Úskalia dlhovej pasce: Zachrániť najväčší realitný trh na svete bude veľkou výzvou

Následky najväčšieho menového experimentu v histórii prichádzajú. Po dlhom období nízkych úrokových sadzieb a kvantitatívneho uvoľňovania normalizácia menovej politiky spôsobuje tlak na neudržateľné ceny vládnych dlhov, investičných aktív či nehnuteľností. Kým pokles hodnoty finančných aktív si odnášajú najmä investori, pokles cien nehnuteľností bude mať omnoho širšie ekonomické následky. Realitný trh je totiž najväčšou triedou aktív na svete. Kým ceny realít rastú, ľudia sú bohatší, čo podporuje ďalší rast ekonomickej aktivity. V mnohých krajinách sveta stoja investície do nehnuteľnosti priamo či nepriamo za pätinou tvorby hrubého domáceho produkty.

Vplyv vyšších realitných cien však nie je len pozitívny. Prílišné investície do nehnuteľností spôsobujú vytesňovanie investícií do ostatných sektorov. Relatívne zvýšené ceny stavieb a pozemkov nakoniec spôsobia spomalenie rastu produktivity. No ešte horším scenárom sa stanú bubliny, ktoré najprv nafúknu hodnotu aktív aj pasív developerov a spotrebiteľov, no po ich prasknutí ostane na súvahách diera na strane aktív, ktorú musí zaplátať štát, investori aj samotní spotrebitelia. A práve tento proces sa momentálne začína v mnohých krajinách sveta. Bublina nehnuteľností praská na najexponovanejších trhoch ako je Nový Zéland, Kanada a Austrália, a prvé náznaky vytriezvenia sa ukazujú už aj Spojených štátoch, Česku alebo v Spojenom kráľovstve. Jedna z najväčších bublín, ktorá bude mať ale zásadný vplyv na domácu aj svetovú ekonomiku, začala praskať v Číne.

Bezprecedentný protest

Krajina, ktorá netoleruje nesúhlas s vládnou politikou a ktorá založila svoj ekonomický rast na raste trhu nehnuteľností, musela spozornieť. Nahnevaní hypotekárni dlžníci spustili jeden z najefektívnejších protestov v histórii krajiny, ktorý sa riešil až na najvyššej úrovni. Všetko začali vlastníci napoly dostaveného projektu Dynasty Mansion spoločnosti Evergrande, ktorého odovzdanie meškalo mesiace. Pri obavách o krach spoločnosti sa rozhodli, že splátky úverov za svoje byty pozastavia. Viac ako 70 percent čínskych domov sa totiž predáva ešte predtým, ako sú dostavané. Vlastníci nedokončených bytov v podstate platia za dva byty naraz – za ten, kde momentálne žijú a za ten, ktorý si kúpili. Avšak s tým, ako čínska ekonomika v posledných mesiacoch spomaľuje, ich príjmy klesajú a mnohí prišli o prácu. Splácať splátky za aktíva, ktoré nie je možné užívať, sa stalo v Číne takým problémom, že k bojkotu Dynasty Mansion sa pridali ďalšie stovky tisíc Číňanov.

Zastavenie splácania sa do mesiaca dotklo 320 projektov v stovke čínskych miest. Začala sa tak narúšať stabilita čínskej spoločnosti, práve v čase, keď súčasného prezidenta Si Ťin-pchinga čaká pred koncom roka veľký kongres komunistickej strany. Z vlády preto zaznelo jednoznačné stanovisko: nedokončené domy sa musia dokončiť. Pomôcť k tomu majú štátne banky novými úvermi. Ukazuje sa však, že keď sa raz vkradne na trh neistota, zastaviť ju nebude jednoduché.

Od hypoték k ekonomike

Ešte v roku 2020 zaviedol prezident Si Ťin-pching z obáv o prílišný rast nerovnováh na trhu developerov politiku troch červených línií s cieľom konsolidovať ich financie. Zabrzdil tak bublinu, čo však malo za následok nižšiu aktivitu staviteľov a začalo odkrývať naakumulované riziká. V spojení s covidom to spôsobilo, že predaje domov sa spomalili a s nimi začali klesať aj ceny nehnuteľností v mnohých veľkých mestách. Situácia sa ešte zhoršila pri pokračujúcej politike nulového covidu, ktorá zvýšila neistotu na strane developerov aj spotrebiteľov. Investície dramaticky poklesli a priškrtenie financií spôsobilo krach veľkého počtu najväčších developerov v krajine. Následky sa prejavili na tvrdých dátach. V júli spadli predaje domov sto najväčších developerov medziročne o takmer 40 percent. To prispelo k zhoršeniu ich finančnej situácie, čo malo za následok, že takmer tretina z nich nesplatila splátky svojich dlhopisov. Cena mnohých z nich sa prepadla k úrovniam rovnajúcim sa bankrotu.

Nesplácanie hypoték sa stalo poslednou čerešničkou na torte problémov. Ohrozila sa tým finančná stabilita celého trhu a kvalita úverov v objeme stoviek miliárd dolárov. No aj pri najhoršom scenári analytici nevidia pre čínske banky straty väčšie ako 350 miliárd dolárov, čo predstavuje menej ako sedem percent hypotekárneho trhu. Celkovo majú hypotekárne úvery v krajine objem viac ako päť biliónov dolárov. Spolu s úvermi pre developerov to však predstavuje viac ako 80 percent úverového portfólia bánk. Pokiaľ by prišlo k väčšej nákaze realitného trhu, problémy by mohli nabrať značný rozmer. Ich potenciál sa ukázal aj v tom, že niektorí dodávatelia developerov sa chcú pripojiť k bojkotu dlžníkov a hrozia, že prestanú splácať svoje dlhy, pokiaľ developeri nesplatia dlžoby voči nim.

Balík pomoci