Dynamika rastu cien nehnuteľností na Slovensku nabrala na obrátkach, pričom v treťom štvrťroku 2024 ceny vzrástli medziročne o 6,2 percenta. Tento trend je rovnaký pre staršie byty a novostavby, pričom ceny nehnuteľnosti sekundárneho trhu zaznamenali výraznejší nárast. Zdražovanie bolo vidieť v šiestich z ôsmich krajov.
Staršie byty zdraželi viac
V letných mesiacoch a v septembri ceny nehnuteľností vzrástli podľa dát Štatistického úradu SR najmä v dôsledku medziročného rastu cien starších nehnuteľností medziročne o 6,6 percenta. Novostavby vzrástli o 4,1 percenta. Tento vývoj je pokračovaním trendu rastu cien, ktorý sa začal v druhom štvrťroku.
Medzikvartálne ceny nehnuteľností vzrástli o 2,9 percenta, čo je na úrovni rovnakého tempa ako v predchádzajúcom štvrťroku. Staršie nehnuteľnosti v tomto období zdraželi o 3,3 percenta, zatiaľ čo ceny novostavieb vzrástli len o 0,8 percenta. Tento vývoj ukazuje podľa odborníkov, že existujúce nehnuteľnosti pokračujú v rýchlejšom raste ako nové.
Dôvodom je vyšší dopyt po starších bytoch, ktoré sú oproti novostavbám cenovo dostupnejšie. Tieto byty si môžu dovoliť najmä kupujúci, ktorí sa kvôli vyšším úrokom na hypotéky a prísnejším pravidlám bánk dostali len k nižším úverom. Predávajúci sa snažili túto situáciu využiť, pričom aj po zľavách dokázali predať nehnuteľnosti za vyššie ceny, než aké mali pred rokom.
Ceny rástli takmer všade
V treťom štvrťroku sa ceny nehnuteľností medziročne zvýšili vo väčšine krajov. Najdynamickejší nárast zaznamenal Žilinský kraj, a to o 21 percent. Tento rast bol spôsobený zdražovaním starších nehnuteľností medziročne o takmer štvrtinu. Novostavby vzrástli o deväť percent. Na druhom mieste bol Košický kraj, kde ceny nehnuteľností vzrástli o 8,6 percenta.
V Bratislavskom kraji ceny nehnuteľností vzrástli medziročne o šesť percent, pričom ceny existujúcich aj nových bytov sa zvýšili o viac než päť percent. Naopak, v Nitrianskom a Banskobystrickom kraji oba typy nehnuteľností medziročne mierne zlacneli.
Pokračujúci rast cien nehnuteľností
Rast cien starších aj novších nehnuteľností pokračoval aj na jeseň a bude trvať podľa analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického nielen do konca roka, ale aj v roku 2025. Hoci je vývoj krehký, aktuálne silným faktorom, ktorý tlačí na ceny, je očakávané zdražovanie v dôsledku vyššej DPH od januára 2025.
Ako poznamená, od januára skokovito poskočia ceny novostavieb o 2,5 percenta, čo má vplyv na rozhodovanie kupujúcich. „Kupovať byt v novostavbe bude do konca roka aj ten, kto tak plánoval urobiť až v prvej polovici budúceho roka. O čo živšie bude na trhu v posledných mesiacoch tohto roka, o to väčší útlm sa dá čakať od januára,“ dodáva.
Mnoho záujemcov o kúpu bývania, ktorí odložili nákup pre infláciu a vysoké úroky pri hypotekárnych úveroch, motivovalo práve jesenné zlacnenie úverov na bývanie. Hoci nešlo o výrazné zlacnenie, dôležitým faktorom bola obava z toho, že ak nekúpia teraz, tak o rok bude nehnuteľnosť ešte drahšia.
Ďalším motívom bola skutočnosť, že tento rok ešte možno byty lacnejšie zariadiť. „Celkovo môžu ľudia usporiť tisíce a v niektorých prípadoch aj desiatky tisíc eur tým, že byt kúpia a zariadia ešte v tomto roku,“ dodáva finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
Slovenské domácnosti v predchádzajúcich dvoch rokoch vnímali rast úrokov v kombinácii s neistotou kvôli vojne na Ukrajine a vysokou infláciou ako krízovú situáciu, a preto odkladali veľké nákupy vrátane nehnuteľností.
„Akonáhle sa ceny pred letom opäť vrátili k rastu a zároveň sa posilňovalo pozitívne očakávanie z poklesu úrokov hypoték, mnoho ľudí sa rozhodlo vrátiť sa k odloženej kúpe bývania,“ dodáva M. Búlik.
Zdražovanie novostavieb je pomalšie
Na Slovensku sa dá k bývaniu dostať len kúpou alebo komerčným nájmom. Zároveň Slováci radi investujú do nehnuteľností, ktoré považujú za istú investíciu s perspektívou rastu ich hodnoty. „Vidíme celkom výrazný nárast záujmu o hypotéky aj napriek tomu, že úrokové sadzby nových úverov sú stále nad štyrmi percentami,“ dodáva M. Búlik.
Pri raste cien novostavieb bol rozhodujúcim faktorom taktiež očakávané zvýšenie DPH od nového roka a drahšie stavebné práce aj stavebniny, čo sa snažili developeri zahrnúť do cien. Napriek tomu však dynamika rastu nebola taká výrazná ako pri starších nehnuteľnostiach, keďže developeri sa snažia predať čo najviac novostavieb ešte do konca roka.
„Rast dane z pridanej hodnoty o tri percentuálne body znamená zdraženie o tisíce eur a pri luxusných novostavbách dokonca o desaťtisíce eur, čo je výrazný motivátor pre kúpu,“ zdôrazňuje M. Búlik.
Kým staršie byty kupujú ľudia hlavne pomocou hypotéky, mnoho nákupov novostavieb sa realizuje v hotovosti alebo z úspor. V tomto prípade si majetnejší ľudia chránia hodnotu svojich úspor investíciou do bývania.
„Rastúci dopyt, keď sa napríklad v Bratislave predal v treťom kvartáli až dvojnásobok novostavieb ako rok predtým, umožňuje developerom uvádzať do predaja nové etapy pripravených projektov a súčasne zvyšovať ceny hotových bytov alebo tých, ktoré sú tesne pred dokončením,“ vysvetľuje M. Búlik.
Útlm na trhu v budúcom roku
Úvodom budúceho roka však môže dopyt, a to najmä po novostavbách, klesnúť, aj keď bude pokračovať mierny pokles úročenia hypoték. Kto nestihne kúpu tento rok, bude zrejme čakať na ďalší pokles úrokov a dúfať, že developeri pristúpia pri novostavbách k cenovým zľavám v snahe oživiť stagnujúci dopyt.
Táto situácia by mohla mierne zvýhodniť majiteľov starších bytov, ktorí sú schopní zľaviť z ceny. „Ak si ich majitelia ale myslia, že od januára dostanú za ne automaticky viac peňazí, radujú sa predčasne. Ľahko môžu u kupujúcich naraziť, takže sekundárny trh môže od januára chvíľu hľadať svoju rovnováhu,“ upozorňuje V. Kubrický.
M. Búlik nepredpokladá, že by mierne zníženie úrokov hypoték o desatiny percenta v najbližších mesiacoch zásadnejšie ovplyvnilo trh bývania. Do konca roka ho bude poháňať snaha vyhnúť sa zvýšenej DPH. „V budúcom roku, napriek pokračovaniu poklesu úrokov v miernom tempe, pravdepodobne neuvidíme nárast dopytu po bývaní. Skôr očakávam, že ľudia začnú viac šetriť a odložia kúpu bývania na neskôr,“ dodáva.
Ďalšie dôležité správy
