Pred druhou svetovou vojnou sa nehnuteľnosti nepovažovali za aktívum. Ich cena bola viac-menej stabilná. V ostatných 80 rokoch sa však všetko zmenilo a zažili veľkolepý rast. Nezastavila ho globálna finančná kríza a ani nedávny rast úrokových sadzieb.
Počas finančnej krízy v rokoch 2007 až 2009 sa ceny domov prepadli v reálnom vyjadrení o vyše šesť percent. Podobne aj po nedávnom náraste úrokových sadzieb klesli o 5,6 percenta. Odvtedy však začali rásť. A s cyklom znižovania úrokových sadzieb po celom svete sa očakáva, že budú rásť ďalej.
Nový realitný supercyklus sa začína, píše Economist. Dôvody sú podľa neho primárne tri.
Prvým je demografia. Napriek tomu, že domáca populácia v západných krajinách klesá, populácia migrantov rastie najrýchlejším tempom v histórii, a to až o štyri percentá. Príchod týchto ľudí zvyšuje dopyt po nájmoch a vlastnom bývaní. Podľa prieskumu Barcelonskej univerzity percentuálny nárast migrácie viedol v krajine k 3,3-percentnému rastu cien domov.
Druhým faktorom je urbanizácia. Hoci sa mnohí ľudia počas covidu rozhodli vysťahovať z miest, mestá sú a vždy budú hlavným zdrojom dobre platenej práce. Veľké mestá poskytujú najlepšie príležitosti na zamestnanie a práca z domu pre mnoho spoločností prestala byť tolerovateľná.
A s tým súvisí aj tretí dôvod – dochádzanie do miest je čoraz problematickejšie. Infraštruktúra nestíha náporu ľudí a tí sú nútení tráviť hodiny času v zápchach alebo cestovaním z dlhších vzdialeností. To bude ďalej zvyšovať dopyt po bývaní v meste.
Tieto tri dôvody sú síce globálne, ale platia aj pre Slovensko. Kontrujú ich však ostatné faktory.
Slovensko je krajinou, ktorá už stráca populáciu a bude ju strácať čoraz rýchlejším tempom. Dopyt po pracovníkoch bude rásť, čo je dôvod, prečo sa aj súčasná vláda obzerá po migrantoch. Tí však nedokážu nahradiť výpadok bežnej populácie. Celková demografia tak na ceny nehnuteľností v krajine bude pôsobiť negatívne.
Čo platí pre celok, nebude ale platiť pre jednotlivé regióny či mestá. Druhý faktor bude pre Slovensko ešte dôležitejší. Urbanizácia Slovenska je žalostná a keďže lepšie platené miesta sa budú tvoriť iba v mestách, populácia bude do nich smerovať ešte rýchlejším tempom ako na Západe. Problém tak budú mať najmä nehnuteľnosti na vidieku.
Dopyt po bývaní v mestách bude rásť aj pre slabú aktuálnu infraštruktúru. Krajina nemá na to, aby vo väčšej miere stavala nové diaľnice a iné dopravné spojenia, čo bude opäť limitovať možnosti dochádzania do miest. Tento faktor bude tiež zvyšovať ceny nehnuteľností v mestách, najmä v Bratislave, kde je ponuka práce najväčšia.
Uvedené vplyvy tak spôsobia, že aj Slovensko sa pravdepodobne pridá k novému realitnému supercyklu. Zastaviť ho však môže najmä vláda. Už teraz výrazne navýšila dane, čím znížila schopnosť obyvateľstva investovať do bývania. Slovensko je pritom krajinou s najhoršou dostupnosťou bývania v EÚ.
Dopyt po realitách schladia vyššie dane aj iným spôsobom – zdražejú nehnuteľnosti, čo prirodzene zníži záujem o ne, hoci ceny môžu ďalej rásť. Príde stagflácia na trh nehnuteľností. A to najmä, pokiaľ na budúci rok vláda razantne zvýši daň na nehnuteľnosti, aby sa dorovnala európskemu priemeru a ľahko zvýšila svoje príjmy pri potrebe ďalšej konsolidácie.
Slovenský realitný supercyklus sa tak môže odsunúť. Prispeje k tomu aj očakávaný pokles úrokových sadzieb, ktorý by mal pokračovať aj na budúci rok. Úrokové sadzby na jeho konci by mohli dosiahnuť dve percentá, čo povzbudí mnohých ľudí k nákupu.
Nehnuteľnosti na Slovensku tak ostávajú a najbližšie obdobie aj môžu ostať lacné. V reálnom vyjadrení prepadli od svojho vrcholu o 14 percent. Aj keď sa ich zmena ceny prehupla medziročne do plusu, poskytujú stále významnú zľavu v porovnaní s rastom miezd.
V prípade Slovenska však ich ďalší vývoj bude možno viac o domácej politike ako svetovej ekonomike.
