Európska centrálna banka znížila úrokové sadzby po štvrtýkrát v tomto roku. Štvrté zníženie sadzieb v rámci eurozóny tento rok o 0,25 percentného bodu experti na finančný trh očakávali. Nižšie základné sadzby prinesú lacnejšie úvery, čo by malo viac sprístupniť úverové financovanie firmám a podporiť nárast investícií aj na Slovensku. Keďže od sadzieb ECB sa odvíja cena peňazí na medzibankovom trhu, mali by mať vplyv aj na úroky hypoték.
Keďže trhy predpokladali pokles sadzieb, vo väčšine štátov eurozóny začalo klesať úročenie hypoték už od jesene 2023. Zlacňovanie úročenia hypoték od jesene však nebol prípad Slovenska, kde až do neskorej jari priemerný úrok hypoték rástol a následne do júla zostal na vysokej úrovni 4,6 percenta.
„Na Slovensku totiž sadzby hypoték zásadne ovplyvňuje riziková prirážka k štátnym dlhopisom, ktorá kvôli zlému stavu verejných financií do jari rástla a ďalšie mesiace zostala na pomerne vysokej úrovni,“ hovorí finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
Hypotéky budú lacnejšie
Na prelome augusta a septembra klesli sadzby o 0,1 až 0,3 percenta. Priemerná sadzba hypoték poskytnutých od júna do augusta klesla o 0,25 percenta, čo reflektovalo júnové zníženie sadzieb ECB.
Aj keď sa úročenie štátnych dlhopisov od septembra neznížilo, finančné domy sa pri oživujúcom hypotekárnom trhu snažia získať nových klientov. Podľa M. Búlika sú dokonca ochotné poskytovať zľavy pod úroveň úrokového cenníka. To sa prejavilo v poklese priemerného úroku medzi septembrom a októbrom o 0,1 percenta. Odborník predpokladá, že podobný pokles príde za november a následne v decembri, čiže priemerný úrok by sa koncom roka mohol dostať na hranicu štyri percent.
„Nedávne zníženie sadzieb ECB sa môže premietnuť do ďalšieho zníženia sadzieb hypoték niekedy vo februári 2025. Ďalší vývoj však bude závisieť od toho, či slovenská vláda bude plniť predpovedané príjmy z konsolidačných opatrení zavedených od januára 2025,“ zdôrazňuje M. Búlik. Hoci neočakáva výraznejší pokles úročenia štátnych dlhopisov, úročenie hypoték by mohlo ďalej pomaly klesať.
Ak sa nestane nič nečakané, tak priemerný úrok nových hypoték môže klesnúť pod štyri percentá už úvodom roka. Podľa experta ak bude ekonomický vývoj budúceho roka vyvážený a konsolidačné opatrenia vlády prinesú predpovedané príjmy do štátneho rozpočtu, a tým pádom sa úročenie štátnych dlhopisov nezhorší, tak by sa priemerné úročenie hypoték mohlo ku koncu roka 2025 dostať k hranici 3,5 percenta.
Problémy nižších úrokov
„Keď sa ekonomike výrazne nedarí, čo v tomto prípade o európskej ekonomike platí, a infláciu sa ako tak podarilo dostať blízko cieľa, tak očakávania sú aj na pokračujúce znižovanie sadzieb,“ uviedol finančný analytik spoločnosti XTB Marek Nemky.
Tento trend môže prispieť k oživeniu dopytu po nehnuteľnostiach, najmä v prípade nižších úrokov, ktoré sa môžu v nasledujúcom roku klesnúť o 0,25 až 0,5 percenta. Vzhľadom na ekonomické predpoklady a makroekonomické ukazovatele odborník očakáva ďalšie znižovanie úrokov hypoték, aj keď iba mierne. Kým nižšie sadzby prispievajú k oživeniu trhu, iné faktory tento efekt zmierňujú. Preto je dôležité zohľadniť ďalšie ekonomické faktory, ako sú fiškálne opatrenia a rast miezd.
M. Nemky očakáva, že konsolidačný balíček obmedzí rozpočet domácností, čo negatívne ovplyvní ich kúpnu silu. Zároveň bude treba čeliť vyššiemu zdaneniu, ktoré odčerpá časť disponibilného príjmu. Na druhej strane očakávaný rast miezd by mohol podľa neho čiastočne kompenzovať negatívny vplyv inflácie. „Postupný odraz a rast cien nehnuteľností ale zvyšuje dôveru v takéto investície, preto by ceny mohli mierne predsa len v budúcom roku rásť.“ Tento rast, i keď nie dramatický, môže mať vplyv na dynamiku realitného trhu a prispieť k stabilizácii cien.
Zdražovanie pre zvýšenie DPH
Zvýšenie DPH môže mať významný vplyv na ceny novostavieb, keďže vyššie náklady na stavebné materiály a prácu môžu viesť k zvýšeniu celkových nákladov na výstavbu. To sa prenesie podľa M. Nemkyho na konečného spotrebiteľa, čím sa zvýšia ceny nových nehnuteľností. „Avšak v prípade, že dôjde k znižovaniu úrokov, trh s nehnuteľnosťami môže opäť ožiť a dopyt po novostavbách, ako aj po starších nehnuteľnostiach, môže narásť“.
Keďže trh s nehnuteľnosťami je citlivý na viaceré faktory, ako sú úrokové sadzby, DPH, rast miezd a makroekonomická stabilita, vplyv týchto zmien bude rozmanitý. Zatiaľ čo nižšie úroky a zvýšenie DPH môžu podporiť predaj nových nehnuteľností a ovplyvniť rast cien, fiškálne opatrenia a znižovanie disponibilného príjmu domácností obmedzia potenciálny rast dopytu. Podľa M. Nemkyho kombinácia týchto faktorov povedie k miernemu rastu cien nehnuteľností v budúcom roku, čo by mohlo povzbudzovať investorov k väčšiemu záujmu o realitný trh.
