Počas realitnej bubliny sa aj Slováci naučili zarábať na nehnuteľnostiach. Voľné peniaze bezpečne investovali do bytov, ktoré potom začali prenajímať. Prenájom naozaj môže byť dobrým zárobkom, ak prenajímate viac bytov či domov. V takomto prípade sa vám určite vyplatí zaradiť prenajímané nehnuteľnosti do obchodného majetku.

Aké účtovanie

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku vám umožní znížiť váš daňový základ tak, aby ste štátu zaplatili na daniach čo najmenej. Má to však aj svoje riziká. Bez vedomostí o spôsobe účtovania sa nezaobídete. Ak ich nemáte, musíte si zaplatiť účtovníčku.

"Ak sa daňovník rozhodne a zaradí nehnuteľnosť do obchodného majetku, bude o nej účtovať v knihe dlhodobého hmotného majetku (v prípade účtovania v sústave jednoduchého účtovníctva) alebo o nej bude účtovať ako o dlhodobom hmotnom majetku v účtovej triede 0 (v prípade účtovania v sústave podvojného účtovníctva)," dopĺňa hovorkyňa Finančnej správy Patrícia Macíková.

Jednoduchšia cesta

Existuje však ešte jedna, jednoduchšia cesta. Môžete viesť evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Potom si môžete podľa zákona o dani z príjmov do daňových výdavkov uplatňovať výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov), výdavky na jej technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom), výdavky na jej opravy a udržiavanie  a  iné súvisiace výdavky spojené s používaním prenajímanej nehnuteľnosti.

Na vedenie evidencie vám stačia tri tabuľky v exeli, do jednej zapisujete príjmy a výdavky v časovom slede, do druhej hmotný a nehmotný majetok a do tretej  zásoby, pohľadávky a záväzky. Ak ich nemáte, vystačíte s evidovaním príjmov a majetku. Žiadne iné výkazy nevediete. Na rozdiel od jednoduchého účtovníctva pri evidencii nie ste "účtovnou jednotkou" a nehrozia vám pokuty za účtovníctvo. Podliehate iba daňovej kontrole.

Aké výdavky

Finančná správa upozorňuje, že "od výdavkov vynaložených na obstaranie hnuteľnej veci prenajímanej ako príslušenstvo nehnuteľnosti je potrebné striktne odlišovať výdavky vynaložené na technické zhodnotenie respektíve opravu prenajímanej nehnuteľnosti. Napríklad výmena okien, vane sú daňovým výdavkom len v prípade, ak je prenajímaná nehnuteľnosť vložená v obchodnom majetku daňovníka."

Byt na hypotéku

Prenajímatelia bytov by si chceli dať do daňových výdavkov splátky poskytnutého hypotekárneho úveru. Finančné riaditeľstvo upozorňuje, že to možné nie je. Ide totiž o výdavky na osobnú potrebu daňovníka a nie o daňové výdavky.

Ak však máte byt v obchodnom majetku, môžete si uplatniť zaplatený úrok z hypotéky. Úrok si musíte, samozrejme, zaúčtovať v účtovníctve alebo zaevidovať v evidencii. Dokladom pri tom bude výpis z bankového účtu, kde je rozdelená suma na istinu a úrok.

Strata možná nie je

Ak ste investovali do prerábky prenajímaných nehnuteľnosti a potom ste vykazovali z prenájmu stratu a takto ste si efektívne znižovali základ dane a daň, zákon to od januára 2012 už neumožňuje.

Aj nevýhody

Dať byt do majetku môžete vtedy, ak si vybavíte živnosť, daňové identifikačné číslo na daňovom úrade a nahlásite to v zdravotnej poisťovni. Ak okrem živnosti pracujete, zdravotné preddavky platiť nemusíte. Príjem zo živnosti vám zúčtuje zdravotná poisťovňa.

Sociálne odvody prvý rok živnosti neplatíte. Ak by ste začali prenajímať na živnosť v tomto roku, v roku 2014 by ste začali platiť sociálne odvody od júla v prípade, ak by ste z prenájmu mali príjem vyšší ako 4 830 eur.

Do účtovníctva si môžete dať aj výdavky na vybavenie živnosti. Na druhej strane, nárok na odpočítanie 500 eur oslobodených od dane z príjmov z prenájmu už mať nebudete.

Ďalšou nevýhodou prenajímania bytu v obchodnom majetku je to, že, ak ho budete chcieť predať, tak daň z príjmu z predaja neplatíte až po 5 rokoch od vyradenia bytu z majetku.

Čo do výdavkov pri byte v obchodnom majetku

• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov)

• výdavky na jej technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom)

• výdavky na jej opravy a udržiavanie

• iné súvisiace výdavky spojené s používaním prenajímanej nehnuteľnosti.

Ide o výdavky na riadnu prevádzku, napríklad elektrina, plyn, voda, náklady na energie. Ďalej sú to napríklad poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, poplatky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník zobral na nákup prenajímanej nehnuteľnosti

Príklad

Jozef si kúpil na hypotéku nehnuteľnosť. V roku 2013 nehnuteľnosť prenajíma. Súvisiace príjmy a výdavky eviduje daňovník v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, v ktorej má tiež vloženú prenajímanú nehnuteľnosť. Môže si pri dosiahnutom príjme z prenájmu uplatniť do daňových výdavkov úroky z hypotekárneho úveru, ktoré uhradil banke v roku 2013?

Ak fyzická osoba s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov nehnuteľnosť, ktorú v príslušnom zdaňovacom období vedie v evidencii podľa § 6 ods. 11, to znamená nehnuteľnosť je v roku 2013 zaradená v jej obchodnom majetku, potom úroky zaplatené v roku 2013 súvisiace so splácaním hypotekárneho úveru na obstaranie tejto nehnuteľnosti, sú v súlade § 19 ods. 3 písm. s) jej daňovým výdavkom.

Ak by prenajímateľ účtoval v jednoduchom účtovníctve mohol by sa rozhodnúť, či úroky zahrnie priamo do daňových výdavkov alebo úroky z úveru do času uvedenia tohto majetku do používania budú v súlade s § 10 ods. 27 písm. g) postupov účtovania pre podnikateľov účtujúcich v jednoduchom účtovníctve tvoriť súčasť obstarávacej ceny nehnuteľnosti.

Ak by prenajímateľ účtoval v podvojnom účtovníctve mohol by sa v súlade s ust. § 35 ods. 2 písm. h) postupov účtovania pre podnikateľov účtujúcich v podvojnom účtovníctve rozhodnúť, či úroky z úveru zahrnie priamo do nákladov, ktoré sú aj daňovými výdavkami, alebo úroky z úveru do času uvedenia tohto majetku do používania budú tvoriť súčasť obstarávacej ceny nehnuteľnosti.

Zdroj: Finančná správa