Analytik NBS: Nehnuteľnosti budú stagnovať, pri investíciách by som sa díval inam

Ceny nehnuteľností zastavili svoj rast no situácia je iná ako okolo roku 2008, keď trh skolaboval. Ceny môžu mierne klesať, no kolaps v súčasnosti nie je pravdepodobný. Napriek tomu, kupovať nehnuteľnosť ako investíciu v súčasnosti nemusí byť dobrý nápad. Doteraz bol trh trhom predávajúceho. To znamená, že ten, kto predával, dokázal predať svoju nehnuteľnosť veľmi rýchlo a dokonca niekedy aj za vyššiu cenu v porovnaní s tou, za ktorú nehnuteľnosť pôvodne predával. Toto bude prvá vec, ktorá sa zmení, tvrdí v rozhovore pre TREND analytik Národnej banky Slovenska (NBS) Roman Vrbovský.

Ako by ste zhodnotili súčasnú situáciu na realitnom trhu?

Hlavnou správou je veľmi výrazné spomalenie cenového rastu. Ešte v predchádzajúcom štvrťroku sme hovorili o náraste o 6,4 percenta, tento štvrťrok sme spomalili na 1,6 percenta. Ten rozdiel je značný. V uplynulých dvoch rokoch sme pozorovali tempá rastu okolo troch až piatich percent. Týchto 1,6 percenta je priemer, ktorý sme zaznamenali zhruba od roku 2013 do roku 2019. V rámci jedného štvrťroku sme sa teda vrátili o niekoľko rokov späť.

Čo to o trhu hovorí? Bude pomalý rast pretrvávať, prípadne sa dá očakávať pokles?

V súčasnosti očakávame, že v najbližšom období budeme vidieť stagnáciu na trhu nehnuteľností. Náš predpoklad vychádza predovšetkým z toho, že rastú ceny úverov. Už teraz vidíme na poskytovaných nových hypotékach, že sa veľmi znižuje ich objem. Predpokladáme, že to bude pretrvávať aj do budúcna. Doteraz bol trh trhom predávajúceho. To znamená, že ten, kto predával, dokázal predať svoju nehnuteľnosť veľmi rýchlo a dokonca niekedy aj za vyššiu cenu v porovnaní s tou, za ktorú nehnuteľnosť oficiálne predával. To bude prvá vec, ktorá sa zmení.

Čo to znamená?

Otázkou bude do akej miery sa predávajúci dokážu zmieriť s tým, že ich nehnuteľnosť bude na trhu dlhšie. S tým súvisí aj to, aký dlhý čas budú potrebovať na to, aby začali cenu znižovať. To sa potom odrazí aj v našich číslach, keďže my sledujeme vývoj ponukových cien. Zaujíma nás teda, za akú cenu sú predávajúci na inzertných portáloch nehnuteľnosti ochotní predať. Ak sa predávajúci budú ochotní zmieriť s tým, že ich nehnuteľnosť sa bude pri nezmenenej cene ponúkať dlhšie, potom sa to v našich číslach výraznejším poklesom nikdy neprejaví. Ak ale nebudú ochotní, prípadne schopní,čakať, vtedy budeme svedkami viditeľnejšieho poklesu.

Už pred nejakým časom NBS upozorňovala, že riziko korekcie cien je vysoké, ako by tá korekcia mohla vyzerať?

Za najpravdepodobnejšiu alternatívu považujeme mierne medzikvartálne poklesy. Korekciu dnes vidíme predovšetkým v tom, že sa zastavilo veľmi vysoké tempo rastu medzi štvrťrokmi, ktoré bolo typické pre uplynulé dva roky. Už toto samo osebe je korekcia, relatívna korekcia v porovnaní s rýchlosťou, s akou sa ceny na trhu zvyšovali v predchádzajúcich rokoch.

Ak niekto dnes uvažuje nad tým, že kúpi nehnuteľnosť, môže sa obávať  že kupuje v čase, keď sú ceny na určitej špičke. Ako by teda mali uvažovať ľudia, ktorí dnes zvažujú kúpu nehnuteľnosti?

V prvom rade je dôležitý účel tohto nákupu. Ak nehnuteľnosť záujemca kupuje preto, že v nej chce bývať najbližších pätnásť rokov, potom ho príliš nemusí zaujímať to, či sú ceny aktuálne na nejakej špičke. V tomto prípade existuje predpoklad, že v tej nehnuteľnosti bude chcieť nejaký čas zostať a v takom prípade by som vôbec nešpekuloval nad krátkodobým rastom a poklesom cien.

Zdroj: MICHAL SMRČOK

Čo teda treba zohľadňovať?

Zohľadňoval by som kľúčové faktory, predovšetkým lokalitu a dispozíciu bytu.

Čo v prípade, že ide o investičný byt, navyše napríklad investičný byt kupovaný s hypotékou?