Z Vami položenej otázky nie je zrejmé, či ste kúpnu zmluvu toho času i podpísali a táto bola už zavkladovaná do katastra nehnuteľností, alebo kúpna zmluva na byt podpísaná nebola. Preto v závere odpovede poukážeme aj na túto alternatívu.
Kúpna zmluva, príslušenstvo a podlahová plocha bytu
V zmluve o uzatvorení budúcej zmluvy s developerom, na základe ktorej ste sa zaviazali, že po skolaudovaní stavby bude uzatvorená riadna kúpna zmluva na byt, pričom v zmluve s developerom mal byť uvedený predmet budúcej zmluvy - byt, jeho umiestnenie, výmera, príslušenstvo a ostatné priestory podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, resp. ako uvádzate v otázke, aj povinnosť zmluvných strán vzájomne sa informovať o zmenách predmetu zmluvy a právnych následkov z nesplnenia povinností podľa zmluvy.
Kobka, ako ju uvádzate v otázke, predstavuje príslušenstvo bytu, ktoré je definované v ust. § 121 ods. 2 Obč. zákonníka "ako vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali."
Kobka ako príslušenstvo bytu v súlade s ust. § 2 ods. 7 zákona o vlastníctve bytov sa započítava do podlahovej plochy bytu, a preto má správne uvedenie jej výmery v m2 v kúpnej zmluve vplyv na výpočet podielu na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu, ako aj spoluvlastníckeho podielu na pozemku.
Zmluva o prevode vlastníctva bytu podľa § 5 zákona o vlastníctve bytov musí byť písomná, a rovnako tak v nej musí byť okrem iných náležitostí, uvedený aj popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstvo bytu, teda kobky, ďalej vymedzenie polohy bytu v dome označením čísla bytu, čísla vchodu, s určením rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome, vrátane zodpovedajúcich spoluvlastníckych podielov.
Vo vami uvedenom prípade, keďže ste prvým vlastníkom bytu, platí na základe ustanovenia § 5 zákona o vlastníctve bytov, že ku kúpnej zmluve mali byť pripojené situačné plány jednotlivých poschodí domu, a to s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane skutočnej výmery kobky, vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku. Uvedenú dokumentáciu bol povinný predložiť predávajúci, a to vrátane návrhu na zápis do katastra.
Riešenie
Nemáme vedomosť o tom, akým spôsobom máte koncipovanú zmluvu o budúcej zmluve z hľadiska sporného príslušenstva bytu a kúpnu zmluvu z rovnakého hľadiska, t. j. či táto zodpovedá skutočnosti alebo výmere uvedenej v zmluve o uzatvorení budúcej zmluvy.
Všeobecne v zmysle ust. § 596 Obč. zákonníka platí, že "ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť."
Následne Obč. zákonník v ust. § 597 upravuje postup pre prípady kedy predávajúci kupujúceho neupozornil na vady a prípady, kedy ho ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým, citujeme:
"(1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.
(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým."
Vzhľadom na to, že z otázky nevyplýva informácia, či kúpna zmluva bola alebo nebola podpísaná, a či došlo najprv k podpísaniu kúpnej zmluvy, a až následne bol byt odovzdaný, z danej problematiky vyplývajú najmä 4 možnosti:
- Podstatou vyplývajúcou z doposiaľ uvedeného je skutočnosť, či je zo strany developera možné, aby vám poskytol inú kobku na poschodí, ktorá zodpovedá zmluve o uzatvorení budúcej zmluvy. Ak by to bolo možné, následne je túto skutočnosť potrebné upraviť i v samotnej kúpnej zmluve.
- Predpokladáme, že alternatíva uvedená v bode 1.) nebude možná. Developer bol povinný upozorniť vás pri podpísaní kúpnej zmluvy na byt na predmetnú vadu - zmenu vo výmere príslušenstva bytu, tzv. kobky. Sme toho názoru, že ak predávajúci uviedol údaje v kúpnej zmluve, a teda výmeru kobky podľa skutočnosti, potom vás na vadu predmetu veci týmto upozornil, a možnosťou, ktorá vám zostáva je dohodnutie zníženia ceny podľa zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy.
- Ak ste zmluvu ešte nepodpísali, avšak vám bola oznámená zmena výmery príslušenstva bytu - kobky, potom máte nárok na primeranú zľavu z kúpnej ceny v súlade s ust. § 597 ods. 1 Obč. zákonníka.
- Ak ste už kúpnu zmluvu podpísali, sme toho názoru, že zároveň musel byť podaný návrh na vklad do katastra nehnuteľností, a teda kúpna zmluva bola už zavkladovaná, a to tak, že príslušenstvo bytu - výmera kobky je uvedené podľa pôvodnej zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy. Vzhľadom k tomu, zápis nezodpovedá v katastri nehnuteľností skutočnému stavu, potom v zmysle ust. § 597 ods. 2 Obč. zákonníka máte právo odstúpiť od kúpnej zmluvy.
V nadväznosti na vyššie uvedené je potrebné, aby ste u predávajúceho uplatnili váš nárok vyplývajúci zo zodpovednosti za vady, a to tým, že budete od predávajúceho žiadať primeranú zľavu z ceny. Zo zodpovednosti za vady vyplýva i nárok na odstúpenie od kúpnej zmluvy. Odstúpiť od zmluvy, či uplatniť nárok na primeranú zľavu z kúpnej ceny, môžete prostredníctvom doporučeného listu na adresu predávajúceho.
Záverom konštatujeme, že pokiaľ dôjde k zmene kúpnej zmluvy, tak náklady s tým spojené musí znášať predávajúci – developer, prípadne osoba, ktorá zmluvu vyhotovovala (advokát).
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
