Počas posledného týždňa sa opäť objavili problémy na trhu amerických komerčných nehnuteľností, ktoré sčasti zasiahli aj európske finančné inštitúcie. Ako vnímate možné riziko väčšej nákazy v Európe a ako by sa mal investor k takejto situácii postaviť?
Václav Kubáček, Portfólio a investičný manažér, Fio banka
Zvýšené úrokové sadzby a rastúca neobsadenosť kancelárskych budov v USA môžu negatívne ovplyvniť dlžníkov a banky, ako sme videli v marci 2023 pri kolapse bánk Silicon Valley Bank alebo Signature Bank. Európsky trh je v tomto ohľade odolnejší, čo podporuje aj rozpätie medzi kľúčovými sadzbami centrálnych bánk. Vzhľadom na náš trh neočakávam žiadne zásadné negatívne dopady. Pokles cien nehnuteľností tu nebol taký výrazný ako inde vo svete a ponuka vhodných investičných komerčných nehnuteľností v prémiovej kvalite je veľmi limitovaná. Najlepšou stratégiou je pravidelne investovať konštantnú sumu, aby sa vyhladili výkyvy na trhu. Neočakávam, že dôjde k ďalšiemu výraznému poklesu cien komerčných nehnuteľností. Stručne povedané, konzervatívni investori by mali v rámci diverzifikácie svojho portfólia naďalej investovať do realitných fondov.
Stanislav Pánis, Analytik, J&T Banka
Expozícia európskych bánk voči sektoru komerčných nehnuteľností nie je veľmi veľká v porovnaní s americkým bankami, najmä tými regionálnymi. Len pár špecializovaných európskych bánk najmä z Nemecka má expozíciu voči americkým komerčným nehnuteľnostiam. Stres na trhu týchto nehnuteľností by preto nemal predstavovať systémový problém pre bankový sektor v Európe. Vybrané banky budú musieť pochopiteľne zvýšiť opravné položky, čo sa negatívne podpíše pod ich ziskovosť, solventnosť by nateraz vďaka veľkým kapitálovým vankúšom nemala byť v ohrození. Odvážni investori majú príležitosť využiť pokles cien podriadeného dlhu týchto bánk.
Marek Nemky, Analytik, XTB
V EÚ veľké riziko zásahu finančného systému cez kanál komerčných nehnuteľností nie je. Expozícia veľkých bánk v tomto segmente je minimálna. Na úrovni eurozóny je priemerná expozícia bánk približne 10 percent z celkových poskytnutých úverov. Navyše hlavným problémom je sektor kancelárskych priestorov, čo znamená že expozícia problémových nehnuteľností bude ešte na výrazne nižšej úrovni. Kapitálová primeranosť bankového sektoru je taktiež dostatočná aby ustála šok v sektore komerčných nehnuteľností.
Problémy sa však môžu objaviť v menších bankách s väčšou expozíciou na komerčný sektor nehnuteľností ako napríklad banka Deutsche PBB, ktorej hodnota dlhopisov sa v súčasnosti kvôli obavám prepadla. Takéto banky, ktoré sú nadvážené v komerčných nehnuteľnostiach sú zväčša taktiež financované pomocou dlhopisov a nie depozít, a tak to priamy dopad na zákazníka nemá. Banky v severských krajinách sú taktiež častokrát nadvážené v sektoroch komerčných nehnuteľností a tak by aj tam ten dopad mohol byť vyšší. Priamy dopad je však opäť na investorovi, ktorý svoje peniaze vložil do daných dlhopisov ako na zákazníkovi, ktorý má uložené v banke depozitá.
Investor, v prípade že už vlastní dlhopisy jednej z týchto bánk, by mal zhodnotiť finančnú pozíciu a dopady na konkrétnu banku, ktorej dlhopisy vlastní. V prípade že takáto banka má výraznú expozíciu v sektore komerčných nehnuteľností, je vhodné si spočítať, aký to môže mať dopad na solventnosť a likviditu banky. V prípade, že je súvaha banky silná, tak investor nemusí mať obavy o stratu svojich prostriedkov a prečkať krátkodobý pokles hodnoty.
Peter Bálint, Partner, One family office
Situáciu vnímame ako potenciálne nebezpečnú, kde kaskádovité precenenie nehnuteľností smerom nadol spôsobí straty a predaje, ktoré môžu ďalej tlačiť na ceny nehnuteľností a zasiahnuť kapitál bánk, ktoré na financovaní participujú. Sme len na začiatku problému a treba pamätať, že súčasný globalizovaný finančný systém nie je lineárny a je nemožné predvídať, aké následky takéto problémy spôsobia. Dobrým príkladom je finančná kríza v roku 2008, keď v centre diania boli rezidenčné nehnuteľností. Investori by sa mali vyhnúť investíciám priamo alebo nepriamo exponovaným na tento segment trhu, udržiavať diverzifikované a dobre balansované portfólio.
Peter Štadler, CEO, Wealth Effect Management
Aktuálne stále pozorujeme ako monetárne postcovidové prostredie, ktoré charakterizujú nezvyčajne vysoké úrokové sadzby, ovplyvňuje rôzne sektory, čo si vyžaduje zvýšenú ostražitosť. Investorom preto odporúčame, aby sa chovali disciplinovane a zdržali sa impulzívnych rozhodnutí. Pre efektívne zvládnutie rôznych prítomných makro rizík je nevyhnutný obozretný a diverzifikovaný prístup doplnený o odborné poradenstvo. Naďalej sa zaoberáme monitorovaním najnovšieho vývoja. Podľa ministerky financií USA Janet Yellenovej sa výzvy na trhu komerčných nehnuteľností zdajú byť „zvládnuteľné“, pričom regulátori sa už aktívne podieľajú na ich riešení. Zatiaľ čo niektoré inštitúcie môžu byť nepriaznivo ovplyvnené, regulačné orgány usilovne pracujú na tom, aby tieto problémy obmedzili a zabránili ich eskalácii do širších systémových problémov.
