Čoraz častejšie sa stretávam s ľuďmi, ktorí svoju nehnuteľnosť predávajú bezprostredne po kolaudácii developerom, prípadne neskôr no stále počas plynutia doby vzťahujúcej sa na zodpovednosť za vady t.j. záručnej doby na stavbu. Veľa realitných maklérov následne pri predaji iba spomenie, že byt alebo dom je ešte stále v záruke a viac sa tejto skutočnosti nevenujú. Pri nehnuteľnostiach to ale nefunguje ako s televízorom, kde človeku často stačí doklad o kúpe a môže smelo bežať do predajne, kde mu ho pošlú na reklamáciu. Pri nehnuteľnostiach ale developer a nový kupujúci nie sú v žiadnom zmluvnom vzťahu a preto je veľmi pravdepodobné, že v tomto prípade by nového majiteľa bytu pri snahe reklamovať vady na nehnuteľnosti otočili vo dverách. Preto je rozumné predísť takýmto problémom a myslieť na tieto veci už pri samotnej kúpe. Vady na nehnuteľnosti je vždy potrebné oznámiť bez zbytočného odkladu, tak aby sa vec nemohla ešte viac znehodnotiť, prípadne včasnou opravou zabrániť zbytočnému predražovania a nejasnostiam pri neskoršej reklamácii. Spôsobov ako vyriešiť problém so záručnou dobou je viacero. Vždy je dobré mať po boku skúseného realitného makléra, právnika či advokáta, ktorý Vám poradí ako sa zachovať v konkrétnej situácii.
Skúsme sa v krátkosti pozrieť na zopár variant
- Postúpenie záruky – v tomto prípade je potrebná súčinnosť developera aby pristúpil do nového zmluvného vzťahu. V praxi ale žiadny developer nič naviac podpísať nechce, ibaže by sa Vám ho presvedčiť podarilo čo nie je vylúčené hlavne ak máte s developerom dobré vzťahy.
- Plnomocenstvo – na základe plnomocenstva, ktoré Vám pri kúpe vystaví predávajúci môžete nehnuteľnosť reklamovať v jeho mene. Developer často požaduje aj kópiu pôvodnej nadobúdacej zmluvy pre urýchlenie celého procesu, taktiež ako potvrdenie o dobe na ktorú bola záruka dohodnutá, keďže developer môže poskytnúť aj dlhšiu, nad rámec zákona.
- Ak sa vyhnete 1. a 2. variante, zodpovednosť za vady bude štandardne niesť predávajúci s ktorým ste zmluvu uzavreli. Prípadné vady teda oznámite jemu a on ich postúpi developerovi alebo ich odstráni na vlastné náklady. Problém ale môže vzniknúť ak predávajúci predával byt z dôvodu odchodu do zahraničia, majiteľom bola spoločnosť, ktorá zanikla alebo bol na jej majetok vyhlásený konkurz a pod. Vtedy sa budete domáhať opráv iba veľmi ťažko a zdĺhavo.
Oprava vád môže niekedy trvať aj mesiace. Najmä v prípade ak je stavebníkom ďalšia osoba odlišná od developera, tá sa musí taktiež prizvať do celého procesu reklamácie. Celú dĺžku môže ovplyvniť aj dostupnosť pôvodných materiálov, ktoré boli použité na výstavbu nehnuteľnosti. Buďte teda ostražití nielen pri dohadovaní zmluvných podmienok a výbere sprostredkovateľa ale aj pri preberaní nehnuteľnosti. Treba si dávať pozor najmä na praskliny v zárubniach, plávajúce podlahy, termostaty na radiátoroch, vlhkosť stien, osadenie okien a ďalšie. Pri kúpe nehnuteľností ide predsa často o Vaše celoživotné úspory.
