Bývate v mŕtvej zóne či lukratívnej lokalite? Od toho záleží, ako vysoko vám štát zdaní majetok

Vyšším majetkovým daniam sa zrejme Slovensko nevyhne. Tento zámer je uvedený v pláne obnovy, odznelo to aj vo viacerých vyjadreniach bývalého ministra financií Eduarda Hegera, ale aj súčasného Igora Matoviča. Ráta sa s progresívnou formou zdaňovania namiesto jej určenia podľa rozlohy nehnuteľnosti, ako je to dnes. Zohľadniť by sa mala jej skutočná hodnota podľa lokality a ďalších parametrov.

Tento proces zahŕňa aj získanie dátových výstupov z cenových máp. Mnohí si však kladú otázku, či štát chce investovať státisíce či milióny eur do tohto procesu, alebo skôr využije tie, ktoré sú už na trhu dostupné. V každom prípade čakajú Slovákov od roku 2023 mnohé zmeny, ktoré naznačil rezort v dokumente, ktoré má TREND k dispozícii.

Lepšia lokalita – vyššia daň z bývania

Pri dani z nehnuteľností sa opakovane zdaňuje ten istý príjem, hovorí pre TREND analytik Radovan Ďurana z Inštitútu ekonomických a spoločenských analýz (INESS). „Cenové mapy vytvárajú pocit „spravodlivejšej“ dane, lenže tento pocit nezáleží len od spôsobu jej výberu, ale aj od užitočnosti ich použitia. Zvlášť na Slovensku sú citlivým bodom, lebo v mnohých regiónoch a lokalitách je jednoducho málo transakcií,“ dodáva.

Odhadovanie trhových cien štátom podľa neho vytvára riziko omylov a zvýšenie „nespravodlivosti“ zdanenia.  Problém starších ľudí  s hodnotnou nehnuteľnosťou krásne poukazuje na problém tejto dane. 

„Človek nedokáže ovplyvniť, či sa kedysi lacný dom, neocitne nakoniec v strede lukratívnej štvrte. Bez akéhokoľvek pričinenia zrazu šetrný, skromný človek, ktorý nikdy nemal nadštandardné príjmy, bude čeliť vysokému daňovému zaťaženiu,“ podotýka R. Ďurana. Lebo v skutočnosti každý platí daň z bývania. Z už raz zdaneného príjmu si niekto kúpi nehnuteľnosť, a za tú potom platí rok čo rok daň opäť.

Matovičov rezort analyzuje dáta

Podľa zistení TRENDU,  rezort financií intenzívne komunikuje s Národnou asociáciou realitných kancelárií Slovenska (NARKS) ohľadom získania dátových výstupov z cenových máp. Tá spravuje jednu veľkú databázu s miliónmi inzerátov a státisícmi zrealizovaných transakcií.

Dáta zbiera od roku 2000. Využíva ich napríklad Národná banka Slovenska, komerčné banky, aj Štatistický úrad.  „Spolupracujeme aj s orgánmi štátnej správy a pri príprave analýz k realitnému trhu, pre súdy či daňové úrady. Robíme túto činnosť bezodplatne pre štát, aj keď je časovo náročná,“ hovorí pre TREND Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.

Rezort financií spolupracuje tiež s Úradom geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) SR ohľadom online údajov o stave nehnuteľného fondu a aktuálnych vlastníckych vzťahoch. Podklady získava tiež zo Štatistického úradu (ŠÚ) SR ohľadom dátových výstupov zo sčítania domov a bytov na Slovensku, ktoré v tomto roku prebieha elektronicky.

Evidované dáta sú kvalitné, ale nehnuteľnosti ako komodita nie sú úplne rovnorodé, a preto aj do budúcnosti bude dôležité zabezpečiť kvalitnú analytickú činnosť pri tvorbe cenových máp.

Zmeny zrejme zasiahnu všetkých

Ako pre TREND hovorí analytik Martin Vlachynský z inštitútu INESS, bez máp by bolo veľkým politickým rizikom, že zvýšenie dane z nehnuteľností zasiahne ľudí s nízkym príjmom. V obciach po celej krajine je mnoho viacgeneračných domov obývaných napríklad penzistami.

„No v praxi bude zmapovanie „skutočných“ cien predstavovať problém. S výnimkou veľkých sídlisk, kde sa obchodujú homogénne byty, je transakcií pomerne málo a sú veľmi rôznorodé,“ konštatuje analytik.

Na Slovensku je približne 3-tisíc obcí a len výnimočne v nich existujú jasne zadefinované „lepšie“ a „horšie“, štvrte ako na západe. Zároveň časť transakcií prebieha s fiktívnymi cenami, napríklad medzi príbuznými, kvôli získaniu hypotéky či obchádzaniu daní. „Predpokladáme, že ak cenové mapy vzniknú, budú využívať aj údaje z katastrálnych máp,“ dodáva M. Vlachynský.

Transakčné ceny zo zdrojov katastra by boli z pohľadu dostupnosti informácií pre štát najľahšie využiteľné, konštatuje pre TREND Attila Mészáros, predseda Realitnej únie SR. Nie je ale podľa neho zrejmé, či evidencia transakčných cien z kúpnych zmlúv je dnes dostatočne precízna pre tento účel. Napríklad, ak kúpna zmluva zahŕňa viac nehnuteľností, je potrebné ich hodnoty pre potreby cenovej mapy evidovať samostatne.

„Takéto údaje ale spravidla kúpna zmluva neobsahuje. Niektoré realitné transakcie tiež nemusia dosiahnuť trhovú hodnotu z rôznych dôvodov, napríklad pri prevodoch medzi blízkymi osobami. V niektorých regiónoch je počet realitných transakcií príliš nízky pre kvalitné štatistické zisťovanie,“ dodáva A. Mészáros.

Mapy využívajú rôzne sektory

Cenové mapy realitných kancelárií vznikajú za iným účelom, než sú dane. „Majú poskytnúť realitným odborníkom informáciu o predpokladanej aktuálnej predajnej cene daného druhu nehnuteľnosti v konkrétnej lokalite. Na to, aby ju určili, musia navštíviť danú lokalitu a cenu korigovať vzhľadom k zisteným parametrom,“ tvrdí A. Mészáros s tým, že aj Realitná únia SR spracováva cenové mapy. Ponukové ceny sa prekrývajú s transakčnými cenami, ktoré získavajú od svojich členov.

Cenové mapy používajú poisťovne pri oceňovaní majetku už dlhé roky, objasňuje pre TREND finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik. Poisťovňa si tak overuje, či majiteľom navrhnutá poistná suma približne zodpovedá hodnote nehnuteľnosti, prípadne sa upravuje podľa cenovej mapy. Mapy sa aktualizujú na základe realizovaných kúpnych cien nehnuteľností a s pomerne veľkou presnosťou určujú aktuálnu trhovú hodnotu nehnuteľností danej veľkosti v určitej lokalite.

Taktiež banky pri úverovaní pracujú s nezanedbateľným objemom informácií o nehnuteľnostiach. Znalecké posudky na dôvažok určujú aj hodnotu jednotlivých stavieb a pozemkov v čase ich vypracovania.

„Štát zatiaľ neuviedol, aký kľúč k zisteniu hodnoty konkrétnej nehnuteľnosti zvolí. Je isté, že lokalita, výmera či vek nehnuteľnosti nebudú dostatočné pre spravodlivé určenie výšky dane,“ uvádza A. Mészáros. Môže sa napríklad stať, že čím menšia obec s menšou obrátkovosťou realitného trhu, tým „uletenejšie“ cenové mapy tam možno budú.

Hromadné oceňovanie bude v kurze

Nehnuteľnosti by sa po novom mali oceňovať hromadným spôsobom. Keď sa princíp zmení z jednotnej sadzby na meter štvorcový na cenu odvodenú od reálnej hodnoty nehnuteľnosti, budú podľa názoru M. Búlika drahšie nehnuteľnosti zdaňované viac ako tie lacnejšie.

„Nemyslím si však, že bude potrebné ísť až na úroveň individuálneho určovania hodnoty každej jednej nehnuteľnosti. Ako efektívne vidím určenie cenovej hladiny na meter štvorcový pre konkrétne lokality, na základe ktorej sa odvodí každý rok hodnota nehnuteľnosti,“ spresňuje finančný expert. Pri prepojení na údaje z katastra nehnuteľností bude môcť štát adresne zasielať daňový výmer vlastníkom nehnuteľnosti.

Rezort financií zrejme nepôjde pri určovaní dane z nehnuteľností až na úroveň jednotlivých vlastníkov, myslí si A. Mészáros. To by bolo zrejme absolútne neefektívne a zaťažujúce.  „Ako najrozumnejší spôsob sa mi javí určenie základnej cenovej hladiny pre byty a domy jednotlivých veľkostí v konkrétnych lokalitách. V závislosti od obytnej plochy by bola bytom a rodinným domom určená cenová hladina, z ktorej by sa odvodila daň,“ dodáva.

Cenovú hladinu by štát určoval na základe cenovej mapy z vybraného zdroja, pričom tieto údaje by sa mali pravidelne transparentne zverejňovať. Kľúčovým momentom bude nastavenie daňového základu a jeho časti, ktorá bude oslobodená od dane.

„Ako logické mi príde nastavenie nezdaniteľnej sumy pri prvej nehnuteľnosti v podobe percenta z mediánovej ceny bývania v danej lokalite. Suma oslobodená od zdanenia musí byť, logicky, iná v Bratislave či Košiciach a iná v malej dedine na juhu Slovenska,“ tvrdí na záver A. Mészáros.

Takýto prístup by zohľadnil fakt, že vlastníctvo bývania nie je na Slovensku luxusom, ale nevyhnutnosťou, keď nájomné bývanie s regulovanými cenami u nás prakticky neexistuje a každý si skôr či neskôr musí vlastné bývanie kúpiť.