Ako neprísť na dražbe o dom a ešte zostať aj dlžníkom v banke

V tomto prípade sa vykonali tri neúspešné kolá dražby. Medzičasom vyvolávacia cena klesla na úroveň 50 percent zo znaleckého posudku. Napokon sa dom vydražil za polovicu. Náklady na dražbu však narástli trojnásobne. Jozef prišiel o dom, nezbavil sa ani celej výšky pohľadávky a ostal dlžný dražobnej spoločnosti za náklady na dražbu. Navyše, tieto náklady sa mu zdajú veľmi vysoké. Dražobná spoločnosť však na jeho písomnú žiadosť, aby doložila vyúčtovanie nákladov, nereaguje.

Úloha mŕtveho chrobáka

Dražba naozaj nie je lacná záležitosť. Tváriť sa teda, že sa vás ako majiteľa nehnuteľnosti netýka, a preto nekomunikujete s bankou ako s veriteľom a ani s dražobnou spoločnosťou, sa nevypláca. Kým sa banka rozhodne dať byt neplatiča do dražby, trvá to aj niekoľko mesiacov. Banky sa, keď klient neplatí, najskôr snažia zastihnúť ho e­mailom, esemeskami, telefonicky a písomne upomienkami.

Po približne štyroch mesiacoch banka dlžníka vyzve, aby splatil celý úver. Ak dlžník nezareaguje, banka dá návrh na dražbu dražobnej spoločnosti. Tá opäť vyzve dlžníka na splatenie dlhu. Ak dlžník opäť nič nespraví, dražobná spoločnosť začne pripravovať znalecký posudok a určí termín dražby.

Dražba sa môže uskutočniť najmenej 30 dní po stanovení termínu. Presný termín dražobná spoločnosť oznámi. Posledná možnosť na vyplatenie dlhu (a už aj nákladov dražby) končí potom, čo licitátor otvorí dražbu.

„Občanom v prvom rade odporúčame, aby s dražobníkom komunikovali a preberali všetky zásielky, ktoré sú im v rámci dobrovoľnej dražby zasielané. V prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby,“ pripomína Peter Bubla, hovorca ministerstva spravodlivosti.

Výnos menší ako dlh

Aj keď si na začiatku majiteľ nehnuteľnosti myslí, že v jej dražbe získa peniaze, ktorými vyplatí dlh v banke a bude mať pokoj a navyše ešte mu aj niečo zostane, skutočnosť môže byť iná. Výsledkom dražobnej matematiky môže byť mínus.

Napríklad dlžník má nehnuteľnosť v hodnote 100-tisíc eur. Banke pritom dlhuje 70-tisíc eur. Z dražby nezíska ani euro, stratí byt a banke bude musieť ešte zaplatiť 2-tisíc eur. Byt totiž vydraží až na druhý pokus a len za 80-tisíc eur. Z tejto sumy potom musí zaplatiť ešte 8-tisíc ako odmenu dražobníka (10 percent), 4-tisíc si vypýta dražobná spoločnosť v nákladoch na dražbu. Aby mohol banke zaplatiť 70-tisíc eur, musí si požičať ešte 2-tisíc eur.

Náklady znáša v plnej výške dlžník. Suma, za ktorú sa dlžníkova nehnuteľnosť vydraží, sa zníži o náklady dražby. Do nákladov patrí odmena dražobnej spoločnosti a náklady na realizáciu samotnej dražby. Dražobné spoločnosti nie sú charita. Ich cieľom je zisk. Ich obvyklá odmena sa pohybuje na úrovni 10 percent z výťažku dražby.

Ďalšími významnými položkami sú náklady na prípravu a realizáciu dražby, vyhotovenie znaleckého posudku na nehnuteľnosť, náklady na jej obhliadku a cestovné náklady, náklady súvisiace s inzerciou oznámenia o konaní dražby, prenájom dražobnej miestnosti (ak sa dražba nevykonáva v sídle dražobnej spoločnosti), odmena súkromnej bezpečnostnej služby, ktorá zabezpečuje poriadok a bezpečnosť osôb a peňazí (ak sa preberajú dražobné zábezpeky v hotovosti). Pri dražbe musí byť aj notár, ktorý vyhotovuje notársku zápisnicu a jeho služby tiež treba zaplatiť. Náklady na dražbu sa takto pohybujú aj nad 2-tisíc eurami.

Podľa zákona o dobrovoľných dražbách (č. 527/2002 Z.z.) sa nákladom dražby rozumie odmena dražobníka a náklady účelne vynaložené dražobníkom na materiálne a organizačné zabezpečenie prípravy a priebehu dražby.

„Medzi náklady účelne vynaložené dražobníkom patria aj primerané náklady na zabezpečenie informovanosti o dražbe vrátane informácií v tlači, náklady na uverejnenie oznámenia o dražbe spôsobom v mieste obvyklým, ako aj náklady vynaložené dražobníkom na zvýšenie jeho poistného za poistenie zodpovednosti za škodu, ak s ohľadom na hodnotu draženej veci bolo nutné dohodnúť zvýšenie poistného dražobníka o viac než 10 % pôvodného poistného, odmena a náhrada hotových výdavkov notára v prípade jeho účasti na dražbe,“ vysvetľuje znenie zákona o dobrovoľných dražbách P. Bubla.

Ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ (napríklad banka), vlastník predmetu dražby znáša odmenu dražobníka najviac v rozsahu 10 percent z výťažku dražby, nie však viac ako 20 % z výšky pohľadávky.

Ak sa upustilo od dražby z dôvodu plnenia dlhu, vlastník predmetu dražby znáša odmenu dražobníka v rozsahu najviac 3 percentá z vymáhanej pohľadávky a po doručení oznámenia o dražbe vlastníkovi predmetu dražby 10 % z vymáhanej pohľadávky. 

To znamená, že ak zo zmluvy o vykonaní dražby vyplýva dražobníkovi vyššia odmena, ako ju je v zmysle zákona povinný znášať vlastník predmetu dražby, znáša zvyšok nákladov na odmenu dražobníka navrhovateľ dražby, ktorý je povinný dražobníkovi túto časť odmeny uhradiť.

Ministerstvo spravodlivosti zdôrazňuje, že v tejto súvislosti je dôležité spomenúť, že zákon limituje maximálnu výšku odmeny dražobníka, ktorú je možné v zmluve o vykonaní dražby dohodnúť.

„Odmena dražobníka je v zmysle zákona najviac 33 193,92 eura zvýšených o 1 percento z ceny dosiahnutej vydražením, presahujúcej sumu 331 939,19 eura.“

Ako sa brániť

V praxi dražobných spoločností sa často vyskytujú pochybnosti o ohodnotení dražených nehnuteľností znalcami. A čo má robiť majiteľ nehnuteľnosti, ak sa mu nezdajú náklady na dražbu?

Ak má výhrady k znaleckému posudku, musí do desiatich dní od jeho doručenia zniesť u dražobníka námietku. Dražobník je povinný sa so vznesenými námietkami vysporiadať, a to písomne.

Môže tiež žiadať o vyhotovenie znaleckého posudku od iného znalca. Dražobník musí zabezpečiť nový posudok do 30 dní.

Podľa zákona o dobrovoľných dražbách je dražobník povinný umožniť nazretie do písomností súvisiacich s dražbou navrhovateľovi dražby, vlastníkovi predmetu dražby, dlžníkovi a účastníkovi dražby, kde má možnosť sa oboznámiť s vynaloženými nákladmi dražby.   

Ak dražba nehnuteľnosti už prebehla, už bývalý majiteľ nehnuteľnosti sa môže obrátiť na advokáta, ktorý zistí, či prebehla podľa zákona a preverí aj jej náklady. Pozor však na termín, dražbu môžno preveriť len do 3 mesiacov od jej konania.

Kto kontroluje dobrovoľné dražby a kde môže občan podať prípadnú sťažnosť na postup pri dražbe?

Dohľad nad dodržiavaním podmienok vykonáva ministerstvo spravodlivosti. Ministerstvo spravodlivosti upozorňuje, že podnet  by mal okrem všeobecných náležitostí (meno, priezvisko, adresu trvalého pobytu) obsahovať označenie toho, voči komu podnet smeruje, na aké nedostatky poukazuje, a čoho sa pisateľ domáha, pričom je vhodné, aby svoje tvrdenia preukázal písomnými dôkazmi alebo podkladmi, ktoré by mohli nasvedčovať nezákonnosti postupu dražobníka.

Ministerstvo pripomína, že výsledkom prešetrenia postupu dražobnej spoločnosti ministerstvom môže byť prípadné vyvodenie zodpovednosti za správny delikt. „Nemôžeme však priamo zasahovať do prebiehajúcich dražieb a ovplyvňovať postup dražobníka, ani priebeh dobrovoľnej dražby zastaviť, prípadne vykonať nápravu,“ dodal P. Bubla.