Keď si ľudia stavajú byty bez developera

Interiér zo samoiniciovaného projektu Strelitzer Strasse. Zdroj: FATKOEHL

Tento scenár úplne vystihuje sféru samoiniciovanej bytovej výstavby, ktorá sa v Berlíne rozvinula zhruba pred desiatimi rokmi. Mesto vtedy zastavilo podporu nových projektov a stavebná nálada sa dostala do kómy. Ľudí žijúcich v podnájmoch zároveň začali strašiť rastúce ceny a existujúce developerské projekty zase kazili náladu necitlivým prístupom.

Do tejto situácie vstúpili stavební pionieri, ktorí nové bývanie začali tvoriť sami. Bez investorskej výzvy a veľkého kapitálu sa architekti združovali do stavebných skupín a spoločenstiev, ktoré za mentálneho i finančného prispenia budúcich obyvateľov tvorili dostupné bývanie s architektonickou kvalitou a pridanou hodnotou z hľadiska rozvoja mesta. Pri stavbách na menších pozemkoch sa dbalo na začlenenie do okolitého kontextu, dlhodobú finančnú stabilitu a sociálnu interakciu medzi obyvateľmi. Z prvotného skúšania sa v priebehu rokov stal stabilný a stále rastúci segment výstavby v Berlíne a nielen tam.

Ku pionierom scény patril architekt Florian Köhl, ktorý o tomto spôsobe tvorby bývania minulý týždeň hovoril na bratislavskej konferencii What City?

Architekt Florian Köhl na bratislavskej konferencii What City? Zdroj: Juraj Bartoš

Čo spôsobilo nástup samoiniciovaných stavebných projektov v Berlíne? Išlo o niečo úplne nové, alebo sa nadväzovalo na existujúcu tradíciu v meste?

Téma a postoj urobiť niečo z vlastnej iniciatívy má v Berlíne dlhú tradíciu. Napríklad už na Internationale Bauausstellung (IBA) v roku 1984, čo bola nielen výstava ale aj dôležitá platforma pre rozvoj mesta, sa okrem otázky novej výstavby riešili aj samoiniciované projekty obnovy starého bytového fondu – čiže modely prevzatých a obsadených domov, spoločenstiev a cenovo dostupných spôsobov bývania. Po páde Berlínskeho múru nastala extrémna situácia, pretože sa spojilo mesto, ktoré bolo na obidvoch stranách výrazne odlišné a dostalo sa do stavu istej anarchie. Zmena režimu síce priniesla stavebný boom, no ten sa postupne zase zastavil. Od prelomu milénia sa nerysoval žiadny vývin. Berlín stagnoval, prežil množstvo stavebných flopov a vyzeralo to tak, že s mestom sa nedá nič robiť. V tej dobe prišlo do Berlína mnoho ľudí z kvalitných architektonických škôl a dobrých kontextov, ktorí si hovorili, že chcú – podobne ako kreatívci z iných oblastí – niečo urobiť. Veľmi rýchlo sa však ukázalo, že pre architektov v ich klasickom ponímaní tu vlastne nie je žiadna práca.

Kvôli zákazu balkónov na fasáde architekti použili temporárne riešenie (Strelitzer Str.). Zdroj: FATKOEHL

To podnietilo myšlienku výstavby z vlastnej iniciatívy.

Áno. Nezávisle od seba vzniklo viacero projektov, pri ktorých si architekti povedali, že ak nie sú zadania, tak sa sami pustia do stavebných konceptov. Mesto nachádzajúce sa v transformácii ponúkalo potenciál pre experimentálne prístupy. Navyše bolo v Berlíne k dispozícii veľké množstvo pozemkov, ktoré sa dali kúpiť. A pre skúšanie nových modelov a hľadanie malých spoluinvestorov sa ako najvhodnejšia a najprirodzenejšia ponúkala téma bývania.

Čo vás osobne podnietilo k takémuto prístupu?

Pred založením ateliéru som pôsobil na Bartlett School of Architecture v Londýne, čo bola pre mňa hlavne škola myslenia. Bolo to veľmi intenzívne, naučil som sa povedať, čo vlastne chcem a prečo som architekt. Nešlo pri tom ani tak o otázku stavania, ale o zmysel architektúry. Pracoval som tiež tri roky v ateliéri Daniela Libeskinda v Berlíne a päť rokov som učil na berlínskej Technickej univerzite. Potom som začal rozmýšľať, čo mám s týmto backgroundom a nazbieranými skúsenosťami ďalej robiť. Nechcel som ísť tou klasickou cestou, čiže založiť firmu a začať sa hlásiť do súťaží a tendrov. Mojim ideálom už vtedy bolo zmiešané mesto – čiže priestor, v ktorom existuje veľké množstvo foriem bývania. A otázka bola, ako sa v ňom môžem realizovať.

Individuálne riešenie interiéru (Strelitzer Str.). Zdroj: FATKOEHL

Prístup, ktorý ste zvolili je odlišný od obvyklých investorských projektov. Ako by ste ho všeobecne charakterizovali?

Rozhodujúce je to, či sa niečo stavia preto, aby to bolo strojom na dojenie peňazí. Vtedy je cieľom projektu maximálny profit a všetko ostatné sa tomu podriaďuje. To má za následok, že sa možno urobí dobrá architektúra, no v strede záujmu tu väčšinou nie je predstava o tom, ako má dom fungovať a to navyše tak, aby dlhodobo udržiaval pri živote zmiešané mesto. My v ateliéri sa vždy snažíme byť „vývojármi“ celého konceptu, čo znamená, že od úplného začiatku sedíme za stolom a rozvrhujeme parametre. Keď sa ukáže, že parametre nesedia, tak ani nemusíme ďalej rozmýšľať. Našim cieľom pritom nie je len individuálny dom, ale rozmýšľame nad mestom, v ktorom môžu ľudia žiť čo najrozličnejšími spôsobmi.

Pred zhruba desiatimi rokmi ste sa pustili do prvého projektu. Ako to prebiehalo?

V roku 2003 sme sa rozhodli, že kúpime pozemok pri bývalom Berlínskom múre a sami rozvrhneme kompletný proces výstavby obytnej budovy. Získať pozemok nebol problém, otázkou bol spôsob financovania stavby. Po návšteve prvej banky bolo jasné, že nedostaneme žiadnu pôžičku, pretože práve skrachovalo niekoľko stavebných projektov a situácia bola neistá. Ukázalo sa teda, že musíme nájsť iný model. Boli sme aj dosť naivní, ale v tom bola zároveň naša sila. Dva roky sme vyvíjali len architektonický návrh a stále to vyzeralo tak, že pre dom nenájdeme peniaze. Vznikol teda nápad, že spoluinvestormi by mohli byť budúci obyvatelia, ktorí si zaplatia svoj byt a stavbu teda budú tvoriť na seba naskladané individuálne obytné priestory.

Špeciálna kúpeľňa (Strelitzer Str.). Zdroj: FATKOEHL

Aká bola vtedy v Berlíne situácia na trhu s bývaním?

V oblasti trhu s novostavbami bola situácia komplikovaná, pretože za približne tisíc eur za štvorcový meter sa dali kúpiť staršie byty. Mnohé stavebné spoločenstvá, podobné nášmu, sa preto finančne prekalkulovali. Navyše Berlín mal vtedy zhruba 80 percent nájomných bytov a preto ani neexistoval veľký dopyt po vlastníctve, keďže sa dalo výhodne prenajímať.

Ako ste v tejto situácii hľadali záujemcov a teda potenciálnych spoluinvestorov?

Pri prvom projekte, ktorý bol naozaj pioniersky, sa najprv našlo niekoľko ľudí z okruhu našich známych, potom sme pri pozemku umiestnili veľkú stavebnú tabuľu a postupne sa nazbieral potrebný počet záujemcov. Potrebovali sme 70 percent rozpočtu, aby sa stavba dala odštartovať. Do tímu sme nakoniec priviedli skúseného projektového manažéra, ktorý nám pomohol projekt realizovať. Tvorenie osadenstva domu, pochopiteľne, spočiatku nešlo jednoducho, pretože ľudia nám nedôverovali, keďže sme ešte nikdy nestavali. A mnohí tvrdili, že vlastne nechcú, aby im niekto vytváral ich bývanie, pretože si ho chcú formovať sami. To sa pri kúpe bytu v pôvodnom stave dá dobre urobiť, pretože do neho možno rôzne zasahovať. Tým bola zároveň daná naša najväčšia výzva a tiež náš najväčší záujem pri tomto projekte.

Samoiniciovaný projekt Simplon (2011). Zdroj: FATKOEHL

V čom spočíval nosný koncept?

Plán bol postaviť budovu, ktorá na jednej strane veľmi presne „povie“ aká je, ale ponechá dostatok možností na to, aby si obyvatelia v nej našli svoj priestor. Nazývam to „delené autorstvo“, čo znamená, že budúci obyvatelia sú zainteresovaní nielen finančne, ale stavia sa reálne spolu, pričom každý má pridelenú istú rolu, ktorú má naplniť. Pri našom prvom projekte sme domu dali základnú štruktúru a to tak, aby sa skladal z čo najrozličnejších bytov, pretože v ňom mali bývať rozliční ľudia. Vychádzali sme z toho, že pestrosť z hľadiska používania má zodpovedať mixu obyvateľov. Okrem toho sme rozmýšľali nad tým, ako samotný dom žije v rámci mesta. Je nutné myslieť na to, že keď sa ľudia odsťahujú, tak dom musí naďalej fungovať. Pri tvorbe preto nešlo o úplnú individualizáciu pre konkrétnych obyvateľov. Išlo o stavbu, ktorá funguje ako mestský dom, ale má aj isté špecifickosti, istý charakter, potenciál a tiež možnosti premeny.

Ako ste nastavili kalkulácie cien a čo malo ľudí motivovať do projektu ísť?

Pri prvom projekte voľný trh v oblasti novostavieb neexistoval, takže cenovo nebolo s čím porovnávať. Pre nás bolo na začiatku dôležité zadefinovať nosné body, na ktorých chceme dostupné a kvalitné bývanie tvoriť. Povedali sme si, že dom musí byť priestorovo zaujímavý, musí komunikovať s okolím, musí mať spoločné priestory a tiež vysoký energetický štandard a vlastný inovatívny energetický zdroj. V dome je mini-elektráreň, ktorá vyrába elektrinu a teplo. Budovu sme stavali v štandarde, ktorý sa blížil ku pasívnemu domu. Súčasťou domu je strešná terasa, dostupná pre všetkých. Všetky tieto položky sa samozrejme premietli do cien. Na konci to bolo zhruba 2000 eur za štvorcový meter, čo bola cena, ktorú obyvateľ skutočne zaplatil. Oproti voľnému trhu sa snažíme držať ceny dlhodobo stabilné. (Najnovší odovzdaný projekt Spreefeld ponúkol obytný priestor za cca. 2200 eur, pričom ceny do 2300 eur/m² sú stále pod priemerom za novostavby v Berlíne, pozn. aut.)

Balkóny projektu Simplon. Zdroj: FATKOEHL

Kto stavia vaše projekty? Je váš prístup aj v tomto smere špecifický?

Áno, je to tiež podstatná vec. Keďže my fungujeme v malých jednotkách, tak aj pri stavebných prácach spolupracujeme s malými dodávateľmi a rozdeľujeme jednotlivé zadania. Doteraz sme nikdy nepracovali s generálnym dodávateľom. Je to samozrejme náročné, ale vytvára to priestor pre individuálnu prácu s cenami. A tiež sa takto pokúšame dosiahnuť istú heterogenitu v návrhu i vo vyhotovení.

Do akej miery sa mení pozícia architekta pri takýchto projektoch?

Rozlišujem tri úrovne, o ktorých treba stále rozmýšľať. Prvá je finančná úroveň, ktorá je veľmi dôležitá, no menej v zmysle, či robíme všetko s nákladmi správne, ale skôr, čo vlastne peniaze znamenajú a kde a pre ktorý projekt ich použijeme. Týka sa to napríklad DIN noriem (nemecký štandard noriem, pozn. aut.) a otázok, čo vieme vôbec postaviť tak, aby to bolo cenovo dostupné. Potom je tu sociálna úroveň, ktorá je pri niektorých budovách veľmi dôležitá. A napokon je tu ešte úroveň architektúry. Otázka stojí tak, či „sila“ budovy súvisí s jej tvarovaním, alebo s tým, čo stavba vydrží a dokáže – programovo, sociálne i ekonomicky. My sa pokúšame budovy koncipovať vždy zvnútra smerom von a to na základe toho, čo dokážu. Niekedy pri tom vzniknú aj svojské veci. Rola architekta sa stala veľmi všeobjímajúca, stávame sa stále viac kompetentní v tom, že si vytvárame vlastný priestor. Ale preferencie sú rôzne. Mnohí architekti stále fungujú ako dizajnéri a tým ich úloha končí. Každý si musí sám zvážiť, akú úlohu chce prevziať a do akého rizika sa odváži pustiť.

Novostavba projektu Simplus (2012). Zdroj: FATKOEHL

Máte za sebou štyri realizované samoiniciované projekty. Kam ste sa posunuli a ako situáciu hodnotíte dnes?

Funguje to celkovo veľmi dobre. Aj z ekonomického hľadiska je to veľmi zaujímavý model. Pôvodne sme ako ateliér pracovali individuálne, no dnes operujeme v kooperácii s ďalšími stavebnými skupinami, čo nám umožňuje ísť do väčších projektov. Snažíme sa ďalej vylepšovať naše modely, ktoré umožňujú tvoriť dostupné bývanie a zároveň budovy, ktoré majú jasnú ideu a program existencie v čase. Náš posledný, nedávno dostavaný projekt Spreefeld, bol zatiaľ najradikálnejší a najnáročnejší. Je nastavený tak, že nemá časom splynúť s trhom, ale má si uchovať cenovú dostupnosť a ekonomickú udržateľnosť. Ambície pri tomto projekte boli veľmi vysoké, a to zo sociálneho, priestorového i cenového hľadiska. Stavba má štandardné pôdorysy bytov, ktoré boli dostupné za základné ceny, s možnosťou individuálneho dotvorenia priestoru za príplatok. Tým sa vytvorili cenové kategórie podľa možností obyvateľov.

Aká je dnes v Berlíne všeobecne situácia na tomto poli? Do akej miery sa tento spôsob výstavby rozšíril?

V roku 2007 sa konala prvá výstava samoiniciovaných projektov, na ktorej bolo predstavených prvých desať stavieb. Z toho vznikla Sieť berlínskych architektonických stavebných skupín (NBBA) a takto sa potom iniciovalo veľké množstvo ďalších projektov. V súčasnosti takto pracuje väčšina architektov v Berlíne. V meste dnes existuje už niekoľko stoviek stavieb realizovaných stavebnými skupinami a spoločenstvami. Táto sféra tvorí zhruba dvadsať percent tvorby berlínskeho bytového fondu. Stal sa z toho samostatný trh a rastúci objem sa podpisuje aj na vývine a transformácii celej tejto sféry. Stále však ide o základnú ideu – umožniť ľuďom byť v meste aktívni.

Projekt Simplus po odovzdaní. Zdroj: FATKOEHL

Publikácia Self Made City hodnotí 50 vybraných samoiniciovaných projektov v Berlíne. Zdroj: JOVIS