Ani 15-percentný rast cien nehnuteľností nemusí zhoršiť dostupnosť bývania. Pozrite si príklady

Koncom predminulého roka si mohol priemerný Slovák s mediánovým príjmom dovoliť zobrať hypotéku na rovných 30 štvorcových metrov nehnuteľnosti. O rok neskôr to už bolo 32 štvorcových metrov. Pozitívny posun nastal napriek tomu, že priemerná sadzba hypoték sa za ten čas zvýšila z troch na štyri percentá. Klesali však ceny nehnuteľností a situácii pomohol aj výrazný rast miezd. Takýto vývoj jasne ilustruje, že dostupnosť bývania závisí od troch rovnocenných faktorov: cien nehnuteľností, vývoja miezd a úrokových sadzieb hypoték.

Napriek všeobecnému zlepšeniu dostupnosti bývania platí, že najkomplikovanejšiu cestu k vlastnému bytu majú obyvatelia hlavného mesta a okolia. Hoci sú tamojšie platy v rámci Slovenska najvyššie, nedokážu držať krok s cenami nehnuteľností. Hodnotu bytov drží vysoko práve dopyt. Bratislavský kraj, paradoxne, hlásil medzi rokmi 2022 a 2023 tretí najvýraznejší pokles cien nehnuteľností, no dostupnosť bývania to zásadne neovplyvnilo.

Ďalšie prepočty nájdete za paywallom.

Špecifikom hlavného mesta je, že hoci sa stavia veľmi intenzívne, mnohé byty neslúžia na dlhodobé bývanie, ale ako investičný inštrument. Podrobné štatistiky o tom, koľko bytov je investičných, však chýbajú. Aspoň čiastočnú odpoveď možno nájsť vo výsledkoch sčítania obyvateľov. Štatistici sledujú nielen to, či má niekto v nehnuteľnosti trvalý pobyt, ale aj to, či sa v nej býva bez formálneho prihlásenia, ide o takzvaný súčasný pobyt. Kým byty bez trvalého pobytu často majú nájomníkov, v prípade, že byt nevykazuje nikoho v kategórii súčasný pobyt, je vysoká pravdepodobnosť, že nehnuteľnosť vôbec nie je využívaná a s veľkou pravdepodobnosťou je prázdna. Prípadne slúži na krátkodobé ubytovanie cez Airbnb.

Takýchto bytov je na celom Slovensku zhruba 400-tisíc, teda o stotisíc menej, ako je nehnuteľností bez trvalého pobytu. Investičné byty dominujú najmä v lokalitách s najväčšou perspektívou cenového rastu. Absolútne najviac ich bolo v Ružinove, v ktorého katastri leží nová štvrť luxusných vežiakov. Z celkového počtu 50-tisíc bytov bolo ako úplne prázdnych vykázaných vyše osemtisíc jednotiek. Druhou najčastejšou destináciou bytových investorov je podľa očakávania Staré Mesto. Z celkového počtu 28-tisíc bytov je vyše sedemtisíc prázdnych. Treťou kategóriou s takýmto prívlastkom je bratislavské Nové Mesto, kde takisto vyrástlo veľa novostavieb.

Práve investičné byty môžu mať významný vplyv na vývoj cien. Rozhodujúce je, v akej finančnej pozícii sú majitelia. Ak ide o investorov, ktorí kupovali v hotovosti, nemajú dôvod predávať v čase poklesu cien a spravidla počkajú na otočenie trendu, keďže v dlhodobom horizonte sa dá očakávať rast hodnoty. V zložitejšej situácii sú kupujúci, ktorí si investičné byty brali na lacnú hypotéku a po refixácii sa im prudko zvýšili mesačné náklady. V drvivej väčšine však ide o ľudí, ktorí byty nedržia práz­dne, ale prenajímajú ich, aby si kompenzovali náklady na hypotéku. Ak úverovú splátku pokryjú z nájomného, takisto nemajú dôvod predávať.

Radosť v Nitre, rozpaky v Prešove

Kým „bohatá“ Bratislava je v štatistikách dostupnosti bývania tradične najhoršia, dlhodobo najlepšie sú na tom v Nitrianskom kraji. Tamojším obyvateľom s mediánovým príjmom pomáhajú relatívne vysoké platy, ale zároveň priaznivé ceny nehnuteľností. Tamojšia dostupnosť bývania sa však medzi rokmi 2022 a 2023 zlepšovala len mierne. Najvýraznejšie si polepšili Prešovčania. Obyvateľ severovýchodného kraja s mediánovým príjmom si na konci roka 2022 mohol dovoliť iba 31 štvorcových metrov, o rok neskôr už 36 metrov. Dostupnosť bývania sa zlepšovala aj v Banskobystrickom a Košickom kraji. V oboch východoslovenských krajoch mal na zvyšovanie dostupnosti bývania vplyv najmä výrazný medziročný pokles cien. Napriek tomu je práve na východe dostupnosť bývania relatívne nízka. Dôvodom sú krajské mestá, ktoré pre vysokú koncentráciu zamestnancov a študentov vykazujú vyššie ceny nehnuteľností ako v Banskej Bystrici, Nitre alebo v Trenčíne.