedol M. Lux.

Najväčšou prekážkou v praxi je chýbajúci fundovaný prieskum neobsadených nehnuteľností. Je totiž ťažké overiť, či sú skutočne prázdne, alebo či ich niekto využíva ako druhý domov, prípadne niekomu slúži iba párkrát do roka na rekreáciu.

Na obzore vyššie dane?

Poznať skutočné množstvo prázdnych bytov môže politikom pomôcť pri riešení dostupnosti bývania. Na stole vlády Roberta Fica sa zrejme čoskoro objavia viaceré novinky, ktoré avizovala ešte v novembri minulého roka. V programovom vyhlásení uviedla, že chce zvýšiť niektoré dane, ale tak, aby sa to nedotklo chudobnejších. Plánuje „vo väčšom rozsahu“ zdaniť druhú, tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť, ktorá má toho istého majiteľa. 

„Ak to vláda zavedie do praxe, tak si myslím, že to bude fungovať tak, že za každú ďalšiu nehnuteľnosť, ktorú bude niekto vlastniť, bude musieť zaplatiť vyšší poplatok, alebo si napríklad bude môcť uplatniť nižší daňový bonus,“ zamýšľa sa B. Čuri.

„Môže to byť niečo podobné, ako keď sa za každé ďalšie auto platí v rezidenčný zónach vyšší poplatok pri parkovaní. Avšak pri nehnuteľnostiach je otázka, ako to spraviť spravodlivo. Každá nehnuteľnosť má inú hodnotu a nastaviť mechanizmus ich oceňovania a následného výpočtu takejto dane alebo poplatku môže byť zložité. Ľudia sa tomu budú snažiť vyhnúť tak, že prepíšu nehnuteľnosť na iného rodinného príslušníka,“ dodáva realitný maklér.

Trh s nehnuteľnosťami prešiel v posledných rokoch pomerne dynamickým vývojom. Najskôr ho pokrivili nezmyselne nízke úroky na hypotéky okolo jedného percenta ročne. Tie nalákali na kúpu bytu veľký počet investorov, čo sa podľa slov V. Kubrického prejavilo v našponovaných cenách nehnuteľností a prudkom znížení dostupnosti vlastného bývania pre bežných ľudí. Situácia na trhu sa medzičasom „upratala“. Pri úverových sadzbách 4,5 percenta ročne spravidla kupujú na dlh byty či domy len tí, čo potrebujú bývať.

„Skôr, ako slovenská vláda prijme kroky smerom k vyššiemu zdaneniu ľudí, ktorí vlastnia viac nehnuteľností, mala by si ujasniť nielen plusy, ale aj mínusy takéhoto riešenia. Do štátnej kasy by sa síce vybralo viac peňazí, negatívne by to však mohlo ovplyvniť novú výstavbu. Niektoré zámery stavať by zrazu mohli prestať byť zaujímavé,“ dodáva analytik V. Kubrický. Časť dopytu po bytoch by totiž zo Slovenska mohla zmiznúť a presunúť sa do zahraničia.

Na trhu však badať aj ďalšie odporúčania. Slovensko by si malo v spolupráci so samosprávami stanoviť jasné ciele pre sociálne byty, zabezpečiť pre ne financovanie a súčasne zmeniť legislatívu, ktorá v súčasnosti zvýhodňuje majiteľov nehnuteľností, odporúča najnovšie Organizácia pre hospodársku spoluprácu a rozvoj (OECD). 

Nedotiahnuté reformy bývalých vlád

Zvýšenie dane z nehnuteľností avizovali aj predchádzajúce vlády. Spravidla narazili na problém, že by to mohlo zasiahnuť chudobnejších alebo starších ľudí, ktorí žijú vo väčších nehnuteľnostiach. Chýbali aj cenové mapy. Eduard Heger chcel v roku 2021 ešte ako minister financií zdaňovať nehnuteľnosti na hodnotovom princípe, avšak k avizovanej daňovej reforme nikdy nedošlo. Tvrdil, že za drahšie a luxusné nehnuteľnosti by sa malo platiť viac, podľa hodnoty nehnuteľností.  

Problematika dane z nehnuteľností je na Slovensku veľmi citlivá otázka, keďže nehnuteľnosť vysoké percento ľudí vlastní. Zásadne „prekopať“  túto tému nemusí byť preto jednoduché, priznáva V. Kubrický. „Zvlášť veľká výzva to môže byť pre vládu, ktorá má v hľadáčiku sociálny rozmer vládnutia. Aktuálne sa bežní ľudia veľmi ťažko dostávajú k vlastnej nehnuteľnosti.

Podstatné zvýšenie daňového zaťaženia v tejto oblasti by preto mohlo byť pre mnohých »posledným klincom do rakvy«,“ spresňuje analytik. Prípadné daňové zmeny by mali byť kontinuálne, s ohľadom na súčasný stav realitného trhu v tom-ktorom meste či obci.

Čo ukázali štatistiky o neobývaných domoch či bytoch

Na Slovensku je neobývaných 499 081 bytov a 285 429 domov. Vyplýva to z údajov Sčítania obyvateľov domov a bytov, ktoré v roku 2021 vykonal Štatistický úrad SR.

Najviac, až 95 634 neobývaných bytov bolo v Bratislavskom kraji. Druhý najvyšší počet zaevidoval ŠÚ SR v Banskobystrickom kraji, a to 65 774. Najviac prázdnych domov v kraji bolo v okrese Rimavská Sobota (4 855).

Počet neobývaných nehnuteľností zisťoval úrad na základe trvalého pobytu. Ak v nehnuteľnosti nikto nemal trvalý pobyt, nazeralo sa na ňu pri sčítaní obyvateľov domov a bytov ako na neobývanú.

Prameň: Štatistický úrad SR