9 tipov, ako zbytočne nepreplatiť hypotéku

Ak si klient kupuje byt za 100-tisíc eur a celý ho financuje z úveru, pri úrokovej sadzbe 5 percent zaplatí za 30 rokov banke navyše 93-tisíc eur. Ak nerátame časovú hodnotu peňazí, za úver zaplatí takmer toľko ako za samotný byt. Aj preto by mal výberu správnej banky venovať rovnakú pozornosť ako kúpe bytu. 

1. Pozor na fixáciu

Pri hypotéke má klient na výber z viacerých fixácií, pričom spravidla platí, že pri kratšej fixácii je úroková sadzba nižšia. Z dlhodobého pohľadu však môže byť napríklad 4,5-percentná sadzba výhodnejšia ako 4-percentná.

Krátkodobá fixácia úrokovej sadzby napríklad na rok znamená riziko jej prudkého zvýšenia. Pokiaľ sa zmení situácia na trhu a hypotéky zdražejú, klient sa môže ocitnúť v nepríjemnej situácii, keď mu sadzba nečakane narastie zo 4 na 5 percent.

V prípade, že je zvýšenie sadzby reakciou na zmenu trhových podmienok, nepomôže ani prechod do inej banky. Krátkodobé fixácie a variabilné sadzby sú vhodné najmä pre profesionálnych klientov, ktorí dokážu včas reagovať na očakávané zdražovania peňazí. 

Strednodobé fixácie (3 až 5 rokov) sú ideálne najmä preto, že garantujú nemennú splátku. Na Slovensku, kde sú splátky často nastavené veľmi natesno vzhľadom k rodinnému rozpočtu, to nie je nezanedbateľná výhoda.

2. Využite všetky možnosti

Mladí môžu využiť štátnu bonifikáciu. Tá sa poskytuje ľuďom do 35. roku života, pokiaľ ich príjem nepresiahne 1,3-násobok priemernej mzdy v hospodárstve, ktorý Štatistický úrad vykázal dva štvrťroky dozadu.

Pre aktuálne obdobie tak platí výška priemernej mzdy z prvého kvartálu (789 eur) a hranica pre získanie štátneho príspevku je do konca septembra 1 025,70 eura. Od októbra do konca roka bude vyššia, až na úrovni 1 063,4 eura.

V prípade dvojice žiadateľov sa príjem priemeruje. To znamená, že ak má partner hrubú mzdu 1 500 eur, ale jeho partnerka je na materskej dovolenke, štátnu bonifikáciu získajú bez problémov. Do úvahy sa pritom berie priemerná mzda za predchádzajúci rok.

Štátna bonifikácia pre mladých sa poskytuje na 5 rokov na úvery do 50-tisíc eur, pričom hodnota úveru k založenej nehnuteľnosti nesmie presiahnuť 70 %. Štát prispeje k zníženiu úrokovej sadzby dvomi percentuálnymi bodmi a banka jednými bodom.

Pokiaľ žiadateľ čerpá hypotéku vo vyššej sume, dostane bonifikáciu iba na časť úveru. Pozor však, ak klient splatí hypotéku do štyroch rokov, musí bonifikáciu vrátiť.

3. Najlacnejšie je nepožičať si

Asi neprekvapí, že najvýhodnejšie je vôbec si na bývanie nepožičať. Takáto možnosť je však pre väčšinu ľudí na Slovensku nerealizovateľná. Zapamätať by si preto mali, že ak to situácia dovolí, výhodné je najskôr si pár rokov sporiť, aby požičaná suma bola čo najnižšia.

Na druhej strane si treba dávať pozor na banky, ktoré nemajú problém k vysokej hypotéke ponúknuť účelový úver na zariadenie domácnosti rádovo v pár tisícoch eur s úrokovou sadzbou okolo 10 percent. V takom prípade je rozumnejšie a lacnejšie zobrať si mierne vyššiu hypotéku (pokiaľ to situácia klienta dovolí) a za ponúkaný spotrebný úver sa poďakovať.

4. (Ne) optimalizujte si príjem

Niektoré príjmové skupiny, napríklad živnostníci, musia myslieť na hypotéku oveľa skôr. Ak si optimalizujú príjem legálnym znižovaním nákladov, ich čistý príjem nemusí byť pre banku dostatočný. Minimálne rok dopredu by preto mali na optimalizáciu zabudnúť a v úplne ideálnom prípade si uplatniť nulové náklady. Pozor však, niektoré banky žiadajú až dve daňové priznania, aby zabránili takýmto špekuláciám. Aj preto je lepšie vopred vedieť, aké doklady jednotlivé banky vyžadujú. 

5. LTV rozhoduje

Na výšku úrokovej sadzby má vplyv aj forma zabezpečenia - LTV (Loan to value) - teda hodnota úveru k založenej nehnuteľnosti. Čím je LTV nižšie, tým je banka spokojnejšia.

Z pragmatických dôvodov. Ak pri splácaní úveru klient zlyhá a banka bude musieť zabavenú nehnuteľnosť predať, pokúsi sa tak urobiť čo najrýchlejšie. Pokiaľ je LTV 70 %, znamená to, že za 70-tisícový úver ručí klient nehnuteľnosťou v hodnote 100-tisíc eur.

Aj keby banka predala takúto nehnuteľnosť pod cenu, napríklad za 80-tisíc eur, stále sa jej podarí uspokojiť celú svoju pohľadávku. Pri 100-percentnom LTV by to bolo pre banku výrazne zložitejšie.

Práve preto niektoré banky neposkytujú hypotéky na 100 % LTV, alebo takúto možnosť majú len najbonitnejší klienti. Na druhej strane môže byť nižšie LTV spôsobom, ako si znížiť rizikovú prirážku a tým aj celú úrokovú sadzbu.

Jedným zo spôsobov, ako si znížiť LTV, je založiť dočasne aj druhú nehnuteľnosť, napríklad rodičovskú.     

6. Tvrdo vyjednávajte

Klienti by si mali pamätať, že prvá sadzba, ktorú im banka navrhne, spravidla poskytuje priestor pre vyjednávanie a klienta skôr testuje. Z pohľadu žiadateľa by bolo samovraždou nepokúsiť sa o jej zníženie. Vhodné je napríklad spomenúť, že iná banka ponúka nižšiu sadzbu. To spravidla zaberie. Ak pracovník banky tvrdí, že s výškou úrokovej sadzby nevie pohnúť, treba si pýtať zľavu na úrovni riaditeľa pobočky.

Zľavy však neposkytujú banky úplne zadarmo, ale za protihodnotu, napríklad za to, že klient má v banke bežný účet, sporenie, poistenie v spriaznenej poisťovni a podobne. Povedané inak, banka je ochotná vzdať sa časti zisku z úroku, ak vie, že z klienta dostane peniaze inou cestou.

Kto chce lacnejšiu hypotéku, mal by si obehať viacero bánk a dokonca aj viacero pobočiek v rámci jednej banky. V každej pobočke totiž pracujú iní ľudia a nie všetci sú rovnako ochotní vyjsť klientovi v ústrety.

7. Nezabudnite na rezervu

Aj keď je dôležité hypotéku splatiť čo najskôr, klienti by nemali zabúdať na súbežné vytváranie finančnej rezervy, ktorá kryje neočakávané výdavky, napríklad výpadok príjmu pri práceneschopnosti. Odborníci radia mať bokom sumu zodpovedajúcu trojnásobku mesačných výdavkov.  

8. Zvážte nepovinné poistenie

Banka vyžaduje vo všetkých prípadoch poistenie založenej nehnuteľnosti. Okrem poistenia bytu sa môže klient dobrovoľne rozhodnúť aj pre životné poistenie, ktoré kryje úrazy, práceneschopnosť, kritické choroby či stratu práce. 

Jeho cieľom je nahradiť výpadok príjmu alebo odbremeniť pozostalú manželku od veľkého finančného záväzku v prípade smrti živiteľa rodiny.

Aj keď takéto poistenie úveru ponúkajú všetky banky, spravidla majú v portfóliu iba produkt jednej poisťovne. Pre klienta môže byť výhodnejšie, nechať si u nezávislého sprostredkovateľa vypracovať ponuky poistenia u viacerých poisťovní. Pritom by však nemali zabúdať na nástrahy investičného životného poistenia, o ktorých nedávno písal eTREND.sk.    

9. Poznáte všetky poplatky?

Vďaka politickej vôli už pár týždňov neplatíme poplatok za vedenie úverového účtu. Banky však inkasujú od klienta v súvislosti s úverom oveľa viac rôznych poplatkov. Medzi najvyššie patrí poplatok za vybavenie úveru a poplatok za predčasné splatenie.

Vstupný poplatok, ktorý sa pohybuje v stovkách eur, spravidla banky odpúšťajú v rámci rôznych akcií. Z pohľadu klienta je dobré počkať si na takúto akciu, alebo rovno požadovať jeho individuálne odpustenie. V niektorých bankách to nie je problém, v iných sa to nedá.

Poplatok za predčasné splatenie úveru sa pohybuje okolo 4 %. Keďže klient je na odchode, banky mu ho nemajú prečo odpustiť. Aj preto je dobré využiť zákonnú možnosť splatiť úver bezplatne počas refixácie úrokovej sadzby.

Pokiaľ klient dopredu vie, že bude meniť založenú nehnuteľnosť alebo robiť v zmluve iné zmeny, mal by sa vopred opýtať, čo to bude stáť. Znovu môže ísť o sumu v stovkách eur. Pokiaľ pracovník banky alebo sprostredkovateľ tvrdia, že takéto zmeny sú bezplatné, nech to potvrdia aj písomne.

Klienti by si mali uvedomiť, že nielen úroková sadzba, ale aj všetky súvisiace poplatky vplývajú na celkovú výhodnosť úveru. Ak má banka A úrokovú sadzbu 4,85 % a banka B 4,95 %, v skutočnosti môže byť práve pre poplatky výhodnejší úver s vyššou sadzbou.

Nabudúce v rubrike Finančná sebaobrana: Ako sa finančne vzdelávať

Prečítajte si všetky vydania seriálu a objednajte si RSS odber tu.

Ilustračné foto na titulke: Maňo Strauch.