Prichádza väčší problém ako pokles cien realít. Stratégia predlžovania a predstierania sa končí

Tempo poklesu cien nehnuteľností v Európe sa spomalilo. Po prepade o 1,7 percenta vo štvrtom kvartáli minulého roka sa v prvom kvartáli tohto roka znížilo o 0,9 percenta. Podobne v niektorých ďalších krajinách sa pokles cien zmiernil, či dokonca obrátil, čo vytvára krátkodobý optimizmus, že to najhoršie je za nami.

Skutočne, pokles cien nehnuteľností zatiaľ nie je veľký. Má to však háčik, respektíve viacero háčikov. Prvým je, že tieto čísla odzrkadľujú primárne trh rezidenčných nehnuteľností. A tie sú a budú stabilné až pokým sa nevyrieši buď hypotekárny problém, keď úrokové sadzby poklesnú, alebo sa problém ešte zhorší s príchodom ekonomickej recesie a nezamestnanosti.

Potenciálni nákupcovia si jednoducho nechcú brať nové úvery, pokiaľ vysoké úroky navyšujú ich splátky hypoték o 30 až 40 percent. Na jednej strane nechcú kupovať, ale nie sú ani donútení predávať, pretože nezamestnanosť je nízka a svoje splátky veľká väčšina domácností dokáže splácať.

Táto dočasná stabilita na trhu rezidenčných nehnuteľností sa však nedokázala preniesť na trh komerčných nehnuteľností. Tam sú mnohí vlastníci donútení predávať. Dôvod je jednoduchý – počet nájomcov postupne a vytrvalo klesá, úrokové splátky rastú a refinancovanie hypoték je čoraz väčším problémom.

V júli konzultačná spoločnosť McKinsey vyhlásila, že očakáva pokles hodnoty komerčných nehnuteľností v deviatich svetových metropolách do konca dekády o 800 miliárd dolárov. Išlo by o priemerný pokles ich hodnoty o 26 percent, no v najhoršom prípade môžu stratiť až 42 percent.

Dôvodom je dopyt po kancelárskych priestoroch, ktorý má klesnúť na základe zníženia návštevnosti kancelári o 30 percent. Skutočne, nedávne rušenia nájomných zmlúv v mnohých veľkých budovách od Hongkongu až po San Francisco ukazuje, že vlastníci kancelárií majú pred sebou ťažké obdobie.

Analytici PGIM to nazvali „veľkým resetom“, ktorý bude bolestne pomalý. Trvalo šesť rokov, kým sa ceny kancelárskych priestorov v USA zotavili po finančnej kríze v roku 2008, aj keď sa táto epizóda sústredila na rezidenčné nehnuteľnosti. „Tentokrát si myslíme, že to bude trvať 10 rokov,“ hovorí Richard Barkham, globálny hlavný ekonóm CBRE Group.

Medzitým mnohí vlastníci s negatívnym cash flowom skončia v bankrote. Ďalší dosiahnu vysoké straty, keď svoje budovy budú musieť predávať s veľkými zľavami. „V New Yorku sa budovy predávajú za menej, ako je hodnota pozemku, na ktorom stoja,“ povedal pre Bloomberg Will Silverman, výkonný riaditeľ Eastdil Secured, investičnej banky do nehnuteľností. „Vidíme nižšie ceny, ako boli za posledných 20 rokov v absolútnom vyjadrení.“

Kým pokles cien je pre slabých developerov a realitné fondy bolestivý, pre väčšinu trhu to nie je najväčším problémom. Stalo sa ním niečo iné, čo vo štvrtok potvrdili európske dáta.