Kupujúci je dnes na koni, môže mať od banky hypotéku dopredu a pokojne si vyberať byt celý rok

Tempo zdražovania hypoték sa bude najbližší rok vyvíjať v závislosti od inflácie a posilnenia, respektíve oslabovania ekonomiky. V každom prípade platí, že do konca roka by mali úrokové sadzby podľa očakávania Národnej banky Slovenska (NBS) narásť o 0,25 až 0,50 percenta, čím bude hypotéka atakovať päťpercentnú hranicu.

V prípade poklesu cien bytov o dve percentá v najbližšom polroku pri zvýšení úrokovej sadzby o 25 bázických bodov môže mať klient nižšiu splátku. Ak sa hodnota nehnuteľností zníži o tri percentá, tak dokonca pri zvýšení sadzby úroku o 0,5 percenta dostane kupujúci približne rovnakú výšku splátky ako predtým.

Vývoj hypoték je otázny

V prípade výrazného poklesu HDP v eurozóne očakáva analytik spoločnosti XTB Marek Nemky deflačné tlaky, čím by sa mohli úrokové sadzby znížiť. Recesia by však podľa neho nebola pre trh s nehnuteľnosťami pozitívnym signálom.

„Naopak, v prípade dlhodobejšej inflácie by sme videli ešte vyššie úrokové sadzby, a tým aj vyššie úroky na hypotékach,“ zdôrazňuje M. Nemky s tým, že v takomto prípade očakáva tlak aj na rast miezd i ceny nehnuteľností.

„Úrokové sadzby sú mechanizmus, ako ovplyvňovať dopyt. Keďže sme aktuálne pozorovali prehriatu ekonomiku a ceny nehnuteľností narástli za rok 2021 a 2022 medziročne o 20 percent, bolo nutné znížiť dopyt, aby sa nevytvorila bublina a ošiaľ na trhu s nehnuteľnosťami," dodáva analytik z XTB.

Podľa projektového manažéra pre reality spoločnosti Finportal Michala Kubíka klesajú ceny podobným tempom, ako v posledných rokoch rástli. Stabilizáciu očakáva v druhej polovici budúceho roka, keď sa ceny dostanú na úroveň roku 2019.

„Vývoj ovplyvňuje kombinácia viacerých faktorov: priemerná mzda v regióne, stabilizácia inflácie, koniec rastu úrokových sadzieb, pripadne stabilná politická situácia.“

Oživenie trhu s realitami

Komerčné banky sa tiež snažia, napriek tomu, že zvyšujú úroky, oživiť trh s nehnuteľnosťami, a to napríklad „hypotékou naopak“. Ide o schválený úver na bývanie na istý čas vopred. To znamená, že klient má zabezpečenú hypotéku a pol roka či rok na to, aby si našiel pre seba vhodný byt.

Experti na reality a investície sa zhodujú v tom, že takáto hypotéka je prostriedkom, ako zrýchliť proces predaja nehnuteľností, čiže môže pomôcť stabilizovať realitný trh. Klient si jednoducho zazmluvní hypotéku s vopred určenou sumou a s aktuálne platným úrokom, teda oproti budúcnosti nižším. Istou nevýhodou je, že na rozdiel od klasickej hypotéky sú úrokové sadzby pri tomto type úveru o čosi vyššie.

Ako dodáva analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický, kupujúci je dnes na koni. „Skôr, ako zaplatí rezervačnú zálohu za kupovanú nehnuteľnosť, chce si byť istý, že zvládne jej financovanie. Tomu sa prispôsobuje aj celý obchodný prípad.“

Pre prípad zmeny práce

Hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť odporúčajú odborníci aj tým, ktorí majú v pláne zmeniť zamestnávateľa, ísť na materskú dovolenku alebo chcú zmeniť druh pracovného pomeru. Pri klasickej hypotéke totiž môžu mať problémy so schválením úveru z dôvodu, že sú v skúšobnej lehote alebo majú nižší príjem.

Ďalšou výhodou je, že akonáhle nájde žiadateľ nehnuteľnosť, nemusí čakať na schválenie hypotéky ani zabezpečiť dodatočné dokladovanie príjmov. Platba sa realizuje rýchlejšie. Okrem toho sa nestane, že klient stratí zaplatenú zálohu v prípade, že by mu banka neposkytla potrebnú výšku úveru.

„Navyše žiadateľ vie, akú výšku hypotéky bude mať a následne si tak bude hľadať byt v rámci týchto možností. Takéto produkty však v sebe zahrňujú lehoty nájdenia nehnuteľností a tiež zmluvné pokuty v prípade odstúpenia od zmluvy,“ upozorňuje M. Nemky.

Zazmluvnenie maximálnej výšky úveru pre žiadateľa, ktorý sa následne pohybuje v rámci svojich finančných možností pri hľadaní nehnuteľnosti, má svoje pozitíva aj pre predávajúceho. Ten má istotu, že ak nájde kupujúceho, proces predaja a transferu peňazí bude rýchlejší. „Keďže tento produkt je výhodný pre obidve strany, predpokladám, že dopyt po ňom ďalej porastie,“ uvádza M. Nemky.

Refinančný úver istí úroky

Hypotéka dopredu mala význam v časoch, keď dopyt po nehnuteľnostiach vysoko prekračoval ich ponuku a o kúpe často rozhodovala rýchlosť na strane kupujúceho. Využitie tohto typu úveru má podľa produktového špecialistu na úvery spoločnosti Finportal Štefana Dutku zmysel aj v súčasnej situácii.

„V závislosti od zvolenej banky klientovi z úverovej zmluvy vyplýva lehota, dokedy najneskôr musí schválený úver vyčerpať. Táto lehota sa pohybuje pri refinančných úveroch až do 12 mesiacov,“ konštatuje Š. Dutka s tým, že kupujúci sa zafixovaním súčasného úroku vyhne predpokladanému zvyšovaniu úrokových sadzieb.

Keďže úroky budú zrejme ešte rásť, pre mnoho ľudí môže byť refinančný úver zaujímavý. Ako hovorí Š. Dutka, aktuálne sa najnižšie komunikované úrokové sadzby pri troj- a päťročnej fixácii pohybujú na úrovni od 3,8 percenta, respektíve od 3,89 percenta.

Ak si dá klient teraz schváliť refinančný úver vo výške 80-tisíc eur na čas splatnosti 21 rokov, s fixáciou na tri roky a so sadzbou 3,8 percenta, tak jeho mesačná splátka bude 461 eur. Za obdobie troch rokov zaplatí na úrokoch 8 690 eur.