Nájsť dobrú hypotéku je dnes náročnejšie. Úroky sú na vrchole a ceny nehnuteľností klesajú

Počas tohtoročnej jesene klienti domácich bánk s veľkou pravdepodobnosťou zažili poslednú výraznú vlnu zdražovania úverov na bývanie. Európska centrálna banka nemá už veľa dôvodov na ďalšie zdražovanie pôžičiek. Priemerný rast cien v krajinách platiacich eurom sa nepretržite spomaľuje posledných dvanásť mesiacov. Inflácia v eurozóne od septembra 2022 do septembra 2023 klesla z 10,6 percenta na 2,9 percenta.

ECB v snahe zastaviť zdražovanie zvýšila úrokové sadzby na historicky najvyššiu úroveň od zavedenia eura. Jednodňové refinančné operácie majú úrok vo výške 4,75 percenta, hlavné refinančné operácie 4,5 percenta a jednodňové sterilizačné operácie 4,0 percenta. Zásadná otázka momentálne znie: Ako dlho zostanú úrokové sadzby na súčasných úrovniach? Väčšina trhu očakáva pokles už v druhej polovici budúceho roku. Rozpory sú len v tom, či k zlacňovaniu pôžičiek príde v lete alebo až v zime 2024.

Nie je vhodná doba

Zobrať si úver na bývanie v časoch vysokých úrokových sadzieb nie je najlepší nápad. Banky ľuďom za požičanie peňazí naúčtujú vysoké mesačné splátky. Jeden z najväčších finančných domov aktuálne predáva hypotéky za ročné sadzby nad úrovňou piatich percent. Pri takto vysokom úroku bude mať hypotéka vo výške 200-tisíc eur splatná o tridsať rokov mesačnú splátku 1 074 eur. Pri porovnaní ponúk viacerých bánk je možné aj dnes získať potrebné finančné zdroje o dosť lacnejšie. V súčasnosti sa najlepšie ponuky pohybujú okolo ročnej sadzby vo výške štyroch percent. Pri takto vysokom úroku bude mesačná splátka tej istej hypotéky 955 eur.

V najbližších mesiacoch je dosť možné, že finančné domy prestanú ponúkať štvorpercentné sadzby a priemer za celý trh sa posunie k hodnote 4,5 percenta. V hre je tiež možnosť, že sadzby ostanú stagnovať na súčasných úrovniach. Drobné výkyvy nemusia trápiť ľudí ochotných počkať si na výrazné zlacnenie. O rok o takomto čase bude s veľkou pravdepodobnosťou možné požičať si peniaze o dosť lacnejšie ako dnes. Ak však niekto očakáva návrat jednopercentných hypoték, bude sklamaný. Taký vývoj je veľmi málo pravdepodobný. Derivátové trhy počítajú s poklesom k úrovni troch percent. Pri takejto sadzbe bude mať hypotéka vo výške 200-tisíc eur splatná o tridsať rokov mesačnú splátku 843 eur.

V súčasnosti sa oplatí zobrať hypotéku len v prípade možnosti výhodnej kúpy nehnuteľnosti. Niektorí majitelia bytov potrebujú rýchlo peniaze a z tohto dôvodu sú ochotní ponúknuť výrazné zľavy. V bratislavskej mestskej časti Karlova Ves sa staršie trojizbové byty bežne predávajú za ceny pohybujúce okolo sumy 170-tisíc eur. Z času na čas sa objavia výrazne lacnejšie ponuky približujúce sa k hranici 140-tisíc eur. Takto lacné byty sa väčšinou ohrejú na realitných portáloch len pár dní. Na podobne výrazné zľavy je možné pri sledovaní realitných portálov naraziť v rámci celej republiky.

Vo väčšine prípadov sa veľmi neoplatí ponáhľať so zobratím hypotéky. Okrem zlacňovania pôžičiek sa počas nasledujúceho roka očakáva aj pokračovanie trendu klesajúcich cien nehnuteľností. Pri porovnaní druhého a tretieho štvrťroka 2023 sa ceny v priemere znížili o 2,3 percenta. „Od vrcholu realitného cyklu zlacneli nehnuteľnosti na bývanie kumulatívne o 11,8 percenta,“ konštatuje v analýze realitného trhu Národná banka Slovenska.

Riziko nezodpovedného hospodárenia

Očakávané zlacňovanie hypoték môže skomplikovať nezodpovedné hospodárenie s verejnými financiami. Na základe gazdovania predchádzajúcich vlád finančné trhy už dnes hodnotia slovenské dlhopisy podobne rizikovo ako grécke. Za požičanie peňazí slovenskej vláde si preto pýtajú čoraz vyššie úroky. To je pre ľudí zvažujúcich zobratie hypotéky nepríjemná správa.

Sadzby slovenských dlhopisov ovplyvňujú úrokové miery hypoték dvoma spôsobmi. „V prvom rade, ak riziková prirážka slovenských štátnych dlhopisov rastie, rovnako rastie aj riziková prirážka slovenských bánk. To znamená, že banky si zdroje na financovanie požičiavajú drahšie, čo sa premieta do cien hypoték,“ vysvetľuje Tibor Lörincz, ekonomický analytik Tatra banky.