Problematika kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti je obsiahnutá v § 588 a nasledujúcich ustanoveniach Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. v platnom znení, a ustanovenia § 5 a nasledujúcich ustanoveniach Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
Zmluva o budúcej zmluve
Ak je vaše rozhodnutie o kúpe bytu konečné, odporúčame vám uzatvoriť Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve o prevode nehnuteľností podľa § 50a Občianskeho zákonníka.
V praxi ide o takzvanú rezervačnú zmluvu, ktorá zaväzuje budúceho kupujúceho a budúceho predávajúceho. Budúci predávajúci v nej môže požadovať prvú splátku z kúpnej ceny ako zálohu, zväčša vo výške 10 % až 30 % z konečnej kúpnej ceny za predaj bytu.
Po podpísaní zmluvy o budúcej zmluve kontaktuje budúci kupujúci hypotekárnu banku za účelom vybavenia hypotéky a prefinancovania zostatku kúpnej ceny. V prípade, že pri posudzovaní klienta bankou nevzniknú žiadne komplikácie, dôjde k schváleniu hypotekárneho úveru bankou.
Druhá možnosť
Druhou alternatívou rezervovania vyhliadnutého bytu pre konkrétneho záujemcu je podpísanie zmluvy o rezervačnej zálohe, na základe ktorej záujemca zloží tzv. blokovaciu zálohu do depozitu realitnej kancelárie. Obidva typy zmlúv sú v praxi určené na to, aby budúci kupujúci mal právnu istotu, že kúpi nehnuteľnosť, o ktorú má záujem a budúci predávajúci nestratil 1-2 mesiace z času potrebného na realitný obchod.
Ak budúci predávajúci poruší záväzok predať byt záujemcovi alebo ak budúci kupujúci neuzatvorí „ostrú“ kúpnu zmluvu do termínu určeného v zmluve, zaplatí druhej zmluvnej strane zmluvnú pokutu. Zmluvná pokuta je zväčša dohodnutá v určitej percentuálnej výške zo zaplatenej zálohy kúpnej ceny.
Kúpna zmluva
Po schválení hypotekárneho úveru bankou vstupuje celý proces obstarania bytu do druhej fázy, ktorou je uzatvorenie definitívnej kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva bytu. V kúpnej zmluve figurujú dve zmluvné strany: predávajúci a kupujúci.
Podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy je aj špecifikácia predmetu zmluvy. Kúpna zmluva o prevode vlastníctva bytu musí obsahovať na rozdiel od kúpnej zmluvy o predaji rodinného domu dve ďalšie podstatné náležitosti: alikvotný prepočet zastavaného pozemku pripadajúceho na predávaný byt a klauzulu o pristúpení kupujúceho k zmluve o výkone správy alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov.
Ako príloha návrhu na vklad do katastra nehnuteľností sa prikladá vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu.
Záložná zmluva
Treťou fázou obstarania nehnuteľnosti financovanej na hypotéku je uzatvorenie záložnej zmluvy s hypotekárnou bankou. Na základe záložnej zmluvy sa zriadi ťarcha (záložné právo) v časti „C“ listu vlastníctva v katastri nehnuteľností.
Záložné právo slúži ako poistka pre hypotekárnu banku, aby vlastník bytu nepreviedol nehnuteľnosť na tretiu osobu ešte pred splatením hypotekárneho úveru. Pri kúpe bytu prostredníctvom hypotekárneho úveru banka vyžaduje poistenie nehnuteľnosti vinkulované v prospech banky.
Návrh na vklad
Predávajúci a kupujúci podajú návrh na vklad záložného práva a návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností ako tzv. súvis. Najprv musí ísť návrh na vklad záložného práva a v jednočinnom súbehu návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Za obidva právne úkony sa platí správny poplatok vo výške 66 €, teda spolu 132 €. K samotnému prevodu vlastníckeho práva k bytu dochádza povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností katastrálnym odborom okresného úradu.
Banka si poisťuje realitný obchod stanovením trhovej ceny nehnuteľnosti. Vyžaduje od kupujúceho, aby si zaobstaral znalecký posudok súdneho znalca, v ktorom je stanovená tzv. všeobecná hodnota nehnuteľnosti. Odporúčame vám, aby ste si dali vypracovať kúpnu zmluvu advokátom.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
