Bytovka predaná formou crowdfundingu

V časoch záporných úrokov sú výhody investície do nehnuteľnosti čoraz výraznejšie. Čo však robiť, ak je taká investícia finančne dostupná len bohatým? Stredná trieda dostane hypotéku len na vlastné bývanie a nie na investičné operácie. Pôda a nehnuteľnosti sú vo Švajčiarsku tak drahé, že stredná trieda si môže dovoliť len jednu takú operáciu za generáciu, či za celý život.

A čo ak by sa bytovka rozdelila medzi spoluvlastníkov nie ako obvykle, poschodie po poschodí alebo byt po byte, ale na rovné diely bez ohľadu na počet a veľkosť bytov v nej? V obci Bernex bola jedna bytovka minulý týždeň predaná takýmto spôsobom. Ktorýkoľvek sporiteľ, za podmienky trvalého pobytu vo Švajčiarsku, si mohol zakúpiť podiel za 50 tisíc frankov. Budova situovaná pri parkovisku P+R na chemin de Bernex-en-Combes pri konečnej stanici električky 14 bola predaná za 5.1 milióna švajčiarskych frankov. Polovica bola získaná z crowdfundingu, druhá polovica je financovaná hypotékou z banky Raiffeisen vo Versoix. Investor nezíska obytnú plochu, ktorou môže disponovať, ale jeden alebo viacero podielov v obytnej budove.

Spoločnosť, ktorá operáciu riadi, Foxstone SA, je startup so sídlom v Ženeve. Jej zakladateľ Dan Amar hovorí, že jeho úmyslom je “demokratizovať prístup k vlastníctvu nehnuteľností”. Už má na konte viac úspešných operácií vo frankofónnej časti Švajčiarska. V júni 2018 predal formou crowdfundingu budovu v obci Concise v kantóne Vaud na brehu Neuchâtelského jazera. I tam bola minimálna investovaná suma 50 tisíc. O osem mesiacov neskôr je predaný posledný podiel 55 spoluvlastníkom vo veku od 4 do 93 rokov z 9 rôznych kantónov. Očakávaná miera čistého zisku je 6.53%. Medzi investormi sa dajú násť jeden poľnohospodár, dôchodcovia, jeden priekupník s autami, či mladí rodičia, ktorí nemajú na svoje bývanie, ale peniaze, ktoré sa im doteraz podarilo našetriť, chcú investovať do niečoho reálneho a nie do cenných papierov či nechať ich leňošiť v banke.

O niekoľko mesiacov neskôr množina sporiteľov investovala prostredníctvom Foxstone svoje úspory v centre mesta Lausanne neďaleko katedrály. Operáciu sa podarilo celú uzavrieť v priebehu púhych troch mesiacov. Tretí obchod v starovekej obci Avenches, ktorá si pamätá ešte rímske časy, sa uskutočníl v priebehu jedného týždňa. Štvrtý obchod v meste Freiburg ešte rýchlejšie, v priebehu niekoľkých dní. Tam si sporitelia umiestnili úspory do viacerých budov. Budova v obci Bernex je už piatym obchodom vo Švajčiarsku, no prvým v kantóne Ženeva.

Foxstone poskytuje riešenie na kľúč pre zákazníkov, ktorí nie sú špecialistami na trh s nehnuteľnosťami. Klient ani nemusí opustiť svoj byt a všetko sa dá urobiť za hodinu. Pár klikov na internete, kontakt so sprostredkovateľom, videokonferencia s notárom, podpis na zmluvu poštou. Dan Amar hovorí, že najväčšou výzvou bolo získať dôveru klientov a bánk, ktoré poskytujú hypotéky. Preto venuje veľkú pozornosť výberu vhodných budov. Komerčné nájomné je vyššie a krátkodobo by mohlo priniesť vyšší zisk, ale riziko pri komerčných budovách je mať prázdne kancelárie dlhšiu dobu, hlavne v čase krízy. Preto vyberá len obytné budovy, kde ľudia ostávajú dlhšie. Budova musí byť v dobrom stave buď novostavba, alebo po renovácii, mať dobrú polohu v zóne s perspektívou rozvoja. Napríklad električka, ak bude prechádzať v jej blízkosti, hodnotu budovy zvýši, ale ak bude prechádzať priamo pod oknami, tak ju naopak môže znížiť. Bežný management nájomníkov je zverený réžii (régie immobilière - profesionálna kancelária na prenajímanie a správu nehnuteľností).

Rad čakateľov, potenciálnych investorov, túto jeseň presiahol 3700. Dan Amar sa teší stále väčšej pozornosti bánk, ktoré koncept upútal. Podľa Švajčiarskej Národnej Banky, vo Švajčiarsku spí na bankových účtoch vyše 800 miliárd frankov a úroky sú záporné. Časť strednej triedy nemala doteraz možnosť investovať inak, než do akcií, ktoré sú rizikovejšie. Konzervatívne investovanie do nehnuteľností s malým, ale istým ziskom, bolo doteraz dostupné len bohatým investorom, alebo inštitúciám ako pokladne druhého piliera.

V Spojených štátoch a v EÚ po kríze so “subprimes” banky obmedzili prístup k hypotékam. Crowdfunding obchádza tieto obmedzenia. Nový zákon im tam zrušil kreditné obmedzenia inštitucionálnym investorom, hlavne finančným. V Európe je najdôležitejším trhom s crowdfundingom Veľká Británia, kde dominujú firmy House Crowd a Property Partner. Crowdfunding sa vzmáha i na trhoch vo Francúzsku a v Nemecku.

Vo Švajčiarsku je lídrom na trhu s crowdfundingom Crowdhouse, ktorý je prítomný hlavne v nemecky hovoriacej časti krajiny. V roku 2017 dosiahol mieru zisku 6.62% a v 2018 to bolo 6.15% na 51 obchodoch v objeme vyše 700 miliónov frankov. V italofónnom kantóne Ticino je aktívna miestna firma Swiss Crowd SA. Viaceré startupy si na koncepte vylámali zuby, zavreli firmy a dali kľúč pod rohožku.

Príčinou je príliš striktná reglementácia na švajčiarskom trhu s nehnuteľnosťami a notorická averzia švajčiarskych bánk voči akémukoľvek riziku. Samotnej firme Foxstone trvalo rok a pol, než sa jej podarilo dotiahnuť do konca prvý obchod: čakanie na povolenie Federálneho dozoru nad finančnými trhmi (FINMA), adaptácia na kantonálne legislatívy, ktoré sa líšia v každom kantóne, a hľadanie vhodných objektov ponúkaných na predaj. S cenami od 2 do 10 miliónov sú to objekty, ktoré sú primalé pre dôchodkové pokladne, ale priveľké pre finančné štruktúry s malým kapitálom.

Foxstone platí svojich 14 zamestnancov z komisie 3% pri predaji. Dlhodobým cieľom je zvýšiť frekvenciu predaja na 1 až 2 objekty mesačne a znížiť veľkosť podielov, čím sa stanú ešte dostupnejšími.

Trh s nehnuteľnosťami má nevýhody malej likvidity a nedeliteľnosti investície. Crowdfunding premenou fyzických objektov na finančné produkty tieto nevýhody zníži, ale nedokáže ich eliminovať úplne. Existuje spôsob, ako ísť v tomto ešte ďalej: tokenizácia aktív. Tokenizácia je proces reprezentovania frakčného vlastníckeho vzťahu cez tokeny (podiely) typu blockchain. Namiesto celočíslelného či percentuálneho delenia na podiely prináša tokenizácia možnosť akéhokoľvek rozdelenia podielov.

Tokenizáciou je možné rozdeliť aj iné materiálne či virtuálne statky vrátane takých, ktoré by boli inak ťažko deliteľné. Napríklad ropný vrt alebo jaskyňu. Bežnejšie sa tokenizujú abstraktné entity ako právnická osoba, ktorá vlastní nejaké majetky, alebo zisk z úrokov, alebo cash flow z nejakej činnosti či renty. Tokenizácia sa nevyplatí pre objekty malej hodnoty alebo spotrebné predmety. Nemá zmysel tokenizovať zmrzlinu alebo bicykel. Ale pri budove alebo byte to už dáva zmysel. Pre tieto účely sa bežne používa ERC20 - tokeny založené na virtuálnej mene Ethereum.

Tokenizácia je spôsob, ako nelikvidný objekt transformovať na dobre likvidný finančný produkt. Umožní pritiahnuť potenciálnych investorov z celého sveta. Zníži finančnú bariéru a je vhodný i pre crowdfunding. Proces je možné programovať - automatizovať nadobúdanie, predaj či delenie podielov cez “smart contracts”, ktoré znižujú manuálnu manipuláciu.

Bezpečnosť je daná kryptografiou a všetko, čo sa s podielom stalo v minulosti, je pripojené k histórii a prístupné každému, kto si to chce overiť, vrátane úradov a regulátora. Pretože je "smart contract" založený na kryptografii, akonáhle bol zverejnený, už s ním nie je možné manipulovať. Čo na druhej strane vedie k tomu, že ak nastane chyba, treba znovu generovať tokeny pre všetkých účastníkov znovu, čo chvíľu trvá a má dôsledky pre reputáciu firmy.

Legislatíva a regulácia sa práve rodia. Pri bitcoine je už jasné, ako ho vyhodnocovať a zdaniť (napr. IRS v Spojených štátoch alebo zákon platný od 1.8.2017 vo Švajčiarsku, ktorý dovoľuje vyzbieranú sumu skladovať bez úrokov počas 60 dní namiesto počiatočných 7 dní a startupy môžu fungovať v skúšobnom režime "sandbox" mimo dohľadu FINMA), ale predpisy ohľadne stanovovania hodnoty a zdaňovania virtuálnych tokenov ešte nie sú ustálené.

Napriek počiatočnej fáze crowdfundingu bol v roku 2018 vo Švajčiarsku podiel pôžičiek formou crowdlendingu 261,9 milliónov frankov (40%) a crowdinvestingu 204,9 milliónov (52%). Crowdlending je zhromažďovanie kapitálu za účelom jeho požičiavania za úroky a crowdinvesting je forma crowdfundingu na investičné účely a rozdeľovanie zisku z podnikania. Pre porovnanie, crowdfunding vo Švajčiarsku existuje od zrodu bitcoinu v 2008 a ešte v 2015 bol objem vyzbieraného kapitálu 27.8 miliónov frankov. V roku 2016 to už bolo 128,2 miliónov. V medzinárodnom porovnaní je Švajčiarsko lídrom so sumou 61 frankov na obyvateľa vyzbieraných v roku 2018, čo je vyššia suma, ako u všetkých susedov.