Developeri na Slovensku čelia rastúcim nákladom a stagnácii výstavby. Hrozí nová cenová bublina

Developeri na Slovensku v posledných rokoch čelia výraznému nárastu nákladov na výstavbu, čo zásadne komplikuje realizáciu nových projektov za prijateľné ceny. Podľa údajov UniCredit Bank vzrástli náklady na výstavbu nehnuteľností za posledných päť rokov o 52,7 percenta, pričom najväčší nárast nastal v rokoch 2022 a 2023. Tento prudký rast cien stavebných materiálov a služieb donútil mnohých developerov odložiť alebo úplne zrušiť plánované projekty, čo prispelo k spomaleniu výstavby a zníženiu ponuky nehnuteľností na trhu.

Nová cenová bublina

Nárast cien stavebných nákladov vyvolal situáciu, v ktorej developeri nemajú motiváciu realizovať nové projekty, pokiaľ sa nehnuteľnosti nepredávajú za vyššie ceny. To zvyšuje riziko, že aj po očakávanom oživení dopytu po nehnuteľnostiach, ktoré môže podporiť pokles úrokových sadzieb a rast reálnych miezd, bude ponuka nových bytov obmedzená. Developeri totiž čakajú na zlepšenie podmienok, ktoré by im umožnili kompenzovať vysoké náklady na výstavbu prostredníctvom vyšších predajných cien.

Nedostatok nových bytov na trhu môže viesť k tomu, že ak sa dopyt zvýši, ceny nehnuteľností budú opäť rásť, čo by mohlo ešte viac zhoršiť dostupnosť bývania pre domácnosti. „Rizikom pre nafúknutie novej cenovej bubliny je najmä stav, keď zvýšený dopyt po novom bývaní vstúpi na trh s nedostatočnou ponukou. Previs dopytu nad ponukou by v takomto prípade mohol opätovne potiahnuť ceny nehnuteľností smerom nahor,“ hovorí Ľubomír Koršnák, analytik UniCredit Bank.

Situáciu zhoršuje aj fakt, že v mnohých krajinách Európskej únie, vrátane Slovenska, došlo k výraznému poklesu vydávania stavebných povolení. Na Slovensku sa počet stavebných povolení znížil za posledný rok o štrnásť percent, čo ešte viac znižuje šance na rozšírenie ponuky nehnuteľností v blízkej budúcnosti.

Obmedzená stavebná aktivita spôsobená vysokými nákladmi a nízkou ponukou nehnuteľností vytvára tlak na rast cien aj v situácii, keď sa trh ešte nezotavil z inflačnej krízy. Hoci sa očakáva, že reálne príjmy domácností začnú v najbližších rokoch opäť rásť a úrokové sadzby by mali klesnúť, tento pozitívny vývoj môže byť neutralizovaný ďalším nárastom cien nehnuteľností.

Vzhľadom na pretrvávajúce napätie medzi dopytom a ponukou sa dá očakávať, že dostupnosť bývania zostane pre mnohé slovenské domácnosti výzvou. Pokiaľ nedôjde k výraznejšiemu zlepšeniu v oblasti výstavby a ponuky bytov, riziko vzniku novej cenovej bubliny zostane reálne a ceny nehnuteľností môžu naďalej stúpať, čím sa opäť zhorší dostupnosť bývania.

Na druhej strane, ak developeri zareagujú na zlepšenie podmienok návratom na trh s novými projektmi, nárast ponuky by mohol zmierniť tlak na rast cien. No s poklesom vydávania stavebných povolení a rastúcimi nákladmi je zatiaľ nepravdepodobné, že sa tento pozitívny scenár v krátkodobom horizonte naplní.

Nemcom klesli ceny o 13 percent