Hrozba svetovej obchodnej vojny je podľa českého ekonóma Lukáša Kovandu faktorom, ktorý sa premietne do tohtoročného vývoja trhu s nehnuteľnosťami nielen na Slovensku. „Obchodná vojna vnáša medzi investorov neistotu a zvyšuje inflačné očakávania, pričom oboje má na realitný segment tlmiaci efekt,“ vysvetľuje v rozhovore pre TREND a uvažuje nad tým, ako sa budú vyvíjať ceny nehnuteľností, či bude nájomné bývanie ďalej na vzostupe, či ako sa bude vyvíjať trh s kancelárskymi nehnuteľnosťami v porovnaní s rezidenčným segmentom.
Ekonóm Lukáš Kovanda vystúpi s keynote prezentáciou a ako spíker v panelovej diskusii na Trend konferencii Reality & development 2025, ktorá sa bude konať 25. marca v Bratislave.
Ktoré makroekonomické faktory budú mať najväčší dosah na realitný trh tento rok?
Vývoj inflácie a inflačných očakávaní na Slovensku, v eurozóne a vo svete. Tieto faktory sa odrazia vo vývoji trhových úrokových sadzieb. A rozhodnú teda o tom, nakoľko dostupné bude financovanie novej výstavby a ako dostupné budú tiež úvery na bývanie a hypotéky.
Očakávate ďalšie oživenie developerských projektov alebo budú investori opatrní?
Ďalším faktorom, ktorý sa premietne do tohtoročného vývoja trhu s nehnuteľnosťami nielen na Slovensku, je hrozba svetovej obchodnej vojny. Vnáša medzi investorov neistotu a zvyšuje inflačné očakávania, pričom oboje má na realitný segment tlmiaci efekt. Európska centrálna banka (ECB) môže na takýto vývoj reagovať výraznejším znižovaním svojej základnej úrokovej sadzby, ale to, či takéto znižovanie bude segment realít dostatočne stimulovať, je neisté.
Bude situácia priaznivejšia pre predávajúcich a majiteľov nehnuteľností alebo skôr pre kupujúcich?
Ceny rezidenčných nehnuteľností rastú na Slovensku výrazne rýchlejšie než v eurozóne ako celku. To svedčí o silnom dopyte v porovnaní s ponukou, teda o situácii, keď sú „na poslednom mieste“ predávajúci. Naopak, kupujúci musia „licitovať“, súťažiť s ostatnými záujemcami, aby na vysnívanú nehnuteľnosť dosiahli. Výsledkom je práve pomerne výrazný vzostup cien realít. Ten môže spomaliť napríklad výraznejší rast miery nezamestnanosti, ktorý by v dôsledku svetovej obchodnej vojny a problémov európskeho autopriemyslu reálne mohol na Slovensku v nadchádzajúcom období nastať. Slovensko patrí medzi tie krajiny Európskej únie (EÚ), ktoré budú pre svoju vysokú závislosť od medzinárodného obchodu a autopriemyslu veľmi zraniteľné, ak sa svetová obchodná vojna rozhorí naplno.
Je priestor na výraznejší rozmach výstavby nájomných bytov? Ak porovnáte situáciu v Slovenskej a v Českej republike?
Áno, situácia na Slovensku je podobná ako v Česku. Vlastnícke bývanie sa stáva horšie dostupné, aj keď úrokové sadzby sú na Slovensku nižšie, a to vrátane tých na hypotékach. Kúpna sila Slovákov je však v porovnaní s Čechmi nižšia a navyše sú ich vklady a úspory horšie úročené. Horšia dostupnosť vlastníckeho bývania z pohľadu radového Slováka je tak mocným impulzom na rozvoj nájomného bývania.
Je model dlhodobého prenájmu pre developerov finančne atraktívny v porovnaní s priamym predajom bytov?
V rastúcom podiele prípadov áno. Aj keď to neznamená, že by s priamym predajom bytov skončili. Vždy bude existovať dopyt po nájomnom bývaní a súčasne bývaní vlastníckom, záleží na ich vzájomnom pomere. A ten sa s bohatnutím tej či onej ekonomiky, či už Slovenska, alebo Česka, vychyľuje v prospech rastu podielu nájomného bývania. Ide však stále len o miernu korekciu extrémneho stavu, kde je reliktom socializmu a následnej hospodárskej transformácie a je prítomný vo všetkých krajinách bývalého východného bloku. Tento stav je charakteristický na európske pomery extrémne vysokým podielom ľudí bývajúcich vo vlastnom.
Ťažko sa spoliehať na to, že sa Slovensko v akomkoľvek dohľadnom čase stane napríklad takým Berlínom, kde vo vlastných nehnuteľnostiach býva len necelá pätina obyvateľstva a nájomné bývanie tam ovládajú veľké spoločnosti, ktoré spravujú tisícky bytov.
Trh nájomného bývania v Česku i na Slovensku je v porovnaní s Berlínom, a všeobecnejšie s Nemeckom, ale takisto v porovnaní s Rakúskom či so Švajčiarskom stále relatívne malý a roztrieštený, až atomizovaný.
Ako sa bude vyvíjať trh s komerčnými, kancelárskymi, nehnuteľnosťami v roku 2025 v porovnaní s rezidenčným segmentom?
Kancelárske nehnuteľnosti vykazovali na Slovensku v uplynulých rokoch horšiu odolnosť voči inflácii a pomerne vysokým úrokovým sadzbám než rezidenčné nehnuteľnosti. S ďalším poklesom úrokových sadzieb však teraz nastáva stabilizácia, až oživenie aj v segmente kancelárskych priestorov, pre ktoré by mal byť tento rok už v znamení rastu.
Aký vývoj úrokových sadzieb očakávate v roku 2025?
Depozitná sadzba Európskej centrálnej banky (ECB) by tento rok mohla klesnúť na dve percentá, zo súčasnej úrovne dva a pol percenta. Určitý pokles by mal nastať tiež v trhových sadzbách, ako sú napríklad tie na slovenských desaťročných dlhopisoch. Hoci svetová obchodná vojna, ak sa naplno rozhorí, môže takémuto poklesu brániť. Neistota teda pretrváva. V každom prípade určité zlepšenie podmienok financovania nehnuteľností možno očakávať.
Je priestor na ďalší pokles úrokových sadzieb pri hypotékach?
Áno, priestor je, avšak nie moc veľký – a navyše sa môže ešte zmenšiť. Ale zatiaľ platí, že sadzby hypoték by sa v priemere mohli tento rok na Slovensku znížiť o zhruba jeden percentuálny bod, a priblížiť sa na úroveň troch percent.
Aký vplyv môže mať vývoj sadzieb na ceny nájomného bývania? Očakávate rast, stagnáciu alebo pokles cien nájmov?
Nájomné bude ďalej zdražovať. Kvôli rastúcim cenám rezidenčných nehnuteľností a tiež kvôli naďalej slabšej dostupnosti hypoték. Tie aj napriek, už spomínanému, tohtoročnému predpokladanému poklesu sadzieb, zostanú pomerne drahé. Ľudia, ktorí na hypotéku nedosiahnu, sa potom uchýlia k nájomnému bývaniu, takže dopyt po ňom zostane aj tento rok naďalej pomerne vysoký.
Do akej miery môže ekonomická neistota spomaliť investície do nehnuteľností?
V pomerne vysokej miere. Slovensko je zraniteľné svojou závislosťou na automobilovom priemysle, na Nemecku, na plynulosti medzinárodného obchodu. Neprichádzajú však iba zlé správy typu hrozby ťažkej obchodnej vojny medzi USA a EÚ.
Napríklad obrovský balík financovania obrany a infraštruktúry, ktorý chystá Nemecko, by mohol poskytnúť nepriamy impulz slovenskej ekonomike. Väčší dopyt Nemecka aj po slovenskom vývoze by mohol byť slovenskej ekonomike vzpruhou a povzbudiť tak cez vyšší hospodársky rast aj investície v oblasti nehnuteľností.
Ako môžu demografické trendy, napríklad starnutie populácie či migrácia, ovplyvniť dopyt po nehnuteľnostiach?
To sú skôr dlhodobé faktory, ktoré neprinesú výraznejšie zmeny v krátko-, ani v strednodobom časovom úseku. Demografické prognózy sú pomerne spoľahlivé a v cenách nehnuteľností sú to značnej miery zacenené.
Starnutie, samozrejme, predstavuje samo osebe tlak na pokles cien nehnuteľností, najmä na vidieku, ak je spojené s fenoménom jeho vyľudňovania. Môže však byť kompenzované až prekompenzované rastom ekonomiky, obmedzenou ponukou nových nehnuteľností, plynúcu napríklad z preregulovanosti výstavby, migráciou či rastúcim dopytom zahraničných investorov, ktorý sa na Slovensku môže týkať najmä Bratislavy.
Môžu sa do budúcna stať nehnuteľnosti menej atraktívnou investíciou v porovnaní s inými aktívami?
Pokiaľ stále porastie osveta Slovákov v oblasti investovania napríklad do akcií, stále viac ich môže takúto investíciu preferovať pred investíciou do nehnuteľností. To však neznamená, že by nehnuteľností prestali byť atraktívne ako investície. Len už to nemusí byť v takom rozmere ako teraz, keď národy ako Slováci alebo Česi stále podliehajú určitému fetišu v rámci investícií „do tehly“ a zabúdajú na iné, hoc aj dlhodobo výnosnejšie investičné príležitosti, vrátane práve akcií.
- Lukáš Kovanda
- Český ekonóm. Pôsobí ako hlavný ekonóm Trinity bank. Analyzuje a komentuje makroekonomické témy, investície aj nové fenomény ako kryptomeny a fintech. Prednáša na Národohospodárskej fakulte Vysokej školy ekonomickej v Prahe. Pôsobil ako socioekonomický analytik pri OSN a člen českej Národnej ekonomickej rady vlády (NERV). Je autorom viacerých titulov ekonomickej literatúry
Ďalšie dôležité správy
