Hromadíte nehnuteľnosti? Pripravte sa na vyššie dane, štát už pátra, či nie ste príliš bohatý

Myslíte si, že rezort financií vycúval zo zámeru vyrubiť vyššiu daň z nehnuteľností? Budete sklamaný, nie je to tak. Len zmenil stratégiu. Namiesto toho, aby o tom verejne hovoril, veci sa v tichosti pripravujú. Minister financií Igor Matovič potrebuje naplniť štátnu kasu a vyrovnať vysoký deficit – a inak ako vyššími daňami to nepôjde.

Pokiaľ ideme do dôsledkov, vyššie majetkové dane sú uvedené už odvlani v pláne obnovy či ďalších podkladoch, odzneli aj vo viacerých diskusiách exministra, súčasného premiéra Eduarda Hegera. Ten avizoval, že by rád dosiahol schválenie tejto novinky do konca roka 2021. Odvtedy akoby „uťal“.

Došlo k výmene funkcií a súčasný minister len ticho spriada plány, ktoré možno rovno oznámi na jednej zo svojich narýchlo zvolaných tlačových konferencií ako hotovú vec. Žiadne diskusie v hre asi nebudú, tak ako neboli ani pri pláne obnovy, čo mnohí odborníci i verejnosť ostro kritizovali. Nebude zrejme ani priestor, ani chuť, ani čas.

Zámery štát ukázal, teraz ich tají

Pred tromi mesiacmi otriasli trhom tvrdenia, že dane z nehnuteľností sa výrazne zvýšia, v podstate až trojnásobne. Rezort financií vtedy poprel akési „drakonické“ navýšenie, vraj je to hoax. Komplexnejší pohľad na dáta v Pláne obnovy ukazujú, že nebol. TREND odhalil, čo sa chystá, akú metodiku rezort financií zvolí a čo rozhodne o tom, pre koho sa táto daň výrazne zdvihne.

Kým v priemernej krajine EÚ v roku 2019 predstavovali výnosy z majetkových daní 1,6 percenta hrubého domáceho produktu  (HDP), u nás to bolo len 0,401 percenta.  Do roku 2024 by sme mali dosiahnuť priemer výnosov krajín V3 – teda Česka, Maďarska a Poľska.

Tieto krajiny v roku 2019 mali spolu priemer zhruba 0,88 percenta HDP. Česko teda dosiahlo v roku 2019 podobné výnosy ako naša krajina, na úrovni 0,428 percenta HDP. Mierne vyšší podiel majú majetkové dane v Maďarsku, 0,954 percenta HDP, a Poľsku, 1,275 percenta HDP. Je otázne, aký budú mať výnos do roku 2024.

Do roku  2030 si vláda naplánovala dosiahnuť priemer krajín V4 (1,6 percenta HDP). Uviedol to sám rezort financií v rámci výsledkových indikátorov pre verejné financie. Stačí si tam dosadiť správne čísla, ktoré sme vyhľadali.

„Avšak existujú krajiny v OECD, ktoré majú ešte nižší podiel majetkových daní, napríklad Estónsko 0,206 percenta HDP a Litva 0,3 percenta HDP. Pozícia Slovenska nie je výnimočná ani v rámci V4,“ spresnila nedávno pre TREND štátna tajomníčka Ministerstva zahraničných vecí a európskych záležitostí SR Ingrid Brocková.

Skladačka, do ktorej to zapadne

Je teda viac-menej zrejmé, že k navýšeniu dane z nehnuteľností dôjde. Bude záležať len na tom, aké parametre rezort zvolí a z čoho bude vychádzať. Len ľudia sa trochu obávajú, koho vlastne bude I. Matovič svojím merítkom považovať za bohatého či chudobného, keď podľa vlastných slov nerozumie ani svojim rodinným financiám, a ako nastaví nové pravidlá. Podľa svojho majetkového priznania je on napríklad úplne nemajetný a v podstate bezdomovec.

Pri zvýšení dane z nehnuteľností by však mal byť zvlášť opatrný, aby vysoko „nezarúbal“ tam, kde o bohatstve či luxuse zatiaľ stále len ľudia snívajú. Z písomných zdrojov, ktoré má TREND k dispozícii, sme sa dozvedeli nové fakty.

Zámer je jasný. Aktivity štát koncentruje na to, aby určil správny základ dane, z ktorého sa bude vychádzať. „To znamená, akými matematickými postupmi zabezpečíme hromadné oceňovanie domov a bytov na Slovensku,“ uvádza sa v získanom dokumente, ktorý pochádza priamo z rezortu financií. 

Tento proces zahŕňa komunikáciu s Národnou asociáciou realitných kancelárií Slovenska (NARKS) ohľadom získania dátových výstupov z cenových máp. Rezort tiež komunikuje s Úradom geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) SR ohľadom online údajov o stave nehnuteľného fondu a aktuálnych vlastníckych vzťahoch. Tiež podklady získava zo Štatistického úradu (ŠÚ) SR ohľadom dátových výstupov zo sčítania domov a bytov na Slovensku, ktoré v tomto roku prebieha elektronicky.

Dôležitosť správneho vyhodnotenia

Projekt využitia cenových máp v oblasti zdaňovania nehnuteľností je dlhodobý projekt, pri ktorom treba nastaviť vhodný systém ohodnocovania nehnuteľností a ich kategorizácie, hovorí pre TREND Ján Palenčár, prezident NARKS SR. Cenové databázy predstavujú celé súbory dát. Tie treba spracovať, posúdiť a následne správne vyhodnotiť.

„Cenu nehnuteľností ovplyvňujú viaceré faktory a konkrétne charakteristiky. Evidované dáta sú kvalitné, ale nehnuteľnosti ako komodita nie sú úplne rovnorodé. Preto aj do budúcnosti bude dôležité zabezpečiť kvalitnú analytickú činnosť pri tvorbe cenových máp,“ dodáva prezident NARKS.

Zistenie toho, aký majetok kto vlastní, sú údaje, s ktorými môžu analytici štatisticky pracovať, hovorí pre TREND Attila Mészáros, predseda  Realitnej únie SR. Avšak určenie ceny konkrétnej nehnuteľnosti bez kvalitných podkladov je veľmi náročné.

„Znalosť priemernej hodnoty trhovej ceny určitého druhu nehnuteľností v danej lokalite nie je možné bezhlavo prepočítavať prostredníctvom vybraného ukazovateľa (napríklad výmery) na konkrétnu nehnuteľnosť,“ poukazuje na riziká v praxi A. Mészáros.

Miš-maš hromadná metodika

Ako pred pár dňami uviedol Štatistický úrad SR, počet sčítaných ľudí dosiahol 5,02 milióna obyvateľov. Ešte vo februári tohto roka vtedajší minister financií E. Heger na svojej sociálnej sieti tvrdil, že sčítanie ľudí prinesie štátu podstatné dáta.

„Musím bez okolkov priznať, že dáta, to je moje. Ide o cenný zdroj informácií, na základe ktorého môžeme vyhodnocovať, optimalizovať, prinášať adresné riešenia,“ uviedol. Rezort financií práve dátové výstupy zo sčítania domov a bytov v podkladoch na určenie dane z nehnuteľností spomína.

Práce majú zahŕňať aj prípravu oceňovania nehnuteľností určených na bývanie hromadne. „Na základe určených postupov hromadného oceňovania a ich aplikácie matematicko-štatistickými postupmi, bude možné získať hodnotu každej nehnuteľnosti, slúžiacej na bývanie použiteľnej na daňové účely,“ píše sa v dokumente. Takto chce štát stanoviť  základ dane z nehnuteľností.

Práve toto bude podľa slov Mariána Búlika, finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko, kľúčovým momentom, rovnako ako určenie časti, ktorá bude oslobodená od dane. „Ako logické mi príde nastavenie nezdaniteľnej sumy pri prvej nehnuteľnosti v podobe percenta z mediánovej ceny bývania v danej lokalite. Suma oslobodená od zdanenia musí byť, logicky, iná v Bratislave či Košiciach a iná v malej dedine na juhu Slovenska,“ objasňuje pre TREND.

Takýto prístup by zohľadnil fakt, že vlastníctvo bývania nie je na Slovensku luxusom, ale nevyhnutnosťou, keď nájomné bývanie s regulovanými cenami u nás prakticky neexistuje a každý si skôr či neskôr musí vlastné bývanie kúpiť.

Po stanovení základu dane budú podľa zdroja TRENDU nasledovať ďalšie procesy. Rezort stanoví základnú sadzbu dane s možným progresívnym nastavením. To znamená, že od bohatších vyberie vyššiu daň, chudobnejší by mali platiť menej.

Ak sa však na tieto zámery pozrieme optikou, že štát nevie so získanými dátami a štatistikami dobre pracovať, čo sa viackrát ukázalo pri zvládaní pandémie za posledný rok, obavy odborníkov i bežných ľudí sú namieste.

Brať kompetencie mestám, posilniť štát

Ďalej sa majú v rezorte pod vedením I. Matoviča preberať aj kompetencie obcí a zvážiť, či je lepší centrálny výber daní, ktorý by bol zrejme v kompetencii rezortu, alebo skôr lokálny. Otázne je aj to, kde skončia vybrané peniaze.  

Podľa názoru Radovana Ďuranu z Inštitútu ekonomických a spoločenských analýz (INESS) je badať snahu vládnych politikov získať opäť kontrolu nad daňou z nehnuteľností a v tom je veľké riziko obmedzenia decentralizácie.

„Som fanúšikom decentralizácie a bol by som rád, keby sa pokračovalo v prenose právomocí a zodpovednosti na samosprávy. Tie by mali tak nielen viac právomocí, ale aj viac možností ovplyvňovať svoje daňové zaťaženie,“ dodáva pre TREND.

Mestá a obce by tiež podľa neho mohli dostať napríklad právomoc určovať časť dane z príjmov firiem či spotrebných daní. Mali by to byť samosprávy, vystavené priamej spätnej väzbe voličov, ktoré sa rozhodnú o daňovom mixe.

„Takisto ako iné dane, aj táto daň deformuje motivácie a rozhodovanie ľudí. Pre mladého človeka je úplne jedno, že mu klesnú odvody, ak si dvojizbový byt nebude môcť kúpiť, lebo náklady hypotéky a vysokej dane neutiahne,“ poznamenáva R. Ďurana. Výhodou decentralizácie daňového systému je, že daňový mix by mohol reflektovať odlišné podmienky v regiónoch.

Štát má navyše voči samosprávam určité podlžnosti, ktoré nie sú doteraz vysporiadané. Záväzky vyplývajú z jeho preneseného výkonu na mestá a obce. Kým sa tieto podlžnosti nevysporiadajú, je ťažké požadovať ďalšie zvyšovanie daní, hovorí pre TREND Zuzana Aufrichtová, starostka mestskej časti Bratislava-Staré Mesto.

Z daní z nehnuteľnosti sa do veľkej miery realizujú napríklad  opravy komunikácií či výstavba nových verejných zariadení obce. „Je však potrebné nájsť mieru, ktorá ale určite nepredstavuje trojnásobok súčasnej dane z nehnuteľnosti,“ podotýka Z. Aufrichtová. 

S výnimkami či bez nich?

Pri určení dane z nehnuteľnosti sa v rezorte financií majú zobrať do úvahy sociálne vplyvy podľa jednotlivých skupín daňovníkov. Avšak z praxe je jasné, že výnimiek bude minimum, ak vôbec nejaké. Je známa totiž filozofia súčasného ministra financií i jeho predchodcu, že rušiť sa v rámci chystanej daňovej reformy majú všetky daňové i odvodové výnimky.

Samosprávy už dlhšiu dobu upozorňujú na to, že zmena sa môže dotknúť aj takzvanej strednej či nižšej triedy, nielen bohatých.  Najmä v prípadoch, ak si nehnuteľnosť ľudia kúpili už dávno a časom sa zvýšila jej hodnota. Iní zase majú nízky príjem, ale lukratívne nehnuteľnosti majú vďaka dedičstvu, reštitúciám alebo jednoducho preto, že ich štvrť v meste sa zaradila medzi bohatšie.

Zmena legislatívy je reálna až po technickej príprave a koncepčnej príprave k politickým témam, uvádza sa v správe z rezortu. Štandardne legislatívny proces prechádza jednotlivými fázami, otázne je, či opäť neskončí v skrátenom legislatívnom konaní, ktorá vláda E. Hegera často zneužíva. Dáta nepustia.

Parlament počas tohto volebného obdobia prijal do začiatku mája na návrh vlády 68 zo 143 zákonov v superrýchlom režime. Je to viac ako dvakrát toľko, čo predchádzajúca vláda stihla za celé volebné obdobie. A je už známy aj termín, kedy chce štát pristúpiť k tejto novinke v rámci dane z nehnuteľností, a tým je zdaňovacie obdobie 2023.