Očakáva sa, že ceny bytov v blízkej budúcnosti môžu vzrásť až o dvadsať percent. Tento nárast bude spôsobený zavádzaním nových ekologických nariadení a technológií, ktoré developeri musia začleniť do všetkých nových budov.
Tento krok je reakciou na smernicu Európskej komisie, ktorá stanovuje, že od roku 2030 musia všetky nové stavby spĺňať bezemisné štandardy. Smernica je zameraná na zníženie energetickej náročnosti budov, ktoré sú zodpovedné za približne tretinu všetkých emisií.
Táto situácia ovplyvní nielen novostavby, ale aj staršie budovy, ktoré budú musieť byť renovované, aby splnili nové ekologické normy. Hoci tieto opatrenia by mali časom priniesť úspory, počiatočné investície budú vyššie, čo sa prejaví aj na cenách nehnuteľností. Zástupcovia developerských firiem odpovedali na otázky:
1. Je zdražovanie bytov kvôli ekologickým opatreniam reálne a aký je odhad možného zvýšenia cien nehnuteľností, ak bude povinné zabezpečovať vyššiu ekologickú efektívnosť?
2. Aké sú najväčšie riziká spojené s týmito technológiami?
3. Ako môže na tieto zmeny zareagovať trh a kupujúci?
Rastislav Valovič, výkonný riaditeľ, Alto Real Estate
1. Novopostavené administratívne budovy v Bratislave sú už dnes prevažne certifikované na zelené certifikáty a disponujú pokročilými technologickými štandardmi. Aktuálne plánované administratívne budovy sú zvyčajne navrhované s cieľom dosiahnuť nulovú alebo takmer nulovú uhlíkovú stopu.
Na druhej strane je implementácia špičkových technológií v bytovej výstavbe zatiaľ menej rozšírená. Ako developer však plánujeme a realizujeme rezidenčné projekty s viac ako päťročným technologickým predstihom pred legislatívnymi požiadavkami, čím patríme medzi lídrov v zavádzaní nových technológií do novostavieb na Slovensku.
Náklady na implementáciu takýchto vysokých energetických štandardov predstavujú približne 20 percent z celkových stavebných nákladov. Je potrebné zdôrazniť, že v oblasti požiadaviek na tepelné izolácie obalových konštrukcií novostavieb (fasády, strechy) patríme medzi najprísnejšie krajiny v rámci Európskej únie. Napríklad legislatívne požiadavky pre parametre obalových konštrukcií sú na úrovni škandinávskych krajín.
Ako príklad môže slúžiť použitie trojvrstvových skiel v novostavbách, čo je u nás bežné už niekoľko rokov, zatiaľ čo v Česku sa v novostavbách stále používa tzv. dvojsklo.
2. Každá technológia vyžaduje pravidelný servis a údržbu, aby mohla dlhodobo spoľahlivo fungovať. Tieto technológie sú však dnes oveľa náročnejšie, než tomu bolo v minulosti, a preto si vyžadujú odborný servis, údržbu a pravidelnú starostlivosť.
3. Slovenský trh je dlhodobo vystavovaný zvyšujúcim sa nákladom na obstarávanie nehnuteľností, no zároveň môžeme očakávať výrazne nižšie prevádzkové náklady.
Juraj Nevolník, riaditeľ, Penta Real Estate
1. Zvýšenie cien závisí od viacerých faktorov, ako je dostupnosť obnoviteľných zdrojov energie v danej lokalite alebo segment projektu. V prémiovom segmente nehnuteľností, kde sa už dnes používajú moderné technológie, ako nútené vetranie, môže byť nárast cien medzi piatimi a desiatimi percentami. V nižšom segmente nehnuteľností môže ekologizácia znamenať aj 20- až 30-percentný nárast nákladov, a teda aj cien.
2. Životnosť týchto technológií nie je neobmedzená a je potrebný pravidelný servis, ktorý taktiež zvyšuje náklady. Tie by však mali byť vo väčšej miere kompenzované nižšou energetickou spotrebou takýchto budov.
3. Bez poznania budúceho vývoja cien energií a ďalších regulácií, ktoré ovplyvňujú výstavbu, ponuku a dopyt, nie je možné predvídať, ako sa trh prispôsobí. Z dlhodobého hľadiska si však trh poradí takmer s každou zmenou, aj keď to môže dočasne spôsobiť zhoršenie dostupnosti bývania.
V komerčnom segmente neočakávam zásadné zmeny, keďže už dnes vidíme, že nové, moderné a ekologické budovy sú schopné získať lepšie nájomné podmienky oproti starším konkurentom.
Michal Hájek, šéf marketingu, Corwin
1. Každá ďalšia regulácia sa prenesie do stavebných nákladov a cien bytov. Nie je však na mieste vyvolávať obavy z ekologických kritérií bytov, ktoré naopak z pohľadu užívateľa prinášajú mnohé pozitíva. Ak hovoríme o faktoroch, ktoré predražujú bývanie, v prvom rade ide o pomalé povoľovacie procesy alebo neaktuálne územné plány, ktoré brzdia výstavbu a spôsobujú nedostatočnú ponuku nehnuteľností na trhu.
Tieto faktory odďaľujú príchod nových bytov na trh a predražujú ich podľa niektorých odhadov o desiatky percent. Zastaralé a nezmyselné parkovacie, svetlotechnické či požiarne normy navyše často extrémne sťažujú a predražujú výstavbu budov, či už sú ekologické alebo nie.
2. Zaviazali sme sa, že do roku 2030 budú všetky office budovy v našom portfóliu certifikované ako uhlíkovo neutrálne. Z nášho pohľadu výstavba udržateľných budov nepredstavuje riziká, ale naopak správnu a zodpovednú cestu pre development.
Zelené budovy majú oveľa komplexnejší risk management a nepozerajú sa len na finančné ukazovatele. Napríklad v prípade pandémie sa ukázalo, aký význam má zdravé vnútorné prostredie pri boji s respiračnými ochoreniami. O úsporách, ktoré prináša prevádzka udržateľných stavieb na účtoch za energie, sme sa presvedčili pri výraznom zvýšení cien energií.
Mnohé firmy sa v týchto prípadoch rozhodli opustiť staršie budovy. Pri hodnotení budov je potrebné zohľadniť nielen okamžité, ale aj dlhodobé náklady ich životného cyklu, ktoré jednoznačne hovoria v prospech udržateľných stavieb.
3. Zákazníci už teraz reagujú pozitívne a mnohí aktívne vyžadujú, aby budovy spĺňali prísne kritériá udržateľnosti. V prípade firiem je tento trend ešte zreteľnejší, hlavne pri tých, ktoré musia vykazovať plnenie ESG kritérií – čo im udržateľná budova výrazne uľahčuje.
Racionálne argumenty a reálne skúsenosti jednoznačne dokazujú, že udržateľné stavby sú nielen výhodné z pohľadu efektivity ich prevádzky, ale aj hodnoty, ktorú si dlhodobo udržiavajú.
Juraj Duška, konateľ, VI GROUP
1. Znižovanie emisií v stavebníctve a zlepšovanie energetickej hospodárnosti budov je dnes kľúčové. Pre nás ako investora to však znamená zvýšenie nákladov v dvoch oblastiach: jednak na technologické vybavenie objektov, ako sú obnoviteľné zdroje energie (OZE) a materiály s nízkou uhlíkovou stopou, a zároveň na optimalizáciu samotného stavebného procesu, kde bude potrebné efektívne nakladanie s odpadmi a znižovanie energetickej spotreby počas samotnej výstavby.
Máme už skúsenosti s implementáciou OZE, napríklad pri projekte Matadorka, kde sme dokázali udržať aj konkurencieschopnú cenu na trhu a úspešne sme predali všetky bytové jednotky. Implementácia nových technológií teda nemusí byť rizikom, pokiaľ je projekt správne nastavený už v prípravnej fáze.
Je teda zrejmé, že zvýšené náklady sa prirodzene premietnu i do cien nehnuteľností. V súčasnosti je však ešte celkom ťažké odhadnúť, o koľko percent pôjdu ceny bytov nahor vzhľadom na náklady výstavby a použitých technológií.
2. Riziko podľa nás môže predstavovať najmä kombinácia viacerých OZE v jednom projekte. Našťastie, existuje množstvo pokročilých systémov riadenia budov, ktoré sú navrhnuté tak, aby zabezpečili efektívnu a spoľahlivú integráciu týchto technológií.
3. Uhlíkovo neutrálne nehnuteľnosti budú podľa nás pre určitú skupinu klientov veľmi atraktívne, a to najmä pre tých, ktorí si cenia ekologickú udržateľnosť a dlhodobé úspory na energiách.
Na druhej strane to ale môže viesť k zníženiu dostupnosti týchto nehnuteľností pre širšiu skupinu kupujúcich nielen pre rastúce náklady na výstavbu, ale i vzhľadom k zložitým procesom spojené s byrokraciou alebo komplikovanými normami (napr. požiarna ochrana ako i energetická efektívnosť). To všetko v sumáre robí byty postupne menej dostupnými.
Ďalšie dôležité správy
