Exekúciu predajom nehnuteľnosti možno vykonať § 134 zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) v platnom znení len vtedy, ak sú splnené dve podmienky. Oprávnený musí s exekúciou predajom nehnuteľnosti označenej v upovedomení o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti súhlasiť a v exekučnom konaní sa musí preukázať, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.
Na nehnuteľnosť zapísanú v katastri nehnuteľností sa podľa § 167 Exekučného poriadku zriadi exekučné záložné právo zexekvovaním nehnuteľnosti zápisom zriadenia exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností. V katastri nehnuteľností sa zapíše, že nehnuteľnosť sa zexekvováva pre vymáhanú pohľadávku.
V riešenom prípade zohráva kľúčovú úlohu faktor času. Oprávnenému sa musí podariť zapísať poznámku o exekučnom záložnom práve ešte predtým, ako sa povinnému podarí vymazať v katastri nehnuteľností predbežné opatrenie súdu, ktoré automaticky stráca platnosť dňom právoplatného skončenia súdneho konania.
Veriteľ ako oprávnený podá proti dlžníkovi ako povinnému návrh na začatie exekúcie, ktorý doručí súdnemu exekútorovi. Zaplatí súdny poplatok vo výške 16,50 € za vydanie poverenia na vykonanie exekúcie.
Odporúčame priamo v návrhu na začatie exekúcie požiadať exekútorsky úrad o zriadenie exekučného záložného práva. Platí to napriek tomu, že návrh na zriadenie exekučného záložného práva bude musieť povinný zopakovať po vydaní upovedomenia o začatí exekúcie.
Má to ten význam, že oprávnený signalizuje súdnemu exekútorovi, že povinný vlastní nehnuteľnosť, ktorú je možné zablokovať záložným právom. Súdny exekútor následne vydá upovedomenie o začatí exekúcie, v ktorom zakáže povinnému, aby nakladal so svojím majetkom, ktorý podlieha exekúcii.
Napriek tomu by sa mohlo v praxi stať, že dlžník nebude zákaz rešpektovať a nehnuteľnosť prevedie na tretiu osobu. Preto exekútor spravidla vydá upovedomenie o spôsobe vykonania exekúcie predajom nehnuteľnosti, ktoré sa zapisuje ako poznámka na liste vlastníctva a má blokačný účinok.
Oprávnený potom požiada súdneho exekútora o zriadenie exekučného záložného práva. Podľa platnej legislatívy možno exekučné záložné právo na nehnuteľnosť zapísanú v katastri nehnuteľností zriadiť len na návrh oprávneného.
Exekučné záložné právo je poistkou veriteľa - zablokuje nehnuteľnosť vo vlastníctve dlžníka. Zväčša ide o byt alebo rodinný dom dlžníka.
V praxi má exekučné záložné právo často psychologický efekt, pretože dlžník vymáhanú pohľadávku zaplatí a nedôjde k dražbe nehnuteľnosti súdnym exekútorom. Pre poradie exekučného záložného práva je rozhodujúci čas jeho zápisu do katastra nehnuteľností.
Proti upovedomeniu o začatí exekúcie môže podať dlžník v 14-dňovej lehote námietky proti exekúcii. Námietky proti exekúcii musia byť odôvodnené a na dodatočne uvedené dôvody súd neprihliada.
O námietkach proti exekúcii súd rozhodne najneskôr do 60 dní. Ak povinný nepodá námietky proti exekúcii, súdny exekútor zriadi exekučné záložné právo. Ak povinný námietky podá, súdny exekútor počká na rozhodnutie súdu o zamietnutí námietok. V praxi to spôsobí asi 2-mesačné zdržanie. Nehnuteľnosť dlžníka je ale zablokovaná poznámkou v katastri nehnuteľností zapísanou na základe upovedomenia exekútorského úradu o spôsobe vykonania exekúcie predajom nehnuteľnosti.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
