Alkoholik a fajčiar nežiaduci. Ako to dať do zmluvy o prenájme?

Prenechanie užívacieho práva k nehnuteľnosti alebo jej časti možno právne dojednať rôznymi spôsobmi, ktorých obsah je v závislosti od zvoleného spôsobu rozdielny. Je možné prenajať celú nehnuteľnosť (chatu) ako (nehnuteľnú) vec, je možné prenajať časť chaty zmluvou o nájme bytu alebo časti bytu alebo uzavrieť zmluvu o ubytovaní.

Popisu vašich požiadaviek najbližšie zodpovedá zmluva o ubytovaní. V zmysle komentára k Občianskemu zákonníku (OZ)  je pre uzavretie takéhoto zmluvného typu potrebné mať živnostenské oprávnenie. Je ale potrebné uviesť, že živnostenské oprávnenie je vyjadrením podnikateľskej činnosti, ktorá sa chápe ako sústavná činnosť. Sme toho názoru, že pokiaľ ubytovanie nemá povahu sústavnosti, nie je živnostenské oprávnenie nevyhnutné, keďže nepôjde o podnikanie.

Druhu možnosťou je, že uzatvoríte zmluvu o nájme časti bytu. Až do roku 2014 zákon neupravoval výslovne len nájom časti bytu. Zmena nastala až zákonom č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Nakoľko byt nie je vec, ale vždy len časťou veci (stavby), je ako taký spôsobilým predmetom občianskoprávnych vzťahov práva až na základe vôle zákonodarcu. 

Otázkou je, či možno prenajať časť bytu len na základe osobitného citovaného zákona, alebo tiež na základe osobitných ustanovení OZ o nájme bytu upravených priamo v Občianskom zákonníku. Domnievame, že nájom časti bytu podľa ust. §§ 685 a nasl. OZ je rovnako možný.

Vami uvádzané obmedzenia sú bez ďalšieho v prípade uzavretia zmluvy o ubytovaní možné, pokiaľ sú obsiahnuté v ubytovacom poriadku, ktorý sa stáva súčasťou zmluvy o ubytovaní. Upozorňujeme len, že prijatie ubytovacieho poriadku vlastníkom chaty môže potvrdzovať existenciu sústavnej činnosti takéhoto vlastníka a teda by mohlo viesť k záveru o potrebe živnostenského oprávnenia na výkon takejto činnosti.

 V prípade nájomného vzťahu je situácia rozdielna, ktorú popisujeme nižšie.

Podľa § 685 ods.1 OZ nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

Práva a povinnosti z nájmu bytu sú upravené v §§ 687 a nasl. OZ, kde podľa § 690 OZ sú nájomcovia povinní pri výkone svojich práv dbať, aby sa v dome vytvorilo prostredie zabezpečujúce ostatným nájomcom výkon ich práv.

Zánik nájmu

Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou a ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času.

Ak bola podaná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.

Nájomný vzťah pritom možno vypovedať len zákonom vymenovaných dôvodov, medzi ktorými je aj: 

• nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome a
• nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,

Ak chcete, aby nájomný zmluvný vzťah obsiahol všetky vaše požiadavky, je to možné zabezpečiť len uzavretím zmluvy na dobu určitú, ktorá sa bude pravidelne opakovane dojednávať. Takéto riešenie predstavuje ale riziko tzv. simulovaného právneho úkonu, ktorým cieľom je obísť ochranu nájomcu. Dôsledkom môže byť záver súdu považovať takéto reťazené nájomné zmluvy za zmluvu uzavretú na dobu neurčitú.

Od 1. mája 2014 nadobudol účinnosť zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej len „ZKNB“), ktorý upravuje osobitne krátkodobý nájom bytu. Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.

Krátkodobý nájom bytu zanikne: 

• uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý,
• písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v tomto zákone,
• písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona; nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

 Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak: 

• nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,
• nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace,
• nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,
• nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,
• je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

Ak bola podaná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v určitých zákonom vymenovaných prípadoch nie kratšia ako pätnásť dní.

Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ od nájomnej zmluvy oprávnený odstúpiť. Platobné podmienky a spôsob platby si zmluvné strany dohodnú v zmluve. 

Čo sa týka požiadavky nefajčiara a určitej zdravej miery konzumácie alkoholu nájomcom, mohli by sme takéto správanie podradiť pod vyplývajúci záväzok nájomcu užívať byt riadne. Špecifikovať požiadavky na užívanie bytu je podľa nášho názoru možné v zmluve. Upozorňujeme ale na možné problémy pri preukazovaní porušení takýchto zmluvných dojednaní.

Pokiaľ má dôjsť k platnému skončeniu nájomnej zmluvy pred uplynutím doby nájmu, je v zásade potrebné rešpektovať existenciu platného výpovedného dôvodu a tiež plynutie výpovednej doby, ktorá je v závislosti od zvolenej právnej úpravy rozdielna. 

Autori pracujú v spoločnosti Proiuris advokáti Bratislava.

Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.