V nedávnej tlačovej správe ste komunikovali anualizovaný výnos vášho fondu orientovaného na kancelárske budovy na úrovni 12,09 %. Ako hodnotíte tento výsledok?
Ako veľmi dobrý. Rovnako potešujúca je aj návratnosť fondu za posledných 12 mesiacov, ktorá činí 9,74 percent. Podotýkam, že ide o obdobie, ktoré v celom rozsahu kopíruje prítomnosť covidu v každodennom živote. Zdá sa, že naše fondy sú voči podobným vplyvom odolnejšie ako sme sami čakali.
Prekvapuje vás to?
Ani veľmi nie. Budovy, ktoré získavame do portfólia, majú vysokú obsadenosť, sú kvalitné a už v čase akvizície generujú zaujímavý yield. Ďalším faktorom je samotná správa budovy po tom ako ju získame do vlastníctva fondu. Ide o každodennú starostlivosť o nájomcov, vrátane aktívneho získavania nových. Túto agendu má na starosti naša dcérska spoločnosť WOOD & Company Real Estate. Vďaka tomu máme pod kontrolou nielen získanie aktíva do fondu, ale aj to, aby rástlo na hodnote a generovalo investorom výnosy. Tie totiž pochádzajú z nájomného a z rastúcej hodnoty budovy.
- Čo je to Yield?
- Ide o čistý percentuálny výnos. Používa sa najmä pri komerčných budovách. Pokiaľ je hodnota budovy desať miliónov eur a jej ročný výnos očistený o náklady je 800-tisíc eur, yield dosahuje osem percent.
Ale prítomnosť témy COVID v komunikácii s nájomcami pociťujete, nie?
Samozrejme. Aktívne riešime otázky pravidelnej dezinfekcie spoločných priestorov a zvýšenej hygieny. S nájomcami sme v dennom kontakte a snažíme byť maximálne ústretoví. Na druhej strane, skutočný dopad koronakrízy na sektor sa pravdepodobne ukáže až na budúci rok. Dáta však odolnosť nášho portfólia potvrdzujú. Dobrým ukazovateľom je aktuálna 95-percentná obsadenosť kancelárskych budov, čo je číslo blížiace sa k obdobiu pred covidom. Je evidentné, že firmy napriek čiastočnému home-officu náklady na kancelárie významne neškrtajú.
Čím si to vysvetľujete?
Čiastočne tým, že samotné náklady na priestory netvoria až takú významnú položku v rozpočtoch. Najväčšou sú mzdy zamestnancov. Druhá vec je zdržanlivosť nájomcov. Zatiaľ čo pred rokom nevedeli, do akej miery sa homeoffice prejaví na každodennom chode firmy, dnes majú jasnú odpoveď. Zhodujú sa na tom, že vo firmách klesá produktivita práce, stráca sa tímový duch a firemná kultúra taktiež dostala zabrať. Viacerí majú dokonca skúsenosti s tým, že zamestnanci na home-office si našli ďalšiu prácu, ktorú robia paralelne so svojím primárnym zamestnaním. Firmy si aj preto uvedomujú, že čistý home-office nie je dobrý model a preto si priestory držia. Namiesto urýchlených škrtov na nájomnom uvažujú nad tým ako pracovné prostredie prispôsobiť novému, post-covidovému štandardu.
S čím za vami prichádzajú?
Z debát s nájomcami sa ukazuje, že ak k nejakej zmene príde, tak nie v otázke zmenšovania prenajatej plochy, ale skôr v jej dispozícii. Firmy očakávajú viac vzdušnosti a rozostupov medzi pracovnými stolmi, viac priestorov na konferenčné miestnosti či tzv. “mítingovky”, či kvalitnejšiu vzduchotechniku.. Zároveň rezonuje téma tzv. kolaboračných zón, kde môžu zamestnanci lepšie spolupracovať alebo zdieľaných miest, ktoré môžu byť praktické v režime čiastočného home-officu.
To však môže byť pre firmy náklad navyše, nie?
Môže, ale v rozumnej miere ho vieme zdieľať - vo výsledku sa to prejaví v raste hodnoty budovy, čo je zase benefit pre našu stranu. A netýka sa to iba budov, ktoré už máme v portfóliu. Peknou ukážkou je projekt Lakeside Park 02, ktorý staviame spolu so spoločnosťou IMMOCAP. Vzhľadom k tomu, že COVID prišiel v čase dokončovania základov, vedeli sme do projektu “vstúpiť” a priniesť do neho technológie, vďaka ktorým má stavba už teraz prívlastok Anti-Covid budova. Ide napríklad o zabezpečený prívod 100-percentne čistého vzduchu prostredníctvom doskovej rekuperácie. Budova bude mať otvárateľné okná, konferenčné miestnosti vybavené CO2 senzormi,vzduchotechniku s certifikovanou dezinfekciou čiastočkami striebra ako aj iné anti-covid opatrenia.
Ďalším strašiakom týchto dní je rastúca inflácia...
Samozrejme, nemôžeme ju prehliadať. V prípade realitných fondov však existuje opatrenie, ktoré vychádza z tzv. inflačnej doložky a zabezpečuje pre investorov poistku ochraňujúcu výnosy. Doložka je súčasťou každej nájomnej zmluvy. Znamená, že výška nájomného reflektuje vývoj inflácie a rastie spolu s ňou.
Nejde o zlú správu pre nájomcov, ktorým sa tým pádom zvýši nájomné?
Je pravda, že v porovnaní s uplynulými rokmi inflácia výrazne narástla. No na Slovensku nerastie tak rýchlo, aby z pohľadu nájomcov priestory nejako dramaticky znevýhodňovala. Na druhej strane, historická krivka ukazuje, že rast inflácie je krátkodobý trend a hneď po ňom prichádza rast miezd. Ten sa následne prejaví v spotrebe, teda v príjmoch firiem, vrátane našich nájomcov. Ide o logický proces, ktorý je z dlhodobého hľadiska v poriadku. Každý skúsený podnikateľ ho pozná a vie, že nemusí robiť žiadne dramatické rozhodnutia.
Vráťme sa k investorom. Kto je váš typický klient?
Naše fondy sú určené výhradne pre kvalifikovaných investorov. Väčšinou ide o klientov, ktorí majú okrem bonity aj bohaté skúsenosti s investovaním. Zároveň vedia ako funguje trh, vrátane možných výkyvov. Aj vďaka tomu dokážu adekvátne posúdiť riziká investície. Tento predpoklad je dôležitý aj preto, lebo naše produkty sa prioritne orientujú na investičný horizont 5 rokov a viac. A to si vyžaduje skúsenosť a trpezlivosť.
Váš Office podfond začal fungovať v júni 2017. Koľko odvtedy investorom zarobil?
Pre klientov, ktorí sú s nami od začiatku to k 30.septembru bolo 62,5%. Napriek okolnostiam súvisiacich s COVID-om, je to výsledok, s ktorým sme mimoriadne spokojní.
Viac o investovaní do WOOD & Company Office Podfondu nájdete TU.
Tento článok označený We know how vznikol v spolupráci s komerčným partnerom. Redakcia nie je jeho autorom, ale obsah článku považuje za prínosný pre čitateľa.
