V prípade, že predmetom kúpy je nehnuteľnosť, kúpna zmluva musí mať písomnú formu. Právna úprava kúpnej zmluvy je obsiahnutá v § 588 a nasledujúcich ustanoveniach Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. v platnom znení.
V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu sa okrem ustanovení Občianskeho zákonníka na kúpnu zmluvu použijú aj ustanovenia Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení. Kúpna zmluva, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k bytu sa totiž líši od štandardnej kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti.
Čo musí obsahovať zmluva
V kúpnej zmluve musia byť označené zmluvné strany – predávajúceho a kupujúceho. V zmluve musí byť presne špecifikovaný predmet zmluvy.
V prípade prevodu bytu je potrebné v zmluve uviesť popis bytu a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu v dome s označením čísla bytu, čísla vchodu, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu, súpisné číslo bytového domu, druh pozemku a číslo parcely, na ktorom je bytový dom postavený, výmeru, číslo Listu vlastníctva a katastrálne územie.
Do zmluvy sa uvádza aj výška spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a výška spoluvlastníckeho podielu na pozemku, na ktorom je bytový dom postavený. Zmluva musí ďalej obsahovať určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva, úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
Podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy je kúpna cena. Kúpna cena musí byť dojednaná v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná.
Správa bytu a domu
V kúpnej zmluve o prevode vlastníctva bytu je potrebné uviesť, akým spôsobom je zabezpečená správa domu. Na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov uzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou – správcom.
V zmluve musí byť výslovne uvedené, že nadobúdateľ bytu pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.
Pomenovanie zmluvy
Skutočnosť, že zmluva nie je označená ako kúpna zmluva by nemal byť problém a katastrálny odbor by kvôli tomu nemal odmietnuť vykonať vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Platí totiž aplikačné pravidlo, že zmluva sa má posudzovať podľa reálneho obsahu a nie podľa formálneho označenia.
Inak povedané, rozhodujúci je obsah zmluvy, aj keď je nesprávne označená. Navyše aj zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov používa označenie „zmluva o prevode vlastníctva bytu“ a nie kúpno-predajná zmluva alebo kúpna zmluva.
Netreba zabúdať, že podpis predávajúceho na zmluve musí byť úradne osvedčený. Za podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa platí správny poplatok 66 eur. Vlastnícke právo k bytu prechádza na kupujúceho odo dňa rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru o povolení vkladu do katastra nehnuteľnosti.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
