Vyspovedali sme preto Tomáša Porubského, odborníka na trh s nehnuteľnosťami, ktorý nám porozprával o prognózach do blízkej budúcnosti, poradil účinné tipy na kúpu nehnuteľnosti, ale aj ako na výhodný predaj.
Ako by ste zhodnotili vývoj trhu s nehnuteľnosťami od začiatku roka po dnes? Čo si myslíte, že bude nasledovať a prečo?
Posledných 6 rokov nám padala sánka nad tým, o koľko tie nehnuteľnosti stúpajú. Každý kvartál, každý rok. Hold, teraz je to naopak. Vraciame sa späť v čase. Do roku 2021. Prepad cien sa týka väčšiny nehnuteľností na Slovensku, zhruba 80% podielu na trhu. Novostavby išli dole tiež, ale miernejšie. Takzvaných secondhandových bytov sa to dotklo najviac.
Majte pred predajom na pamäti, že cena vašej nehnuteľnosti klesla. Zatiaľ v priemere od 8% do 13% (marec 2023). Predĺžila sa dĺžka predaja nehnuteľností. Priemerná dĺžka predaja nehnuteľností sa predĺžila z 3 až 8 týždňov, na 10 až 20 týždňov. Treba s tým počítať. Obhliadok je menej a nebolo by žiadnym prekvapením, ak by si vašu nehnuteľnosť prišli pozrieť dvaja záujemcovia za mesiac. Buďte na to pripravení. Ponuka na trhu sa predlžovaním predajov zväčšuje a kupujúci si dávajú načas s rozhodovaním.
Čo sú podľa vás najdôležitejšie parametre dobrej investície do nehnuteľnosti? Podľa čoho sa rozhodovať?
Lokalita. Áno, na jednej strane si za takúto nehnuteľnosť zaplatíte viac, ale v konečnom dôsledku jej cena má vyšší potenciál pre budúci rast. Ak kupujete nehnuteľnosť s cieľom vytvárania zisku skrz prenajímania, tak dobrá lokalita vám zaistí stály prísun nájomníkov. Tiež môžete zaujať aj zahraničných turistov. Napríklad cez rôzne online platformy, kde sa dá zajednať ubytovanie. Pri troche organizovanosti tu vie byť zisk veľmi zaujímavý.
Pokiaľ však kupujete nehnuteľnosť pre seba, tak z dlhodobého horizontu dobrou lokalitou cena vašej nehnuteľnosti porastie. Ak by nastala aj turbulencia na trhu, ako zažívame v tomto období, tak opäť to lepšie ustoja nehnuteľnosti, kde je prirodzene dopyt najsilnejší.
A posledný faktor môže byť ten, že ak sa vám situácia v živote nečakane zmení, tak sa budete môcť spoľahnúť na predaj, ktorý môže byť rýchly a výhodný, ak sa spraví tým správnym spôsobom.
Na čo si dať pozor pri predaji nehnuteľnosti?
Treba mať plán, stratégiu.
- Správne určiť cenové pásmo nehnuteľnosti. Pokiaľ ho určíte zle, tak budete mať absenciu obhliadok. To bude viesť k zníženiu ceny. To spôsobí zbytočné predlžovanie predaja. A nakoniec môžete stratiť šancu na lepší predaj. Prípadne nepredáte vôbec.
- Vedieť, aký je rozdiel medzi cenou a hodnotou. Ak budete predávať, ako väčšina maklérov a samo-predajcov na trhu, tak jediné, čím viete zaujať je nižšia cena. To ale predpokladám nechcete. Preto musíte vedieť, ako vytvoriť hodnotu. Hodnota je to, že viete, ako predáte to, čo vašou nehnuteľnosťou kupujúci získa. Aký pocit.
- Mať správnu propagáciu. Realitné portály sú povinnou jazdou, ale ak dáte nehnuteľnosť len tam, tak veľké ovácie nečakajte. Na priemerný predaj to ale stačí. Na vynikajúci predaj treba zapojiť sociálne siete, printovú reklamu a to všetko si vyžaduje vysokú dávku kreativity a zručností.
- Najdôležitejšou časťou predaja je obhliadka, no zároveň sa jej prikladá najmenej pozornosti. Pri obhliadke si treba uvedomiť, že nejde o vás. Nejde ani tak o nehnuteľnosť. Ide predovšetkým o to, čo chce konkrétny záujemca. A to by ste mali vedieť zistiť a následne to môžete využiť v predajných technikách.
Na záver vám v podstate stačí jediné. Ak si nájdete človeka, ktorý toto všetko vie a spraví to za vás. Takouto osobou by mal byť špičkový realitný maklér. Ak si dáte čas a námahu s jeho nájdením, tak provízia, ktorú mu zaplatíte bude zrnkom v piesku z toho, čo vám môže priniesť.
- Tomáš Porubský
Tomáš Porubský je majiteľom realitnej kancelárie PORUBSKY Real Estate® a predaju nehnuteľností sa venuje od roku 2014. Jeho vášňou a hlavným krédom je: "s priemernosťou sa nestotožňujem!", a preto túto prácu robí s citom pre vysokú pridanú hodnotu. Spokojným klientom predáva nehnuteľnosti rýchlejšie a za viac, ako by to dokázali sami, či iná realitná kancelária. Svojou prácou za tie roky praxe inšpiroval stovky realitných maklérov na Slovensku a desiatky realitných maklérov aj sám školí. O predaji nehnuteľností aktívne píše, školí a prednáša. Ako príklad je jeho PRVÝ slovenský real estate magazín.
