Žiaden strom nerastie do neba. Ani ceny nehnuteľností nebudú stúpať večne. Raz príde k prasknutiu cenovej bubliny. Časť obyvateľstva potom príde o desaťtisíce až státisíce eur. Zásadný problém spočíva v tom, že nikto nevie určiť presný dátum finančnej pohromy a aj autor tohto textu dokáže čitateľov upozorniť len na negatívne signály realitného trhu.
Zásadným varovaním je zmena postoja Národnej banky Slovenska. Regulátor finančného trhu po prvý raz pripustil možnosť cenovej bubliny. Ide pritom o konzervatívnu inštitúciu, ktorá napríklad hrozbu dlhodobo vysokej inflácie ohlásila až potom, keď reálne ceny v obchodoch začali prudko rásť.
Rovnako vysoké ceny nehnuteľností sú dlhé roky neklamným znakom priemyselne rozvinutých častí krajiny. Lídrom v tomto negatívnom trende je Bratislava. Za desať rokov sa viac ako zdvojnásobila hodnota staršieho štvorizbového bytu v mestskej časti Karlová Ves. Konkrétne v roku 2012 bola cena rovných stotisíc eur a v roku 2022 až 230-tisíc eur. Za tú istú dobu v tej istej lokalite cena garáže stúpla z desaťtisíc eur na 37-tisíc eur. Človek nemusí byť analytik, aby videl, že takto prudké zdražovanie nie je v poriadku.
Za vysoké ceny môžu lacné pôžičky. Ste pracujúci muž v stredných rokoch a túžite po vrelom úsmeve? Nechajte si v banke spraviť kalkuláciu maximálnej výšky úveru na bývanie. Rozžiarené oči zamestnankyne banky budú sprevádzané ponukami súm v desaťtisícoch až státisícoch eur. Napríklad človek s čistým mesačným príjmom 1 200 eur bez problémov dostane 115 200 eur. V prípade páru sa suma zdvojnásobí. Práve vďaka neuveriteľne ľahkému prístupu k pôžičkám je možné v hlavnom meste predať starý štvorizbový byt za 230-tisíc eur.
Obmedzenie lacných úverov okamžite zrazí ceny nehnuteľností o desaťtisíce eur. Takýto vývoj je vysoko pravdepodobný hneď potom, keď si svoju prácu začne robiť Európska centrálna banka (ECB). Hlavným poslaním regulátora finančného trhu je udržať dlhodobý rast cien okolo úrovne dvoch percent. Napriek tomu inflácia v eurozóne posledné mesiace láme jeden rekord za druhým a v marci skončila na hodnote sedem a pol percenta.
Takýto vývoj nie je možné dlhodobo ignorovať. Zvyšovanie úrokov je len otázkou času. Väčšina finančného trhu počíta do konca roka so zvýšením základnej úrokovej sadzby z nuly na pol percenta. Zdražovanie úverov nebude dramatické. Viac menej by nestálo ani za reč, keby nehrozila recesia a s ňou spojený rast nezamestnanosti. Spomaľovanie hospodárskeho rastu je výsledkom obchodnej vojny medzi Západom a Ruskom. Mierne problémy sa premenia na vážne okamžite po vypnutí dodávok ruskej ropy a plynu.
Práve tento posledný bod ma potenciál prasknúť cenovú bublinu nehnuteľností. Na hroziacu krízu zareagujú domáce banky takmer určite obmedzením dostupnosti úverov. Mladý pár namiesto 230-tisíc eur dostane „len“ 150-tisíc eur. Drahé byty nebude mať zo dňa na deň kto kúpiť a ceny poletia dole. O obrovské peniaze prídu vlastníci nehnuteľností. Je totiž obrovský rozdiel, či za rovnako veľký byt dáte 150-tisíc alebo 230-tisíc eur.
Povedané na rovinu. Momentálne je obrovské riziko kupovať vlastnú strechu nad hlavou. Rozumné je počkať aspoň do konca mája. Práve vtedy má byť jasné, či príde k prerušeniu dodávok ruských surovín, alebo či Brusel nájde spoločnú reč s Moskvou. V prípade udržania dodávok strategických surovín k tvrdej recesii určite nepríde. V hre bude len mierne obmedzenie dostupnosti úverov z dôvodu zvyšovania úrokov a ceny nehnuteľností maximálne trochu klesnú.
