Chcete kúpiť byt na hypotéku a prenajať ho? Vystavujete sa riziku

Ak si kúpia byt, ktorý následne prenajímajú, z nájmu môžu platiť hypotéku a všetky energie. V ideálnom prípade im ešte niečo zostane. Byt sa tak vlastne spláca sám.

Podľa finančného analytika spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika predstavuje kúpa investičného bytu na hypotéku použitie finančnej páky. To znamená, že použijeme len menšiu časť vlastných peňazí a zvyšok si požičiame. Bežné to je aj pri investíciách do akcií. Pákový efekt vlastne znamená, že človek investuje výrazne vyššiu sumu, než vynaloží, a tým vytvorí istú páku, vďaka ktorej zarobí viac, ako keby len investoval vlastné peniaze.

Tým, že investuje cudzie peniaze, sa vystavuje aj väčšiemu riziku, ako keby financoval všetko z vlastných peňazí. Pretože prípadné straty bude znášať sám a rovnako, ako môže vďaka páke viac zarobiť, môže aj viac stratiť.

Treba vlastné peniaze

Kto si chce dnes zobrať hypotéku, musí rátať s tým, že mu banka požičia len 80 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti. Hypotéky nad 80 percent hodnoty nehnuteľnosti banky dávajú len na výnimku a klientom za to naúčtujú vyšší úrok.

Ak má žiadateľ dostatočne vysoký príjem, môže si požičať aj celých sto percent hodnoty nehnuteľnosti. K hypotéke však potrebuje pridať spotrebný úver, ktorého maximálna splatnosť môže byť osem rokov. Preto je v prvých ôsmich rokoch celková splátka oboch úverov výrazne vyššia, ako keby si zobral len hypotéku.

Ak má niekto nasporených 30-tisíc eur, môže si kúpiť byt v hodnote 150-tisíc eur s tým, že zvyšných 120-tisíc eur si požičia od banky. V prípade jednopercentného úroku a so splatnosťou úveru 30 rokov to predstavuje mesačnú splátku vo výške 386 eur.

Ak sú mesačné náklady na energie a všetky služby spojené s týmto bytom vo výške 180 eur a prenajmeme ho za 650 eur mesačne, sme dokonca každý mesiac v zisku. V miernom zisku by sme mali zostať aj po zaplatení daní.

V ideálnom prípade bude byt za 30 rokov splatený, pričom nás stál len 30-tisíc eur, ktoré sme museli na začiatku zaplatiť zo svojho, keďže banka nepožičiava na celú kúpu bytu. A ak sa nám podarilo byt dobre prenajímať, nájomníci nám môžu splatiť aj časť z týchto 30-tisíc eur. V horšom prípade môžeme na tom prerobiť.

Rizikové úroky

Náš výpočet totiž vychádza z predpokladu, že úroková sadzba bude počas celých 30 rokov rovnaká a byt bude stále prenajatý. Napriek tomu, že už dlhší čas sú úrokové sadzby veľmi nízke, je veľmi malý predpoklad, že by sa na rovnakej úrovni držali celých 30 rokov. Ak by sa po piatich rokoch úrok zvýšil na dve percentá, splátka hypotéky by vzrástla z 386 eur na 435 eur. A ak by úrok vzrástol na päť percent, splátka by sa vyšplhala na 600 eur. Je pritom otázne, či bude možné takto razantne zvýšiť aj nájomné.

Kúpa investičného bytu na hypotéku sa môže vyplatiť aj v prípade, že budeme nútení nájomníkom bývanie čiastočne dotovať. Ak by sme od nich mesačne na nájomnom vybrali o sto eur menej, ako sú naše náklady,