Podľa popisu otázky situácii rozumiem tak, že vy ako fyzická osoba (ďalej len ako „FO“) a váš známy ako fyzická osoba vlastníte v rámci podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosť v pomere každý polovicu. V tejto nehnuteľnosti ste ako konateľka spoločnosti s ručením obmedzeným zriadili sídlo tejto s.r.o. ktorej ste výhradnou vlastníčkou, pričom máte záujem tak urobiť formou prenájmu.
Tu je dôležité upozorniť, že nie je pravda, že v tomto prípade prenajímate nehnuteľnosť „sama sebe“. Totiž, prenajímateľom nehnuteľnosti ste vy ako fyzická osoba, ktorá vlastní ½ nehnuteľnosti, resp. váš známy vlastniaci druhú polovicu a na druhej strane je ako nájomca spoločnosť s ručením obmedzeným.
Strany nájomného vzťahu
Skutočnosť, že danú s.r.o. vlastníte výhradne vy nemení nič na fakte, že podľa práva v právnom vzťahu vystupujú 3 rôzne subjekty (vy ako FO + váš známy = prenajímatelia a s.r.o.=nájomca). Vzhľadom na uvedené platí, že v prípade, ak proti sídlu s.r.o. nevzniesol žiadne námietky spoluvlastník, nejestvuje prekážka, prečo by s.r.o. nemohla v popisovanej situácii uzavrieť nájomnú zmluvu s vami a s vašim známym ako podielovými spoluvlastníkmi.
Ak vám účtovníčka povedala, že nie je možné sám sebe prenajať nehnuteľnosť, je to samozrejme pravda. Nemôže v nájomnom vzťahu vystupovať nájomca a prenajímateľ tá istá osoba. Súčasťou vlastníckeho práva je možnosť vec užívať, a preto je nezmyselné toto právo znova upravovať v nájomnej zmluve. Naviac by došlo k splynutiu práva a povinnosti. Toto však nie je váš prípad, lebo vo vašom prípade sú nájomca a prenajímateľ rozličné subjekty (osoby) ako je popísané vyššie.
Obdobne môžete postupovať aj v prípade, že sa rozhodnete využiť byt vo vašom výlučnom vlastníctve ako fyzickej osoby. Môžete ho vlastniť naďalej a vašej s.r.o. ho prenajímať. Upozorňujem, že prenájom musí byť za odplatu, takže povinnou náležitosťou nájomnej zmluvy je nájomné ako odplata za poskytnutie nehnuteľnosti na užívanie danej s.r.o. V oboch prípadoch účtovne postupujete tak, že o prenájme na základe nájomnej zmluvu bude s.r.o. účtovať na účte 518-ostatné služby.
Daňové výdavky
Čo sa týka uplatňovania daňových nákladov ako energie a podobne, tak to si tiež upravíte v nájomnej zmluve, teda, že sa s.r.o. ako nájomca zaviaže uhrádzať vám ako FO-prenajímateľke náklady súvisiace s prevádzkou bytu. V prípade že, je splnená všeobecné podmienky podľa § 2 pís.i) resp. §19 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, môžete si vynaložené výdavky uplatniť do daňových nákladov s.r.o..
Musí teda hlavne ísť o výdavky (náklady) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtované v účtovníctve. Možný je aj spôsob, že zmluvu o dodávke energií uzavrie s ich dodávateľmi eseročka a za ich služby bude priamo platiť dodávateľom týchto energií (plynárne, elektrárne, vodárne...) na základe faktúr vystavených na s.r.o. a nie na prenajímateľa/ľov.
Pozor na cenu prenájmu
Treba si však dať pozor na to, že výška nájomného v tomto prípade musí zodpovedať trhovej cene. Napr. symbolické nájomné je možné, ale iba pokiaľ ide o subjekty, ktoré nie sú tzv. závislé osoby, čo vo Vašich prípadoch neplatí. Podľa § 2 písm. n) Zákona o dani z príjmov je závislou osobou osoba blízka alebo ekonomicky, personálne alebo inak prepojená osoba (bližšie § 116 a 117 Občianskeho zákonníka).
Počnúc od 1. 1. 2015 sa sledujú operácie (aj) s tuzemskými závislými osobami a v prípade, že dohodnutá odmena za transakciu je neúmerná, napríklad symbolicky nízka, tak daň z nájmu by sa platila nie zo sumy reálneho-symbolického príjmu z nájmu, ale z fiktívnej hodnoty nájmu, ktorá by zodpovedala podobnému nájmu v podobnom segmente trhu.
Autor odpovede nepreberá zodpovednosť za správnosť a komplexnosť odpovede, keďže jej informácie o probléme sú obmedzené formuláciou otázky.
