Odborníci pre TREND vysvetľujú, ako mení schválený stavebný zákon, ktorý bude účinný od 1. apríla 2025, pravidlá hry v sektore, v čom vidia výhody a riziká.
Stavebný zákon bude aj jednou z tém TREND konferencie Reality a development, ktorá sa uskutoční 25. marca 2025 v Bratislave.
Richard Rybníček, prezident, Únia miest Slovenska
Nový stavebný zákon zjednodušuje a zrýchľuje procesy. Ruší územné konanie, zavádza jedno správne konanie – Konanie o stavebnom zámere, ktoré sa končí rozhodnutím. Následné procesy sú len opatreniami stavebného úradu, čím sa minimalizuje administratívna záťaž. Nový zákon presnejšie vymedzuje pojmy a procesy, definuje zodpovednosť účastníkov výstavby, jasnejšie určuje lehoty pre úrady a umožňuje elektronizáciu dokumentácie, čo znižuje byrokraciu. Okrem toho prinesie benefity v podobe jasnejších pravidiel pre dotknuté orgány aj stavebné úrady. Výhodou je i možnosť elektronického ukladania projektovej dokumentácie a záväzných stanovísk, čím sa zrýchľuje prístup k informáciám. Obce môžu prijať VZN o regulácii hlučných stavebných prác počas nočného pokoja a dní pracovného pokoja. K rizikám patrí napríklad elektronizácia. Síce zrýchľuje procesy, ale jej efektívnosť závisí od pripravenosti úradov a stavebníkov. Presné lehoty môžu byť pre úrady výzvou, ak nebudú dostatočne personálne vybavené. Prispôsobenie sa novým pravidlám potrebuje čas a preškolenie účastníkov procesu.
Nora Vranová, predsedníčka, Slovenská komora architektov
Schválený stavebný zákon nahrádza zákon č. 201/2022 o výstavbe, ktorý bol súčasťou stavebnej reformy z roku 2022. Z pohľadu architekta je nový zákon konzervatívnejší a predstavuje akýsi kompromis medzi právnou úpravou z roku 2022 a stále platným stavebným zákonom z roku 1976. Za hlavný prínos nového stavebného zákona považujem nahradenie dvoch konaní, územného a stavebného, jediným konaním o stavebnom zámere. Odpadá tak dvojstupňové rozhodovanie o takmer totožnom obsahu sprevádzané často duplicitnými vyjadreniami dotknutých orgánov. V zákone sú zároveň jednoznačne a pomerne transparentne definované lehoty jednotlivých úkonov. Toto riešenie predpokladá, že konania stavebných úradov by sa mali výrazne urýchliť, čo však môže byť trochu zavádzajúce, keďže celá etapa získavania stanovísk dotknutých orgánov a vyjadrení dotknutých osôb vrátane riešenia ich vzájomných rozporov sa predsúva pred začiatok samotného konania a jej bremeno nesie stavebník, respektíve ním poverený projektant. V prípade nekonfliktných stavebných zámerov realizovaných v lokalitách s kvalitne spracovaným územným plánom môže byť celý proces naozaj výrazne kratší, no bude sa to, aspoň zo začiatku, týkať len menšej časti zámerov.
Tibor Gregor, výkonný riaditeľ, Klub 500
Novela odstraňuje riziko totálneho kolapsu stavebného konania na Slovensku. Systém, ktorý mal podľa pôvodného plánu nahradiť existujúci proces schvaľovania stavieb, našťastie neuviedli do praxe, jeho spustenie by spôsobilo administratívny chaos, zastavenie výstavby a hospodárske straty v miliardách eur. Chýbala naň pripravená infraštruktúra, digitalizačné nástroje, ale aj organizačné a personálne zabezpečenie na úradoch. Najväčším pozitívom je nahradenie dvojfázového konania (územného a stavebného konania) do jedného konania, pričom realizácia stavby sa bude môcť začať na základe jedného rozhodnutia, zároveň s tým, že zamedzuje duplicitným stanoviskám účastníkov konania. Pozitívom je aj znižovanie byrokracie pri drobných a jednoduchých stavbách. Nový zákon eliminuje možnosti prieťahov v konaní a zavádza možnosť v určitých prípadoch využiť fikciu súhlasu. Celkovo veríme, že sa implementáciou podarí naplniť predpoklady na celkové zásadné skrátenie povoľovacích konaní.
Na škodu nového zákona je, že neexistuje dlhší časový priestor medzi schválením nového zákona a nadobudnutím jeho účinnosti, najmä z dôvodu potrebnej prípravy a preškolenia zamestnancov verejnej správy. Je však opätovne dôležité zdôrazniť, že prijatím zákona sa podarilo odvrátiť hroziaci kolaps stavebného sektora, ak by nadobudol účinnosť zákon č.201/2022 Z. z. o výstavbe.
Šimon Hudák, partner, Poláček&Partners
S prijatím nového stavebného zákona sa lúčime s takmer päťdesiat rokov starým stavebným predpisom. Ten už svoju historickú úlohu splnil a bol najvyšší čas nahradiť ho niečím modernejším. Stavebný sektor dnes potrebuje povoľovať stavby rýchlejšie. To predpokladá jasné pravidlá a efektívny proces získavania stanovísk od štátu a všetkých účastníkov konania. Nový stavebný zákon prináša zásadnú zmenu v povoľovaní stavieb. Dotkne sa stavebníkov, projektantov aj stavebného úradu. Odpadá nám územné konanie a stavba sa povolí v jednom konaní o stavebnom zámere, čo môže priniesť značnú časovú úsporu. Pozitívom je aj zavedenie jasných pravidiel vydávania záväzných stanovísk dotknutých orgánov. Ak ich nedodajú včas, platí, že súhlasia. Otázkou však zostáva, ako budú stavebné úrady pripravené z personálnej stránky. Nový zákon zatiaľ nenapĺňa všetky požiadavky na digitalizáciu stavebného konania a neprináša ani spojenie povolenia stavby s konaním o posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA). Na to si ešte musíme počkať.
Pavol Kováčik, prezident, Zväz Stavebných podnikateľov Slovenska
Nová stavebná legislatíva vytvára predpoklady na výrazné zrýchlenie povoľovania stavieb. Prináša reálny potenciál skrátiť čas potrebný na získanie stavebného povolenia, čo môže v praxi znamenať až polovičnú časovú úsporu oproti súčasnosti. To pomôže značne urýchliť stavebné investície na Slovensku a tým prispieť k rastu ekonomiky. Zjednodušenie procesov sa dosiahne najmä zjednotením duplicitných konaní. Zavádza sa princíp, že každý subjekt sa k projektu vyjadruje len raz. Fikcia súhlasu je ďalším krokom, ktorý zvýši tlak na orgány štátnej a verejnej moci na dodržiavanie administratívnych lehôt, čím sa skráti čas potrebný na vydanie stavebných povolení. Zjednodušením povoľovacích procesov prináša nová legislatíva aj zníženie nákladov. Je tiež dôležité zdôrazniť, že nový stavebný zákon je v súlade s európskymi normami, ako aj v súlade s environmentálnymi štandardmi. Určité riziko vidím v pripravenosti a rýchlosti adaptácie dotknutých úradníkov štátnej a verejnej správy na nové procesy a ich ochotu naplno využívať nové možnosti stavebnej legislatívy.
Rastislav Počubay, expert AZZZ SR pre stavebnú legislatívu
Na potrebu novej modernej stavebnej legislatívy poukazujeme už celé roky. Výhody nového stavebného zákona sú jednoznačne v snahe zjednodušiť a zrýchliť stavebné konania. Niektoré zmeny majú značný praktický prínos, ako napríklad zlúčenie územného a stavebného konania alebo rozšírenie okruhu stavieb, na ktoré stačí ohlásenie stavby. Iné zmeny konanie skrátia len formálne. Takou je napríklad posunutie začatia konania až po získaní všetkých potrebných stanovísk a vypracovaní správy z ich prerokovania. Významné riziko bude v implementácii zmien. Nehovoríme totiž o jednoduchej novele, ale o kompletne novom zákone s novými procesmi, kompetenciami a povinnosťami, ktorý sa dotkne tisícok ľudí v stavebnom sektore. Uviesť tieto zmeny do života za menej než dva mesiace nebude jednoduché. Pri súčasnom stavebnom zákone z roku 1976 sme sa dodnes nedokázali dopracovať k jednotnému výkladu naprieč všetkými stavebnými úradmi, takže v prvých týždňoch až mesiacoch budeme svedkami rôznych rozporov pri výklade novej legislatívy.
Ďalšie dôležité správy
