Téma týždňa: Obavy o zdravie realít rastú. Kedy praskne bublina na trhu nehnuteľností?

„Neexistujú známky toho, že by ceny nehnuteľností boli príliš vysoko a museli by poklesnúť,“ tvrdí finančný analytik. „V krajine chýbajú stovky tisíc bytov, no nepostaví sa ich ani 15-tisíc ročne. Pokiaľ ich nebude dosť, ceny nehnuteľností neklesnú,“ hovorí developer. Aj keď by sa podobné vyjadrenia dali nájsť v mnohých aktuálnych článkoch týkajúcich sa realitnej bubliny, konkrétne tieto pochádzajú z jari 2008. Vtedy ceny nehnuteľností zažívali vrchol. To, čo nasledovalo, bolo pre každého šokom. Ceny domov a bytov začali prudko klesať. A klesali takmer bez prerušovania štyri celé roky, kým ich cena neostala na roky zhruba o pätinu nižšie.

Tri ponaučenia

Uvedený príbeh ponúka tri ponaučenia. Prvým je, že prasknutie bubliny prichádza vždy nečakane. Čím viac odborníkov tvrdí, že prasknutie bubliny nehrozí, tým menej opatrní ľudia budú, tým viac budú rásť ceny a tým väčší pokles príde v prípade externého šoku. Praskanie bublín na finančných trhoch sa opakuje so železnou pravidelnosťou. A práve na ich vrchole je veľká väčšina ľudí, rovnako ako odborníkov, takmer istých, že prasknutie bubliny nehrozí.

Druhým ponaučením je, že trh nehnuteľností je trhom kupujúceho, nie predávajúceho. Byt či dom sú luxusné statky a dopyt po nich je, tak ako pre každý luxus, nelimitovaný. Pokiaľ populácia rastie, vždy bude domov málo. A domy sa stavajú iba pomaly - čiže ponuka domov je neelastická. Je to sila dopytu a schopnosť spotrebiteľov ten dopyt tvoriť, čo primárne určuje cenu nehnuteľností; nie počet bytov, ktoré na trhu chýbajú. Pokiaľ existujú faktory, ktoré dopyt podporujú, ceny budú rásť. Ak však príde dopytový šok, napríklad z dôvodu ekonomickej recesie či finančnej krízy, hra sa rýchlo zmení. Rovnováha na trhu sa nájde pri omnoho nižších cenách. Ponuka domov sa zrazu zväčší, čo ceny ďalej tlačí nižšie.