Blížime sa k realitnej bubline? Isto, ale len pomaly. Prasknutie zatiaľ akútne nehrozí

Národná banka Slovenska nedávno skonštatovala, že realitný trh na Slovensku vstúpil v druhom kvartáli toto roka do rizikového pásma. To je predsieňou realitnej bubliny, akú sme zažili v roku 2008. Ceny nehnuteľnosti narástli do konca júna o 11,2 percenta, napriek neistote z jarnej koronakrízy. To predstavuje najvyšší medziročný rast cien bývania od roku 2008. Napriek tomu zástupcovia realitného biznisu bublinu na trhu stále nevidia.

„Vstup realitného trhu do pásma rizika nebol zapríčinený skokovým nárastom cien nehnuteľností, ale poklesom HDP ekonomiky Slovenska z dôvodu opatrení v boji proti šíreniu pandémie,“ vysvetľuje Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárii (NARKS).

Realitky tiež tvrdia, že ceny len odrážajú realitu na trhu a tá je taká, že dopyt prevažuje nad ponukou. „Aktuálny dopyt vysoko prevyšuje ponuku a v Bratislave chýba ca 50-tisíc bytov. To znamená, že je stále  priestor na zvyšovanie cien,“ myslí si Michal Rudinský, šéf oddelenia prenájmu kancelárskych priestorov v 108 Agency. Podľa neho ceny bytov ešte môžu rásť, prinajlepšom budú stagnovať. „Určite nepredpokladám, že by táto bublina mala prasknúť,“ dodáva.

Na druhej strane TREND má indície, že ceny nehnuteľnosti nemusia byť úplne v súlade s trhovými zákonmi dopytu a ponuky.

Trhové či premrštené ceny? 

Náš zdroj z realitného prostredia, ktorý nechce byť menovaný, tvrdí, že niektoré realitky a developeri umelo vyvolávajú na trhu pocit, že bytov je málo, aby zarobili na rastúcich cenách dokým sa dá. Iní odborníci na reality to odmietajú.

„Developeri ani realitné kancelárie nevedia ovplyvniť dopyt, ktorý je v súčasnosti základným motorom realitného trhu. Počet nových voľných bytov v Bratislave je za posledné roky najnižší,“ tvrdí J. Palenčár.

Dôvodom silného dopytu po kúpe bytov je to, že developeri nie sú schopní flexibilne dodávať na trh potrebné množstvá bytov. Najmä preto, lebo povoľovacie procesy pre výstavbu trvajú aj niekoľko rokov a v Bratislave je akútny nedostatok pozemkov určených na bytovú výstavbu.

„Stavia sa málo. Máme staré územné plány, čiže mestá sa ani nemajú kde rozvíjať, lebo chýbajú aj pozemky,“ vysvetľuje Daniela Danihel Rážová, riaditeľka Bond Reality.

Sú teda ceny najmä v Bratislave bytov neúmerne vysoké? Len na ilustráciu si porovnajme cenu bytu vo Viedni a v Bratislave. Za bežný trojizbový byt s rozlohou 86 metrov vrátane balkóna v Danaustadte vo Viedni, čo je akoby naša Petržalka za Dunajom, zaplatí Rakúšan 2 965 eur na meter štvorcový, čo aj s parkovacím státím vyjde na 255- tisíc eur.

Trocha menší kompletne zariadený trojizbový byt v Petržalke pri Veľkom Draždiaku s balkónom s výmeru 82 metrov štvorcových na Budatínskej ulici v novostavbe sa predáva za 241 800-tisíc, čo je 2 948 eur na meter štvorcový. Priemerná cena nového bytu v Bratislave už presiahla úroveň tritisíc eur za meter štvorcový. Kúpna sila je pritom vo Viedni oveľa vyššia ako v Bratislave.

„Byty v Bratislave sú pomerne drahé voči platom v Bratislave,“ priznáva Jozef Futrikanič, riaditeľ Odboru financovania nehnuteľností ČSOB. Nové jednoizbové a dvojizbové byty v hlavnom meste sa dajú ešte financovať cez hypotekárny úver a splácať jedným príjmom, avšak väčšie byty sú často financovateľné len cez dva úvery.